Начало 2026 года для рынка недвижимости складывается нетипично. Традиционно первые месяцы года — это период охлаждения: спрос снижается, а январь–февраль обычно считаются одним из лучших моментов для покупки жилья. В это время застройщики активнее дают скидки, а продавцы стараются реализовать объекты, которые не успели продать в ноябре–декабре. Исторически рынок в начале года проседал – но не в этот раз. Основатель компании Smarent Виктор Зубик расскажет, что ожидает инвесторов и рынок недвижимости в этом году.
Разбор ЖК
Отдельного внимания заслуживает рынок реновации. Рост доли домов по программе реновации становится одним из ключевых трендов 2026 года. В Москве появился специализированный ресурс «Московские кварталы», где собрана информация по таким объектам.
Реновационные квартиры в ряде случаев можно приобрести без аукциона, в том числе с использованием семейной ипотеки. Например, двухкомнатная квартира площадью около 55 м² без отделки в районе Северное Медведково может стоить порядка 19 млн ₽. Это не инвестиционный вариант и не объект под аренду, но для собственного проживания — вполне рабочее решение.
Для многих покупателей реновация может открыться с новой стороны. Эти дома нередко конкурируют с коммерческими проектами массовых застройщиков, а по качеству строительства в ряде случаев даже превосходят их. Некоторые девелоперы отмечают, что сдавать дома по реновации сложнее из-за строгих требований и большого количества приемок.
Даже у людей, которые формально располагают деньгами на покупку квартиры, часто возникает ощущение, что этих денег «все равно не хватает». В такой ситуации ключевым становится не ожидание идеальных условий, а изучение рынка и поиск возможностей. Старты продаж есть, узнать о самых интересных можно в боте Smarent, а значит найти квартиру для собственного проживания или для инвестиций возможно.
В 2026 году особое внимание будет уделяться более доступным форматам недвижимости, в том числе в области, в диапазоне 3–4 млн₽ — как первой покупке или первому инвестиционному шагу. Такие варианты существуют, и с них действительно можно начинать путь на рынке недвижимости.
Если продолжать разговор о пике рынка недвижимости в 2026 году, то для меня этот пик во многом ассоциируется с ситуацией вокруг застройщика ПИК. По сути, 2026 год можно назвать «антизастройщиком ПИК» — и причина здесь в резком росте цен.
Цены у ПИКа за последний год выросли очень сильно. Настолько, что проекты стали выглядеть откровенно дорогими. Например, взять проект «Онежский вал», который застраивает ПИК — формально старт проекта был в 2025 году, но по текущим ценам это уже выглядит как оверпрайс.
Если смотреть на карту, то ближайшие станции метро — «Селигерская» и «Верхние Лихоборы». При этом от метро до самого проекта нужно еще довольно прилично идти. Плюс локация расположена ближе к железной дороге и рядом с гаражами. Если бы стоимость квартир была на уровне 5–10 млн ₽, вопросов бы не возникало. Но если открыть сайт ПИКа, то мы видим другие цифры: студия — около 15 млн ₽, однокомнатные квартиры — 16–17 млн ₽, более крупные лоты — еще дороже.
Да, формально сроки ввода обозначены как 31 декабря или 31 марта 2029 года, но вопросов возникает сразу несколько. Есть вопросы к планировкам, есть вопросы к самой цене. Уровень 400 тыс. ₽ за м² с отделкой еще можно считать условно приемлемым, но в целом ПИК точно перестал быть доступным застройщиком. В этом году, скорее всего, будут отдельные эфиры, посвященные ПИКу, потому что рост цен действительно выглядит чрезмерным. Не до конца понятно, связано ли это с резким ростом себестоимости или с тем, что застройщик просто научился продавать дороже и теперь пробует рынок на прочность.
При этом рядом с «Онежским валом», недалеко от метро «Селигерская», строится дом по программе реновации — Дмитровское шоссе, 89. И здесь важно понимать: хороший дом по реновации в хорошей локации — это не равно «дешево».
Если смотреть по ценам, то двухкомнатные квартиры стоят порядка 23 млн ₽, трехкомнатные — от 30 млн ₽. Это примерно тот же уровень, что и у ПИКовских проектов поблизости. Часто существует ожидание, что реновационные дома должны быть сильно дешевле, с готовой отделкой, более высоким качеством и лучшей приемкой. На практике это не совсем так.
Фонд реновации, скорее всего, будет и дальше повышать цены. Поэтому этот фактор обязательно нужно учитывать при выборе объекта.
Если говорить о рисках новостроек с получением ключей в 2030 году и позже, то здесь есть несколько важных моментов.
Первый риск — изменение сроков строительства. Если квартира покупается в 2026 году, а срок ввода заявлен на 2029–2031 годы, сроки вполне могут быть сдвинуты.
Второй риск — изменение проекта дома и территории жилого комплекса. В ближайшие годы мы точно будем сталкиваться с ситуациями, когда меняется фасад, качество материалов, входные группы, подрядчики и генподрядчики. Даже если в первой очереди был один генподрядчик, во второй может быть уже другой.
Третий момент — финансовый. При покупке квартиры деньги фактически замораживаются: будь то рассрочка или ипотека, проценты все равно платятся. Даже семейная ипотека, которая выглядит привлекательной, в пересчете на год может обходиться примерно в 720 тыс. ₽. Все эти расходы нужно заранее просчитывать.
Четвертый риск — банкротство застройщика или подрядчиков. Это реальный сценарий. Даже компании из топ-10 или топ-20 теоретически могут столкнуться с банкротством. Подрядчики — тем более. Для рынка недвижимости это будет серьезным шоком, и к такому сценарию нужно быть морально готовыми.
Отдельно стоит сказать о перепродаже. Раньше была распространена схема: купить новостройку по льготной ипотеке и через год-два продать с прибылью. Сейчас так не работает.
Во-первых, при использовании государственных программ такие перепродажи юридически сильно ограничены. Во-вторых, многие новостройки сегодня уже стоят дороже вторичного рынка. При этом вторичка растет слабо. Покупать квартиру выше рынка в надежде быстро перепродать ее дороже — крайне маловероятная стратегия.
Сейчас логика другая: дождаться ключей, правильно принять квартиру, дождаться, пока локация достроится и сформируется. Быстрых денег на новостройках в текущих условиях нет.
В завершение стоит разобрать конкретный жилой комплекс. На фоне разговоров про «Онежский вал» и район метро «Селигерская» логично обратить внимание на «Дмитровское Небо». Проект уже частично готов, достраивается, и рынок ждет вторую очередь и новый старт продаж.
Локация Селигерской в целом давно привлекает инвесторов. Здесь уже реализованы проекты ПИКа, Селигер Сити, Level Селигерская, Kinetik, а также другие застройщики. Район нельзя назвать ни дешевым, ни премиальным — это сбалансированная территория, которая хорошо подходит под аренду.
Ранее отношение к «Дмитровскому Небу» могло быть скептическим, но вторая очередь проекта выглядит интересно. Она уберет промзону в этой части района, появится школа, будет более логичное и завершенное градостроительное решение. Первая очередь получилась относительно низкоэтажной и камерной, и, к удивлению, довольно удачной. Вторая очередь будет более высотной и, возможно, даже лучше впишется в окружение.
Весь участок застройки реализует ЛСР. Плюс проекта в том, что застройщик сдает детский сад, школу и продает квартиры с отделкой. В 2026 году имеет смысл смотреть либо на текущие лоты, либо именно на вторую очередь, потому что район уже будет частично сформирован, но при этом цены, с учетом продолжающейся застройки, должны оставаться более-менее адекватными.
Если вернуться к локации, важно сразу зафиксировать: район по-прежнему находится в активной стадии застройки. С одной стороны — стройка, с другой — тоже стройка. Здесь продолжается реализация Level Селигерская, рядом достраиваются другие проекты. Формально дома вводятся в эксплуатацию, но строительная активность все еще высокая. При этом ключевой момент — значительная часть инфраструктуры уже сформирована.
Если посмотреть на текущую стадию «Дмитровского Неба», часть корпусов уже сдана, другая — находится на этапе ввода в эксплуатацию. В ближайшее время собственники начнут получать ключи и приступят к приемке и подготовке квартир. По обратной связи от жителей серьезных системных проблем с отделкой не выявлено. Более того, за последнее время ЛСР заметно улучшил качество чистовой отделки — по ощущениям, она стала даже лучше, чем у ПИКа. Это выглядит неожиданно, но приятно, особенно на фоне общего тренда на удешевление качества у многих застройщиков.
С точки зрения инфраструктуры: в проекте предусмотрены школа и детский сад, есть крупные общественные зоны, а вторая очередь органично дополняет уже существующую застройку. В целом проект выглядит логично собранным, и именно вторая очередь должна усилить его восприятие.
С точки зрения расположения — это пешая доступность до метро. Район Селигерской давно зарекомендовал себя как востребованный у арендаторов. Сюда активно переезжают люди, которые приезжают работать в Москву: две станции метро, удобная логистика, МЦК, относительно быстрый доступ к центру. Именно поэтому Селигерская стабильно растет и по спросу, и по ценам.
Ранее «Дмитровское Небо» уже рассматривалось как один из удачных проектов под семейную ипотеку и аренду — особенно за счет наличия квартир с готовой отделкой. Например, у Kinetic нет отделки, у Level Селигерская — тоже. А в этом округе вообще немного застройщиков, которые готовы сдавать квартиры с отделкой. По сути, таких игроков здесь два — ПИК и ЛСР.
Если смотреть на цены в 2026 году, базовая стоимость студии в проекте — около 17 млн ₽. Это низкоэтажный дом, третий этаж из восьми. Формально все то, о чем долго просили покупатели: небольшая этажность, камерность, меньше квартир на этаже.
Но возникает диссонанс. Если бы площадь была около 20 м², цена выглядела бы как 11–12 млн ₽ и воспринималась бы спокойно. Но при площади около 31 м² цена уже сопоставима с однокомнатной квартирой. И здесь становится очевидно: рынок студий в привычном виде фактически закончился.
Смотреть такие варианты имеет смысл только в том случае, если это не воспринимается как студия, а как маленькая однокомнатная квартира. Например, если планировка позволяет зонирование и отделение кухни-гостиной от спальни. В таком формате объект может быть интересен под аренду, особенно в небольшом, камерном доме.
Если посмотреть на типовую лестничную клетку, то структура выглядит так: одна большая трехкомнатная квартира, две двухкомнатные и две однокомнатные. И все. Это как раз тот формат, о котором многие говорили: низкоэтажность, небольшое количество квартир, нормальные потолки. Но у такого формата есть обратная сторона — цена.
По рынку уже есть сделки: студии с отделкой продавались примерно за 15 млн ₽ — это подтверждается данными из открытых источников. Однокомнатные квартиры площадью около 38 м² сейчас предлагаются примерно за 21,5 млн ₽. На первый взгляд — дорого. Но если учитывать, что ключи будут получены в течение года, а не в 2029 году, и что это низкоэтажный дом с готовой инфраструктурой, цена выглядит рыночной.
Если сравнивать с текущими проектами, где сроки ввода — 2029 год и позже, здесь принципиально другая ситуация. Фактически это готовый объект. Аналогичные однокомнатные квартиры на вторичке в этом районе стоят около 20 млн ₽.
Наиболее интересные варианты начинаются тогда, когда бюджет выходит за пределы 24–25 млн ₽. Например, евро-3 площадью около 66 м² за 28 млн ₽. Здесь уже появляется понятная логика: большая площадь, адекватная цена за м², формат, который востребован рынком. Именно такие объекты сейчас продаются лучше всего.
Если смотреть на евро-4 с чистовой отделкой, цена доходит до 40 млн ₽ за 67 м². Планировка при этом очень удачная: три комнаты, кухня-гостиная, два санузла, удобная зона коридора. Для такой площади это редкость. Формально цена кажется высокой, но проблема в том, что альтернативных предложений с такими параметрами на рынке практически нет.
Выводы
Сегодня реальность такова: около 70 м² с отделкой в новом доме у метро — это примерно 40 млн ₽. Как бы ни хотелось это отрицать, рынок постепенно к этому пришел. Если такую квартиру вывести на вторичный рынок с минимальной подготовкой и меблировкой, она, с большой вероятностью, продастся достаточно быстро. Важно понимать: при старте второй очереди цены, скорее всего, будут близки к текущим, но сроки ожидания вырастут до 2029–2030 годов. И когда добавляются еще 3–4 года ожидания, текущие цены перестают казаться завышенными.
Цены кажутся завышенными, но это отражение текущего рынка. Рост новостроек будет происходить не за счет реальной ценности, а за счет субсидированных ипотек, льготных программ и рассрочек. Потенциальная точка снижения рынка — ближе к 2030 году, когда льготные программы практически исчезнут.
При этом вторичный рынок будет расти неравномерно. Новые дома и современные жилые комплексы будут дорожать, а старый фонд — хрущевки, панельные дома вне реновации — расти не будет. Программа реновации фактически будет вытеснять такой вторичный рынок.
Снижение цен на новостройки возможно, но только в проектах без инфраструктуры и нормальной транспортной доступности. Дома «в полях» без метро, МЦД или МЦК будут терять привлекательность.
И самое важное: в 2026 году купить квартиру станет еще сложнее. Можно инвестировать в акции, облигации, депозиты — во что угодно. Но это не гарантирует возможности покупки квартиры. Если человек последние 5–10 лет жил в аренде, нет объективных причин считать, что в следующие 5 лет ситуация радикально изменится сама по себе. Именно этот вопрос — оставаться в аренде или все-таки покупать — и становится ключевым в текущей реальности рынка недвижимости.