«Мне нужно что-нибудь под сдачу». Вот с таким запросом мы всё чаще сталкиваемся сейчас в нашей компании. И для меня это яркий сигнал того, что после горячих перегруженных 21–23 годов, когда люди залетали в старты продаж, хотели быстрее купить на котловане, чтобы потом перепродать и прирасти к капиталу, люди начали понимать: инвестиционный потенциал таких стартов заметно просел, и сейчас важнее думать не про быструю спекуляцию, а про сохранение капитала и создание пассивного дохода в будущем.
Именно поэтому среди тех, у кого уже есть своё жильё, появляется больше людей, которые хотят инвестировать так, чтобы потом получать стабильный арендный доход. Сегодня я собрал топ 5 жилых комплексов в Москве, которые хорошо подходят под сдачу. Подборка местами будет неочевидной, поэтому важно дочитать до конца — там есть логика, которую многие не учитывают.
ЖК EVER
Первый комплекс — Ever от Tekta Group. Он на высокой стадии готовности, и я включил его в подборку не из-за красивых рендеров, а из-за очень конкретной связки: цена и условия покупки у застройщика плюс сильная аренда в районе. То есть это не «где подешевле», а «где цифры сходятся так, чтобы квартира могла работать».
Если смотреть шире по локации, в районе Калужской, аренда даже в старом фонде держится очень крепко. В выборке по домам от 2000 года там спокойно встречаются ставки 95, 100, 120, 150, 175 тысяч, и это не единичные «хотелки», а вполне живая вилка по рынку. И вот на этом фоне у Ever появляется сильный аргумент: у застройщика можно взять квартиру в рассрочку до декабря 2026 года с фиксированным ежемесячным платежом 120 тысяч. То есть вы покупаете дом высокой готовности, получаете ключи, делаете ремонт, начинаете сдавать — и продолжаете платить ту же фиксированную сумму, пока не дойдёте до декабря 2026 года, где уже переходите на ипотеку или закрываете остаток.
И это и делает Ever «неочевидным», потому что многие под сдачу по привычке смотрят на самый доступный сегмент, на массовые комплексы, на «лишь бы быстро сдалось». Но сегодня, если говорить честно, у того же ПИКа ценник давно стал рыночным, а привычных «внутри Москвы за 7–8 миллионов» уже нет. Поэтому в Ever выигрывает не бренд, а математика: часть долга уже погашена рассрочкой, квартира уже приносит доход, и вы получаете понятный маршрут к финальной оплате.
ЖК Sydney City
Второй комплекс — Sydney City от ФСК. И здесь я сразу скажу честно: как продукт «для себя» он не всегда выглядит самым выгодным вариантом. По нашей статистике многие выбирают в бизнес-классе что-то другое, и это нормально.
Но именно под аренду Sydney City — очень сильная история, потому что у него есть то, что невозможно нарисовать в презентации: близость к Москва-Сити. Это огромный деловой кластер, и потребность жить рядом у людей, которые работают в Сити, будет всегда. Плюс у Sydney, как и у Ever, есть выгодные рассрочки сроком до двух лет, а аренда в районе Шелепихи и вокруг Сити уже сейчас высокая. Но тут нужно проверять информацию на сайте застройщика, желательно каждый день. Так как условия по рассрочкам меняются ежедневно, и с каждым обновлением их становится всё меньше. Но пока еще есть возможность купить квартиру в новостройке по выгодным условиям, все такие варианты я публикую в свой тг-канал, подписывайтесь.
Если смотреть рынок, то даже сегодня 40 метров могут сдавать за 90–105 тысяч, евро-двушки в 45 метров уходят по 160, а хорошая квартира с качественным ремонтом спокойно держит 135–150–160 тысяч и это именно однокомнатные. И отдельный драйвер для Sydney — будущая станция метро «Звенигородская»: наличие метро в шаговой доступности для арендатора часто главный фильтр, по которому он принимает решение.
И здесь важная мысль. Под сдачу в таком районе я бы не ставил на студию или маленькую однушку как на «самый безопасный вариант». Да, спрос на них большой, но вместе со спросом вы получаете сумасшедшую конкуренцию инвесторов и часто более рискованный тип арендатора. А вот полноценная двуспальная квартира или евро-3 — сложнее вход, зато конкуренция ниже, арендаторы более адекватные и живут дольше. Это и даёт стабильность, ради которой люди вообще идут в аренду как в стратегию.
ЖК Indy Towers
Следующий комплекс может показаться неочевидным, потому что я только что говорил про важность метро для арендатора. И вот Indy Towers от Аквилона формально из этой логики как будто выпадает. Но здесь включается другой фактор, который многие недооценивают: спрос на аренду в конкретной локации и рост рабочих мест вокруг.
Если открыть карту, рядом гигантский ТЦ «Авиапарк», и возле него строятся сразу два крупных бизнес-центра: Air и Stone Ходынка. Количество рабочих мест увеличится сильно, и всем этим людям нужно где-то жить. А значит, спрос на аренду в окружении будет расти, даже если объект не стоит «в двух шагах от метро».
Если посмотреть аренду по району Ходынки и связке Полежаевская–Хорошёвская даже в старом фонде, видно, что бизнес-класс там может сдаваться заметно дороже. В Лайнере апартаменты сдают примерно за 111–120 тысяч, двушки встречаются по 160. В Рихарде от ФСК двушку с хорошим ремонтом уже сдают за 200 тысяч. И смысл не в том, что «везде так будет», а в том, что когда вы идёте туда, куда не бегут все инвесторы по инерции, вы можете взять более выгодный лот и сдавать его дороже, потому что спрос в месте усиливается объективными факторами — бизнес-центрами и рабочими местами.
ЖК Лучи
Ещё один вариант, который многие рассматривают скорее «для себя», но под сдачу он тоже работает — это «Лучи» от ЛСР. Он реально получился удачным продуктом и регулярно входит в топ-5 самых продаваемых ЖК по Москве. И это важный маркер: если комплекс стабильно покупают, значит он закрывает массовый запрос и для аренды это тоже плюс.
Да, он за МКАДом, и многие на этом месте сразу сомневаются: зачем покупать под сдачу там, если можно искать внутри МКАДа. Но здесь сильная комбинация: московская прописка, своя ветка метро — именно метро, не МЦД и не МЦК — и при этом сам квартал уютный, с зелёными зонами и без ощущения высотной зажатости, как это бывает в некоторых районах Новой Москвы.
По ценам в очередях со сроком сдачи во втором квартале 2027 года студии стартуют от 8,8 млн, а евро-2 — от 13,3 млн. Если смотреть аренду по окружению в Солнцево, однушки в среднем идут 67–75 тысяч, двушки — около 87, а хороший ремонт в однушке держит верхнюю границу. И здесь реально решает, как вы упакуете квартиру: мебель, свет, планировка, нормальный ремонт — и ставка меняется. А если ещё зайти через рассрочку с взносом от 30% и платежом около 50 тысяч, то инвестиция становится ещё интереснее именно по спокойствию нагрузки.
ЖК Назаре
Следующий вариант для сдачи, наоборот, максимально очевидный. В локации дефицит нового свежего жилья, а этот комплекс строится прямо в двух шагах от метро «Бульвар Рокоссовского». Речь про ЖК «Назаре».
Логика очень простая. Вокруг большой кластер старого фонда, новостроек мало, и если вы берёте квартиру в точке, где арендатору реально удобно — у метро — вы выигрываете. Да, рядом есть Сиреневый парк, Квартал Метроном, Лосиноостровский парк от ПИКа, но в ряде соседних проектов людям до метро идти дольше, через мост и не самым приятным маршрутом. А в «Назаре» этот вопрос решён локацией.
Если смотреть по аренде, видно, что предложений в районе Рокоссовского по домам после 2000 года мало: в основном хрущёвки и старый фонд. По ставкам: более-менее свежий ремонт — около 80 тысяч, более старый — 65–75, однушка за 90 встречается и в более новых проектах. И отсюда вывод очень прямой: если уже двушки по 95 сдают в панельке в 20 минутах от метро, то квартиры «Назаре» в двух шагах от метро, в домах бизнес-класса, можно будет спокойно сдавать однушку от 110–120 и двушку ближе к 150. И рынок это заберёт.
Заключение
Это далеко не все комплексы, которые можно выгодно купить и выгодно сдавать, но я специально собрал здесь те варианты, где логика опирается на факты: сильная аренда в районе, условия покупки, спрос от рабочих мест или дефицит нового жилья.
Какие ЖК вы сегодня считаете самыми выгодными под сдачу в аренду? Пишите в комментариях!
А с вами был Антон Ширшов. Это канал о лучших новостройках Москвы. Будем на связи.