Когда платить, сколько и можно ли вовсе не платить?
Если вы сейчас продаёте квартиру (или только планируете), почти всегда возникает один и тот же вопрос:
«А налог мне платить? И если да — сколько?»
И вот здесь начинается тревога, слухи, «мне сказали», «где-то читала», «а сосед вообще не платил».
Давайте разберёмся вместе, без сложных терминов — но с реальными цифрами и примерами.
Что изменилось в 2025–2026 годах
До 2025 года все продавцы квартир платили налог в размере 13% от прибыли. С 2025 года правила немного поменялись: действует прогрессивная шкала, и в 2026 году она сохраняется.
Что это значит:
- 13% — если прибыль от продажи до 2,4 млн рублей
- 15% — если прибыль выше 2,4 млн рублей, но только с части, которая превышает этот порог
Важно: налог считается не со всей суммы продажи, а с вашей прибыли — разницы между тем, за сколько вы купили квартиру и за сколько продали. Если квартира стоит меньше кадастровой стоимости, для вычислений налогового органа могут использовать кадастр, умноженный на коэффициент.
Определи «доход от продажи»: цену по договору или 70% кадастровой стоимости (если продаёшь ниже кадастра). Берут большее из двух.
Простой пример:
Вы купили квартиру за 5 млн, продали за 8 млн. Прибыль — 3 млн.
Вот как считается:
- На первые 2,4 млн прибыли — 13% → это 312 000 руб.
- Оставшиеся 600 000 облагаются по 15% → это 90 000 руб.
Итого налог: 402 000 руб.
Когда нужно платить налог
Если квартира была в собственности меньше минимального срока:
- 3 года — если получена по наследству, дарению от близких, приватизации, договору ренты или это единственное жилье.
5 лет — во всех остальных случаях.
- Если доход от продажи превышает 1 млн руб. (или 250 тыс. руб. для иного имущества).
Как уменьшить налог
Есть два основных способа:
- Стандартный имущественный вычет: уменьшить доход от продажи на 1 млн руб. (для жилой недвижимости). Формула: (Доход от продажи – 1 000 000) × 13% (или 15%) = НДФЛ.
- Вычет "доходы минус расходы": уменьшить доход на фактические расходы на покупку (по документам). Тогда налог считается только с "чистой прибыли".
• • Нельзя одновременно использовать и 1 млн. руб. вычета, и схему "доходы минус расходы" по одной и той же квартире.
Если прибыль после вычета меньше 1 млн. руб. — налог вообще не платите.
Когда налог вообще не нужно платить
Это часть, о которой забывают чаще всего. Есть несколько ситуаций, когда вы ничего государству не должны:
1. Вы владели квартирой достаточно долго
▪ Если квартира была ваша 5 лет и больше — НДФЛ с продажи вообще нет.
▪ Если квартира была получена по наследству, подарена, приватизирована или это единственное жильё — достаточно 3 лет владения.
2. Вы продали квартиру без прибыли
- Если цена продажи равна или ниже цены покупки и эта цена не ниже 70% кадастровой стоимости. — налог не платится.
3. Если цена квартиры очень низкая
Если стоимость объекта (или всей вашей прибыли) после всех вычетов меньше 1 млн руб., налог тоже не платится.
Особые случаи: наследство, дарение, ипотека, доли и объединения, семьи с двумя и более детьми
- Наследство: срок владения считается с момента регистрации права наследника в ЕГРН (а не с момента владения умершим). Налог можно уменьшить на расходы, которые нес когда-то сам наследодатель (если он не успел получить вычет).
- Подаренная квартира: НДФЛ при продаже не платится, если даритель — близкий родственник, но при продаже действует общий порядок с учетом срока владения и вычетов.
- Ипотека: в расходы можно включать выплаты по ипотеке (погашение кредита), что уменьшает налогооблагаемый доход.
- При разделении, объединении, перепланировке и т. п. срок владения новыми объектами считается с момента регистрации исходной недвижимости — это помогает раньше выйти на безналоговую продажу.
- Для применения льготы срок владения недвижимостью должен быть непрерывным. Непрерывным является владение недвижимостью, которое не прерывалось ни на день. Например, если родители выделили в квартире долю ребенку, то срок владения обнуляется. Новый срок владения для всех считается с даты регистрации долей.
- Семьи с двумя и более детьми освобождаются от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже жилой недвижимости независимо от того, сколько по времени она находилась в их собственности. При этом деньги, полученные от продажи, должны пойти на улучшение условий.
Когда и как платить
• • Декларация 3-НДФЛ подается до 30 апреля следующего года, налог платится до 15 июля.
Планируете продать недвижимость и остались вопросы - пишите мне, обсудим ваш вопрос.