Друзья, привет. Поздравляю вас с наступившим 26-м годом. Самое время трезво поговорить о том, какие изменения уже вступили в силу, а какие пока обсуждаются — но могут очень сильно повлиять на нашу с вами жизнь.
И давайте честно: это не история «про юристов» и не история «про бизнес». Это напрямую про нас с вами — про цены, про ипотеку, про способы покупки, про то, насколько вообще безопасно и удобно будет проводить сделки в ближайшее время.
Повышение НДС
Начну с самого громкого: НДС повышен с 20% до 22%, и это уже действует на момент выхода ролика. И многие ошибочно думают: «Ну ладно, это боль предпринимателей». Друзья, это боль абсолютно всех, потому что НДС сидит практически в каждой цене вокруг вас — продукты, услуги, стройматериалы, развлечения.
Но ещё больнее не сама ставка, а то, что в три раза снизили порог по выручке, после которого бизнес слетает с упрощёнки на НДС. Раньше это было до 60 млн в год, теперь — до 20 млн (а хотели вообще до 10). То есть грубо: у вас кофейня, магазинчик, небольшой сервис — делаете выручку 800–900 тысяч в месяц, и вы уже попадаете под НДС. И важно: выручка — это не прибыль. Из неё вы вычитаете зарплаты, аренду, налоги, расходы — и остаётся «копейка», которую НДС начинает просто выжигать.
Как это ударит по недвижимости? Очень просто. Застройщик напрямую НДС не платит, но стройка — это цепочка поставок, и НДС платит каждый подрядчик и поставщик. В результате растёт себестоимость строительства, а дальше всё как обычно: это перекладывается в цену метра. Поэтому в 2026 году рост цен на новостройки — не «теория», а закономерность, которая уже заложена в экономику.
Изменения в семейной ипотеке
Самое чувствительное для покупателей — семейная ипотека. Тут есть две идеи, которые обсуждаются, и одна мера, которая уже принята.
Первая обсуждаемая идея — привязать семейную ипотеку к прописке. Логика государства — удерживать людей в регионах. Но предлагаемый механизм звучит так: если вы прописаны, условно, в Тамбовской области, то в Москве семейку вам могут не дать — «езжайте и покупайте по месту прописки». Примут это или нет — пока вопрос, но сам факт обсуждения уже должен включить у многих «режим готовности».
Вторая идея — сделать ставку зависимой от количества детей: один ребёнок — 12%, двое — 6%, трое и больше — 4%. И вот здесь, если честно, инициатива выглядит странно: 12% — это уже почти рыночный уровень, особенно если в 2026 году действительно ждут снижение ключевой ставки до 15–13%. Тогда семейная ипотека при 12% перестанет быть льготной программой в принципе.
И теперь самое главное — то, что уже принято и вступает в силу с 1 февраля 2026 года: семейная ипотека становится “одна на семью”. Раньше многие семьи использовали возможность дважды — через оформление на разных супругов. Теперь этот сценарий закрывают. И тут проблема даже не в «спекулянтах», а в обычной семье: ребёнок растёт, появляется потребность расширяться, а льгота уже использована, и дальше либо рыночная ипотека, либо рассрочка. Вопрос демографии, честно говоря, в такой логике выглядит странно: вместо поддержки расширения семьи ограничивают инструмент.
Ограничения рассрочек
Следующий блок — рассрочки от застройщика. Сейчас рассрочки дают даже на готовые дома и иногда — на срок до трёх лет. И государство давно обсуждает это как «рисковый инструмент»: мол, людей опьяняет платёж 50–100 тысяч в месяц при цене квартиры 20–30 миллионов, а когда подходит финальный платёж — денег нет, в ипотеку перейти не могут.
С апреля 2026 года обсуждается и озвучено как план: ограничить рассрочки сроком до 6 месяцев — причём не только на квартиры, но вообще на любые товары. Вот тут у меня, как и в тексте, вопрос «зачем», потому что на рынке давно есть механика: расторжение ДДУ, переуступка, продажа, помощь брокеров — эти ситуации решаются. И в практике компании такие кейсы тоже закрывались без катастроф.
Но если говорить честно, ощущение такое: хотят зажать инструмент, который идёт мимо банков. Рассрочка — это деньги в кассу застройщика, а банку там зарабатывать нечего. Поэтому вывод прагматичный: если вы планировали зайти в новостройку через действительно длинную рассрочку, окно возможностей сужается — и тянуть «до потом» становится опасно.
И вот здесь я добавлю важную вещь из материала: несмотря на ограничения семейной ипотеки и потенциальные ограничения рассрочек, выгодные способы покупки всё равно остаются — беспроцентные рассрочки, субсидированные ипотеки, ставки на первый год вплоть до 0,1%. Мы такие предложения регулярно собираем в каталог, чтобы вы видели рынок целиком и выбирали не «на эмоциях», а по реальным условиям. Забирайте по ссылке.
Запреты на сделки по недвижимости наличкой
Дальше — запрет сделок с наличными при покупке недвижимости дороже 1 млн рублей. И это ограничение, честно говоря, звучит почти комично: вы попробуйте в Москве найти недвижимость дешевле миллиона. По сути это выглядит как почти полный запрет налички в сделках.
Хотя надо признать: наличных сделок и так стало меньше. Чаще всего наличка использовалась там, где люди пытались «занизить» стоимость в договоре и проводить расчёты через ячейку. А тут цель простая и понятная: контроль реальной цены сделки, контроль налогов и попытка прикрыть лазейки с занижением.
Проведение сделок онлайн
А вот следующее изменение подаётся как «удобство»: с 1 июля 2026 года сделки с недвижимостью хотят разрешить проводить онлайн не только через ЭЦП, но и через биометрию — лицо и голос. Теоретически это действительно облегчает жизнь: не нужно лететь в Москву, не нужно идти в МФЦ, если биометрия уже зарегистрирована.
Но тут же обратная сторона, которую важно проговорить: биометрия пока не воспринимается как абсолютно безопасный инструмент. И логика простая: чем проще проводить сложные операции «в один клик», тем больше пространства для мошенников. Поэтому лично я бы сто раз подумал, прежде чем давать разрешение на сделки с моей недвижимостью по биометрии и использовать это как основной способ.
Заключение
Итак, в 2026 году изменений много. Где-то — давление на цены через налоги и себестоимость, где-то — ужесточение льгот и инструментов покупки, где-то — попытка упростить сделки через онлайн-механику. В любых таких переменах самое важное — сохранять холодную голову и не принимать решения на эмоциях.
А чтобы держать руку на пульсе по экономике и недвижимости Москвы, подписывайтесь. Я Антон Ширшов. Остаёмся на связи.