Осенью прошлого года сотрудники офисов продаж недвижимости заметили странную вещь. Покупатели перестали торговаться. Люди буквально врывались с документами, требуя оформить всё немедленно, пока не поздно.
«Клиентка звонила мне каждый день. Спрашивала, точно ли квартира ещё доступна, точно ли банк одобрит. Я таких нервных покупателей давно не видела», — делится менеджер одной из строительных компаний.
Цифры объясняют эту историю. Рынок ипотечного кредитования просел на 15% за год. Объём выдач составил примерно 4,1 триллиона рублей против почти 5 триллионов годом ранее. Казалось бы, обычная статистика. Только за ней скрывается кое-что посерьёзнее.
Льгота и выходы
Семейная ипотека превратилась в последнюю соломинку для тех, кто хотел купить жильё. Рыночные программы? Забудьте. Ставка около 20%(а на деле все 30-32%) делала их фантастикой для обычных семей. Получается, государственная программа с 6% годовых оказалась не просто помощью, а единственным реальным способом въехать в собственную квартиру.
Забавно, но в начале года даже эта программа работала с ограничениями. Банки требовали 30% первоначального взноса. Одобряли преимущественно тех, кто покупал в жилых комплексах, находящихся у этих же банков на проектном финансировании.
Ситуация развернулась к осени. Кредитная система стала мягче, одновременно начались разговоры о возможном ужесточении условий семейной ипотеки. И тут случилось предсказуемое: вместо того чтобы охладить рынок, эти новости его разогрели.
Ноябрь и декабрь стали пиковыми месяцами. Люди буквально бежали в офисы, стремясь успеть зафиксировать действующие условия. Ведь с февраля правила изменились: теперь семья может взять такую ипотеку только один раз. Супруги автоматически становятся созаемщиками, и если один из них уже воспользовался программой, второй теряет это право навсегда.
Рост
Парадокс в том, что средний размер ипотеки увеличился на 15% и достиг 4,57 миллиона рублей. Звучит как рост благосостояния? Как бы не так. Это скорее показатель того, что квартиры подорожали настолько, что даже для покупки скромного жилья типа студии на окраине Мурино приходится брать всё больше денег.
Сроки кредитования тоже выросли. Теперь в среднем это почти 23 года, а по льготным программам доходит до 27 лет. Представьте: человек берёт ипотеку в 30, выплачивает до 57. Почти вся активная жизнь под кредитным бременем.
«Мы с мужем решили, что лучше сейчас влезем в долги, чем потом вообще никогда не купим. Цены растут быстрее, чем мы копим», — объясняет молодая мама двоих детей.
А как вам тренд на 100% оплату квартир? Доля таких сделок достигла примерно 10%. Люди забирают деньги с депозитов, которые перестали приносить прежний доход, и вкладывают в недвижимость. Ещё 15% сделок проходят по программе обмена старого жилья на новое.
Вторичка для тех, кому не хватило немного
На вторичном рынке ставки остаются заоблачными(+ Долину не забываем). Туда идут в основном те, кому нужно добрать один-два-три миллиона к уже имеющейся сумме. Небольшой кредит, чтобы закрыть разрыв между накоплениями и реальной ценой квартиры.
Большинство семей оказались перед выбором: либо влезать в кредит под высокий процент сейчас, либо копить ещё несколько лет, рискуя увидеть, как цены убегают всё дальше. Вы бы что выбрали в такой ситуации?
Аналитики смотрят в будущее без особого оптимизма. Прогноз на 2026 год — стагнация. Ипотечный портфель ожидается на уровне 4-4,5 триллиона рублей. Доля семейной ипотеки будет сокращаться из-за новых ограничений, а массового возвращения рыночной ипотеки ждать не стоит. Для этого нужно, чтобы процентная ставка упала до 10-12%, что прогнозируется только к концу года.
Льготы остались, но не для всех
Семейная программа продолжает работать со ставкой 6%, но с серьёзными ограничениями. Лимит в Санкт-Петербурге и Москве — 12 миллионов рублей, в других городах — 6 миллионов. Получить могут семьи с детьми до шести лет или воспитывающие ребенка с инвалидностью.
IT-ипотека продлена до 2030 года, правда, в Петербурге и столице ею воспользоваться нельзя. Требования строгие: работать в аккредитованной компании минимум три месяца, зарабатывать от 150 тысяч в городах-миллионниках или от 90 тысяч в других местах.
Есть ещё арктическая и дальневосточная программы со ставкой 2%, сельская ипотека под 3%. Только вот загвоздка: они привязаны к конкретным территориям, где далеко не каждый готов и захочет жить.
«Мне предложили взять дальневосточную ипотеку. Но я не хочу переезжать за тысячи километров от семьи ради дешёвого кредита. Что толку от низкой ставки, если жить там не хочется?» — недоумевает потенциальный покупатель.
Застой или передышка
Строительные компании готовятся к непростому году. Рост себестоимости, увеличение налогов, инфляция — всё это неизбежно отразится на ценах. Недвижимость продолжит дорожать, делая покупку квартиры ещё более недостижимой целью для обычных семей.
Для большинства квартиры превратились в товар категории «невозможная роскошь». То, что раньше было нормальным жизненным этапом — накопить, взять разумный кредит, купить жильё — сегодня стало невыполнимой задачей. Рыночная ипотека под 20% (и более) не по карману, льготная доступна не всем и обрастает новыми ограничениями.
Некоторые эксперты надеются на появление новых целевых программ. Возможно, это немного оживит рынок. Но глобально ситуация выглядит так: люди либо хватают последние возможности в панике, либо откладывают мечту о своём жилье на неопределённый срок.
Отложенный спрос копится. Те, кто не смог купить в 2024-2025 годах, никуда не делись. Семьи по-прежнему хотят улучшить жилищные условия, дети растут, а съёмные квартиры не становятся дешевле. Вопрос только в том, когда и при каких условиях этот спрос сможет реализоваться.
А пока получается замкнутый круг: высокие ставки делают ипотеку недоступной, накопления обесцениваются быстрее, чем растут, цены на жильё ползут вверх.
Как думаете, когда покупка квартиры снова станет реальностью, а не несбыточной мечтой для среднестатистической семьи?
Пожалуйста, поставьте ваш великолепный лайк ❤
А если нажмёте "Подписаться" - будет супер 🙌
Здесь каждый день очень много интересного!