Конечно, покупка квартиры с зарегистрированными там жильцами — это риск, и желательно заключать сделку после того, как все из квартиры выпишутся. Но на практике это не всегда удается (особенно при альтернативных сделках, когда людям просто некуда выписываться до покупки нового жилья).
Поэтому можно пойти на сделку, но, предварительно получив от жильцов письменные согласия на выселение и задаток от продавца в счет обеспечения его обязательства передать квартиру свободную от жильцов в такой-то срок.
Если это обязательство не будет исполнено, покупатель оставляет деньги у себя и занимается выселением жильцов.
В большинстве случаев выселить прежних жильцов можно: по закону члены семьи прежнего собственника утрачивают право пользования квартирой после того, как у нее появляется новый собственник (ч. 2 ст. 292 ГК РФ). Но выселить принудительно (как и снять с регистрационного учета) может только суд.
Поэтому собственнику нужно подать исковое заявление с требованием признать утратившими право пользования его квартирой всех, кто был там зарегистрирован на момент заключения сделки, снять их с регистрационного учета и выселить (если они живут в квартире и отказываются ее покидать).
Иск подается в районный суд по месту нахождения квартиры. Если жильцы долгое время пользовались квартирой, отказываясь освободить ее после продажи, собственник может также взыскать с них плату за фактическое пользование его жильем, рассчитав ее по ставкам арендной платы, действующим в том же районе для аналогичных квартир (по правилам возврата неосновательного обогащения — ст. 1102 ГК РФ).
Шаблоны всех необходимых документов доступны премиум-подписчикам моего канала.
Суд удовлетворит иск собственника — если только не найдется оснований, по которым его жильцы имеют право постоянного пользования квартирой.
Такие случаи встречаются на практике, и все они — результат некачественной проверки квартиры перед покупкой. Подробнее об этом поговорим в одной из следующих публикаций.