2026 год станет переломным для частных инвесторов и собственников недвижимости. Финансовый ландшафт в России будет формироваться на фоне постепенного снижения ключевой ставки ЦБ РФ с пиковых значений 2024–2025 годов. Это означает смену логики: эпоха «легких» процентов по вкладам уходит, а стабильные активы и юридически грамотные решения выходят на первый план.
Разберем, что происходит с депозитами и рынком аренды, и какие действия с позиции юриста будут наиболее разумными.
Банковские депозиты: охлаждение без паники
К концу 2025 года ключевая ставка снизилась до 16%, и этот тренд продолжится. По прогнозам, средняя ставка в 2026 году составит 13–15%, а к концу года может опуститься до 11–12%. В начале 2026 года банки еще будут предлагать депозиты под 14,5–15%, но это — инерция прошлых лет.
Во второй половине года таких ставок станет заметно меньше. Для вкладчиков это не кризис, а сигнал: время фиксировать условия. Существенное изменение касается индивидуальных предпринимателей. С 2026 года проценты по вкладам ИП:
- не учитываются в рамках УСН,
- облагаются НДФЛ как доход физлица.
Это изменение многие недооценивают, а зря: при проверке ФНС может доначислить налог, пени и штрафы.
Как действовать вкладчику в 2026 году: советы юриста
1. Используйте необлагаемый лимит по НДФЛ
Проценты по вкладам не облагаются налогом в пределах лимита, рассчитанного по формуле: максимальная ключевая ставка за год × 1 млн рублей.
При прогнозе 13–15% необлагаемая сумма будет существенной.
Юридически грамотный ход — распределить крупные сбережения между близкими родственниками (супруги, дети), чтобы каждый использовал свой лимит и снизил налоговую нагрузку на семью.
2. Строго разделяйте деньги ИП и личные средства
Это критично. Хранение оборотных средств ИП на «личных» депозитах — прямой путь к проблемам с налоговой.
3. Фиксируйте высокую ставку «длинным» вкладом
Если в начале 2026 года вы видите ставку 14,5–15%, юридически и экономически оправдано открыть вклад на 1–2 года. К концу года таких условий уже не будет, а договор позволит сохранить доходность в период снижения рынка.
Рынок аренды жилья: стабильность с умеренным ростом
В январе 2026 года рынок аренды традиционно «остывает»: цены снижаются на 2–4%. Вероятнее всего, период относительной стабильности продлится до весны.
Почему спрос сохраняется?
- рыночная ипотека — 16–18%,
- покупка жилья становится менее привлекательной,
- инвестиции в недвижимость, по прогнозам, сократятся на 24–29%.
Все это удерживает людей в аренде.
Прогноз на 2026 год
- рост арендных ставок — 7–9%,
- предложение новых объектов стабилизируется,
- доходность аренды сохранится, но без «рывков».
Что делать собственникам жилья: позиция юриста
1. Самозанятость — не опция, а необходимость
Контроль ФНС за транзакциями физлиц усиливается.
Сдавать квартиру «в тени» в 2026 году — осознанный риск.
- 4% — при сдаче физлицу,
- 6% — ИП или юрлицу.
Это в разы выгоднее, чем доначисления НДФЛ, штрафы и пени за несколько лет.
2. Заключайте «длинные» договоры
Арендаторы заинтересованы в стабильности. Оптимальный формат — договор на 11 месяцев с условием пересмотра арендной платы не чаще одного раза в год. Это снижает текучку и риск простоя.
Грамотный договор найма найдете в моем руководстве:
3. Страхование ответственности арендатора
Редкий, но крайне полезный пункт договора. Обязанность арендатора застраховать гражданскую ответственность (затопление, пожар) снимает с вас головную боль и перекладывает финансовые риски на страховую компанию. Альтернатива — оформить страхование самостоятельно, с ценами можете ознакомиться в подборке: sravni.ru/r/8vu1
4. Не покупайте арендную недвижимость «с плеча»
Средняя доходность аренды в 2026 году — 5–6%, безрисковые депозиты — 14–15%. С юридической точки зрения покупка квартиры под аренду сейчас — это заморозка капитала с упущенной выгодой. Рациональнее вернуться к этому вопросу ближе к концу 2026 года, когда рынок предложит более интересные точки входа.
Подписывайтесь на мой канал — здесь я регулярно рассказываю реальные истории из практики и делюсь советами, как защищать себя на рынке недвижимости: