Мы входим в 2026 год уже с полным пониманием последствий высокой ключевой ставки прошлых лет и резкого пересмотра льготных ипотечных программ. Рынок недвижимости больше не «летит в космос» — он перестраивается, остывает и становится более рациональным.
Ниже я написал для вас детальный разбор ситуации по основным сегментам с экономической и юридической точки зрения.
Новостройки: эпоха «скрытых скидок»
Рынок первичного жилья в 2026 году входит в фазу стагнации. Застройщики оказались зажаты в тисках проектного финансирования: банки не позволяют снижать цены в договорах, а покупательская способность населения резко сократилась после отмены массовых льгот.
Номинальные цены «на витрине» будут стоять на месте или расти в пределах инфляции — 4–5%. При этом реальные цены сделок снизятся на 10–15%. Но почему?
Застройщик не может официально «уронить» цену — это автоматически приведёт к пересмотру условий банковского финансирования. Поэтому рынок уходит в серую зону маркетинга: «кэшбэки» после сделки, субсидирование ипотечной ставки на первые 2–3 года, ремонт или кладовка «в подарок», паркинг за символическую цену.
Дополнительный риск 2026 года — рост сроков ввода домов в эксплуатацию. Как юрист, я ожидаю волну исков о просрочке передачи ключей к концу года. И здесь важно понимать: без грамотного договора и правильной фиксации сроков дольщик может остаться без компенсации.
Вторичная недвижимость: рынок покупателя
Вторичка в 2026 году — самый честный сегмент рынка. Здесь нет искусственного спроса за счёт льгот, а рыночная ипотека даже при снижении ключевой ставки остаётся дорогой — 12–14% для большинства семей.
Я ожидаю снижение цен на 5–10% в течение года. Разрыв между первичным и вторичным рынком, который в 2024 году доходил до 40%, а в 2025 — до 30%, он продолжит сокращаться и составит 15–25%. Вторичка тянет первичку вниз. Продавцы, которым нужно продать здесь и сейчас (развод, переезд, долги), вынуждены давать дисконт. Квартиры с завышенными ожиданиями висят в рекламе по 6–8 месяцев и более.
Опасная тенденция 2026 года — рост сделок с занижением цены в договоре. Я категорически не рекомендую идти по этому пути: в условиях высокой закредитованности населения резко вырос риск банкротств продавцов, а такие сделки — первые кандидаты на оспаривание.
Загородная недвижимость (ИЖС): тихая гавань
Сегмент индивидуального жилищного строительства чувствует себя заметно лучше городских квартир. Причины просты: ИЖС-ипотека всё ещё поддерживается государством, стоимость квадратного метра ниже, удалёнка и гибридный формат работы стали нормой.
Ожидаю умеренный рост 7–10% (с учётом сезонности). Цена входа остаётся привлекательной: построить дом зачастую дешевле, чем купить в новостройке. Однако именно в ИЖС сегодня больше всего юридических рисков — от проблем с землёй до неоформленных домов.
Что делать в 2026 году: взгляд юриста
Покупателям:
Ищите вторичку у мотивированных продавцов. Торгуйтесь жёстко. Сейчас рынок, где наличные — король. Обязательно проверяйте продавцов на предбанкротное состояние — это главный риск 2026 года. Банкротства, просрочки, занижения цен, проблемные застройщики — всё это делает юридическую проверку ключевым этапом любой сделки.
Я сопровождаю сделки с квартирами, домами и земельными участками: проверяю продавцов и объекты на скрытые риски, структурирую безопасные расчёты, защищаю интересы клиентов и помогаю отстоять права при просрочках и спорах. Ознакомиться с моей профессиональной деятельностью вы можете в моем телеграм канале (в поиске: Алексейчук Владислас, qr-код ниже):
Продавцам:
Если продажа не срочная — сдавайте. Аренда приносит отличный доход.
Если нужно продать — ставьте цену по низу рынка сразу. Стратегия «поставлю дорого и подожду» приведёт к потере денег на падающем рынке.
Инвесторам:
Забудьте про схему «купил на котловане — продал на ключах». Она мертва.
Актуальны флиппинг качественной вторички с дисконтом и коллективные инструменты — ЗПИФы недвижимости. Если нужно, расскажу об этом подробнее.
Подписывайтесь на мой канал — здесь я регулярно рассказываю реальные истории из практики и делюсь советами, как защищать себя на рынке недвижимости.