Часть 2. Кому это выгодно — и можно ли сегодня жить не в тесноте
В первой части мы разобрали, как рынок недвижимости постепенно изменил само представление о нормальной квартире. Студии, европланировки и кухни-гостиные стали стандартом — не потому что всем вдруг стало удобно жить компактно, а потому что именно под эти форматы выстроилась экономика новостроек и ипотек.
Во второй части давайте посмотрим на ситуацию трезво и без эмоций.
Кому на самом деле выгодно, что большие квартиры исчезли, какие реальные проблемы возникают у покупателей уже после сделки и остались ли сегодня альтернативы, если подходить к выбору не с позиции рекламы, а с позиции жизни.
Почему большие квартиры стали экономически невыгодны
Начнём с базовой экономики, без оценочных суждений.
Для застройщика квартира 25–40 м² почти всегда выгоднее, чем квартира 80–100 м². Причины предельно прагматичные:
- Выше цена за квадратный метр.
В Москве разница между студиями и большими квартирами в одном проекте может достигать 30–40% за м², в Санкт-Петербурге — 15–25%, в регионах — чуть меньше, но логика та же. - Быстрее продажи и оборачиваемость.
Студии и евроформаты продаются быстрее, что снижает финансовые риски проекта и улучшает показатели для банковского финансирования. - Проще масштабировать спрос.
Дом на 250–300 компактных квартир продаётся стабильнее, чем дом на 120–150 больших.
С точки зрения бизнеса это рационально.
С точки зрения покупателя — далеко не всегда.
Как изменилась структура рынка: цифры, а не ощущения
Если обратиться к статистике проектных деклараций и аналитических агентств, картина становится ещё нагляднее.
- В Москве доля студий и квартир до 40 м² за последние 10 лет выросла с примерно 25–30% до 55–60% в массовом сегменте.
- В Санкт-Петербурге этот показатель стабильно держится в диапазоне 45–55%, а в ряде районов превышает 60%.
- В регионах-миллионниках компактные форматы составляют 40–60% нового предложения.
При этом доля квартир площадью от 80 м² и выше сократилась в среднем в 2–2,5 раза по сравнению с началом 2010-х годов.
Это важно зафиксировать:
речь идёт не о временном тренде и не о кризисе, а о новой базовой модели рынка, под которую уже перестроены проектирование, маркетинг и ипотечные продукты.
Ипотека как главный фильтр выбора
Ипотека сегодня — не просто инструмент покупки.
Это ключевой фильтр, через который проходит почти каждое решение.
Покупатель в Москве и Санкт-Петербурге в первую очередь считает ежемесячный платёж, а не метраж. В регионах ситуация ещё жёстче — выбор часто сводится к формуле «что банк одобрил».
Средний метраж сделки сегодня:
- Москва — 42–45 м²
- Санкт-Петербург — 45–48 м²
- Регионы — 48–52 м²
Для сравнения:
10–12 лет назад средний метраж проданной квартиры превышал 60 м², а семейный формат начинался с 65–70 м².
Рынок не просто сократил предложение —
он закрепил меньший метраж как новую норму, под которую подстраивается мышление покупателей.
📌 Кейс 1. Санкт-Петербург
Семья с ребёнком, бюджет до 14 млн ₽
Клиенты рассматривали новостройку в популярном спальном районе.
Рынок предлагал:
- студии 25–28 м²,
- евро-двушки 38–42 м²,
- классических двухкомнатных квартир почти не было.
Евро-двушка выглядела логично на рендерах. Но при разборе планировки выяснилось:
- спальня 9 м²
- проходная кухня-гостиная
- отсутствие нормального хранения
- рабочее место возможно только за кухонным столом
В итоге при том же бюджете нашли вторичную квартиру 68 м² в доме 2008 года.
Без дизайнерского лобби, но с нормальными комнатами и возможностью жить без постоянных компромиссов.
Почему европланировки так хорошо продаются
Европланировки — почти идеальный продукт с точки зрения маркетинга:
- визуально выглядят просторнее
- отлично смотрятся на рендерах
- позволяют «упаковать» меньший метраж в более высокий ценовой сегмент
- создают ощущение современности и гибкости
Фактически европланировка — это инструмент компенсации дефицита пространства, а не всегда улучшение качества жизни.
И здесь важно подчеркнуть:
формат сам по себе не плохой. Он хорошо работает для одного человека или пары без детей. Проблема возникает тогда, когда его продают как универсальное решение для всех сценариев жизни.
📌 Кейс 2. Москва
Пара без детей, первая покупка
Банк одобрил ипотеку на студию 27 м² или евро-двушку 40 м².
Классическая двушка выходила за лимит.
Евро-двушка казалась разумным компромиссом.
Через 1,5 года:
- оба работают из дома
- нет возможности уединиться
- кухня-гостиная перестала быть «гостиной», став рабочей зоной и столовой одновременно
Комментарий клиента:
«Мы не ошиблись в квартире. Мы ошиблись в горизонте планирования».
Что покупатель теряет, но осознаёт позже
Большинство минусов не видны в момент покупки. Они проявляются в процессе жизни.
- Приватность.
Кухня-гостиная работает до тех пор, пока не появляются разные ритмы жизни. - Хранение.
В маленьких квартирах его почти всегда меньше, чем требуется на дистанции нескольких лет. - Гибкость.
Большая квартира даёт запас под изменения. Маленькая требует точного расчёта без права на ошибку.
📌 Кейс 3. Регион, город-миллионник
Семья с двумя детьми
Купили евро-трёшку 60 м². Формально — три комнаты. Фактически:
- две маленькие спальни
- общая кухня-гостиная
- минимальный коридор
Через два года начали искать вариант для переезда. Причина — не цена и не район, а накопленная усталость от тесноты.
Где сегодня всё ещё можно найти большие квартиры
Санкт-Петербург
- проекты старта 2016–2019 годов,
- точечная застройка,
- дома без «студийной» концепции.
Такие квартиры часто:
- плохо рекламируются
- дольше продаются
- стоят ниже рынка по цене за квадрат
Москва
Большие квартиры чаще встречаются:
- в редевелопменте,
- в домах с низкой плотностью,
- в сегменте выше массового.
Регионы
Парадокс рынка:
большие квартиры часто выгоднее по м², но продаются хуже, потому что рынок уже приучен к компактным форматам.
Новостройка или вторичка — честный выбор
Новостройки дают:
- новые коммуникации,
- инфраструктуру,
- юридическую чистоту.
Вторичный рынок чаще выигрывает:
- по метражам,
- по логике планировок,
- по приспособленности к жизни.
Именно поэтому многие семьи в итоге уходят во вторичку — не из-за цены, а из-за пространства.
📌 Кейс 4. Санкт-Петербург
Переезд из новостройки во вторичку
Клиенты прожили 3 года в евро-двушке 41 м².
Продали без убытка.
Купили вторичную квартиру 72 м².
Комментарий:
«Мы впервые почувствовали, что квартира подстраивается под нас, а не мы под неё».
Почему рынок сам не вернётся к большим квартирам
Важно понимать: рынок не «развернётся обратно» автоматически.
Причины:
- рост себестоимости строительства,
- ипотека как основной драйвер спроса,
- ориентация на скорость продаж,
- привычка покупателя считать платёж, а не метры.
Массовое возвращение больших квартир возможно только при изменении всей экономической модели. Пока таких предпосылок нет.
Рынок недвижимости редко предупреждает о последствиях — он продаёт формат.
Если вы выбираете квартиру в Москве, Санкт-Петербурге или регионе и сомневаетесь в планировках, метрах и сценариях жизни — можно написать и запросить бесплатный разбор Telegram
Итог: что с этим делать покупателю
Мы имеем не кризис рынка и не «обман», а смену парадигмы.
Рынок новостроек больше не ориентируется на сценарий «жить долго и расти в одной квартире».
Он ориентируется на:
- доступность входа,
- универсальный формат,
- быстрый оборот.
Задача покупателя сегодня — не бороться с рынком, а понимать, где его логика совпадает с вашей жизнью, а где — нет.
С первой частью стати можно ознакомиться тут.
FAQ
Почему большие квартиры почти не строят?
Потому что они менее выгодны и хуже продаются.
Европланировка — это всегда компромисс?
Нет. Но она требует понимания сценария жизни.
Стоит ли переплачивать за метры?
Иногда это не переплата, а инвестиция в комфорт.
Можно ли найти большую квартиру без бюджета «премиум»?