Часть 1 (со второй частью статьи можно ознакомиться тут)
Ещё 10–15 лет назад большая квартира была нормой для семьи, а не предметом роскоши. Сегодня рынок аккуратно подменил понятия: метры «ужались», планировки «оптимизировались», а слово «евро» стало оправданием тесноты. Покупатель уверен, что сам сделал выбор — но на самом деле его к этому мягко подвели.
В этой статье разберём, как рынок новостроек перепрошил наши ожидания и кому это оказалось выгодно. И главное — действительно ли новый формат так плох, или у него есть объективные плюсы, о которых тоже стоит говорить честно.
Когда большая квартира была нормой, а не исключением
Если смотреть на рынок недвижимости ретроспективно, важно зафиксировать одну вещь: изменились не только цены — изменилась сама логика предложения.
В Санкт-Петербурге начала 2010-х типовая «семейная» квартира в новостройке — это:
- 65–80 м²,
- изолированные комнаты,
- отдельная кухня 10–12 м²,
- нормальные коридоры и зоны хранения.
В Москве — те же тренды, но с чуть меньшими площадями и более высокой ценой за метр. Тем не менее, двух- и трёхкомнатные квартиры составляли существенную долю предложения. Большая квартира не считалась элитой — это был базовый сценарий для семьи.
Сегодня же во многих проектах в СПб и Москве:
- доля студий и евроформатов достигает 50–70%,
- классические «трёшки» — редкость,
- а полноценные квартиры от 90 м² чаще всего уходят в премиум-сегмент.
Это не деградация рынка и не заговор. Это результат системных экономических решений, о которых редко говорят напрямую.
Студии: доступность как главный аргумент рынка
Студии стали символом современного рынка новостроек.
Причины их популярности очевидны:
- низкий порог входа
- удобство ипотеки
- высокая оборачиваемость
- простота продажи
- В Москве студии — это часто единственный шанс «войти в бетон» без многолетнего накопления. В Петербурге — компромисс между ценой и локацией. В регионах — способ удержать чек в условиях ограниченного платежеспособного спроса.
И здесь важно быть честным: студии не являются злом по умолчанию.
Они подходят:
- для одного человека
- для временного проживания
- для инвестиций
- для арендных стратегий
Проблема начинается тогда, когда студия продаётся как универсальное решение. Когда она навязывается семье, паре с перспективой детей или человеку, который изначально ищет долгосрочный комфорт.
Рынок недвижимости постепенно сформировал установку:
«Большая квартира — это дорого, а значит не для всех. Маленькая — нормально».
И эта установка закрепилась.
Европланировки и кухня-гостиная: где заканчивается комфорт
Европланировки — следующий этап эволюции рынка. Формат, который активно продвигается в Москве, Петербурге и большинстве крупных региональных центров.
Плюсы формата очевидны:
- больше света
- визуально просторнее
- удобнее для одиночного проживания
- современный внешний вид
В Петербурге евроформаты особенно активно используются в массовых ЖК. В Москве — в комфорт и бизнес-классе. В регионах — как способ сделать продукт «столичным».
Но есть нюанс.
Во многих проектах кухня-гостиная — это не улучшение качества жизни, а способ:
- сократить общую площадь,
- убрать одну полноценную комнату,
- сохранить привлекательность планировки на рендерах.
В итоге евро-двушка 40–45 м² по факту функционально ближе к студии, чем к классической двухкомнатной квартире. И это не плохо — если покупатель это понимает заранее.
Проблема в другом: маркетинг редко проговаривает ограничения.
Почему покупатель уверен, что это его осознанный выбор
Один из самых сильных инструментов рынка — не реклама, а психология.
Покупатель не чувствует давления.
Он видит:
- доступную ипотеку
- красивый шоурум
- слова «эргономика», «функциональность», «современный формат».
В Москве и СПб ипотека стала главным фильтром выбора. Люди считают не метры, а платёж. В регионах — ещё жёстче: вопрос стоит не «какую квартиру», а «какую вообще можно позволить».
В результате коридор выбора сужается до приемлемого по деньгам, но внутри него сохраняется ощущение свободы. Человек действительно считает, что выбрал сам.
🔔 Важная пауза
Если при выборе квартиры у вас возникает ощущение, что все планировки похожи друг на друга, а различия — скорее визуальные, чем функциональные, это не случайно.
Мы регулярно разбираем планировки новостроек в СПб, Москве и регионах и показываем, где формат действительно оправдан, а где это просто грамотный маркетинг.
Можно получить бесплатный разбор планировок и сценариев покупки — написав нам в Telegram
Плюсы нового формата: их нельзя игнорировать
Было бы неправильно говорить, что рынок «ухудшился». Он адаптировался.
Современные планировки:
- быстрее продаются,
- лучше подходят под мобильный образ жизни,
- удобны для аренды,
- проще в ремонте,
- дешевле в обслуживании.
В Москве и СПб это особенно важно для инвестиционного спроса. В регионах — для застройщиков, которым нужно удерживать цену при росте себестоимости.
Для определённой аудитории — это действительно плюс.
Минусы, которые всплывают позже
Минусы редко заметны на этапе покупки. Они проявляются через год-два:
- нехватка хранения,
- отсутствие личного пространства,
- сложности с детьми,
- постоянная необходимость «допридумывать» планировку.
И здесь включается защитный механизм: человек оправдывает выбор, потому что признать ошибку — значит признать потерю денег и времени.
Что важно понять до того, как делать выводы
Часть 1 — не про осуждение форматов.
Она про понимание главного: рынок новостроек формирует норму, а не просто отражает спрос.
Студии, европланировки и кухни-гостиные — это инструменты.
Вопрос лишь в том, в чьих интересах они используются и подходят ли они под ваш сценарий жизни.
В следующей части разберем:
Как рынок новостроек незаметно отучил нас от больших квартир
щей части разберём:
- кому экономически выгодно, что большие квартиры исчезли,
- как ипотека усилила этот тренд,
- и можно ли сегодня найти большую квартиру в СПб, Москве и регионах, не переплачивая за иллюзию комфорта.
Рынок недвижимости редко предупреждает о последствиях — он продаёт формат.
Если вы хотите трезвый, профессиональный взгляд на планировки, метры и реальные сценарии жизни, можно написать и запросить бесплатный разбор. Иногда один разговор экономит годы жизни и миллионы рублей Telegram
FAQ
- Почему в новостройках так много студий?
- Европланировка — это всегда плохо?
- Что лучше для семьи: студия + ипотека или большая квартира дороже?
- Реально ли найти большую квартиру сегодня?
- Как понять, что планировка неудобная ещё до покупки?