В сделках с недвижимостью квартиры чаще всего теряют не из-за очевидных проблем, а из-за мелких, недооценённых деталей.
Одного неверного шага достаточно, чтобы человек потерял:
• квартиру,
• деньги,
• и годы жизни, пытаясь потом всё это вернуть через суд.
Причём часто покупатель до последнего уверен, что сделал «всё правильно».
«Бабушкины сделки» — одна из зон риска
Когда говорят о «бабушкиных сделках», многие представляют пожилых людей 80+.
На практике это не так.
Часто это:
• женщины 50+,
• иногда моложе,
• иногда даже семейные пары.
Общее у таких продавцов не возраст, а состояние:
• стресс,
• давление извне,
• сложные жизненные обстоятельства,
• доверчивость,
• влияние мошенников или окружения.
Именно такие сделки чаще всего потом оспариваются в суде.
Главная причина, по которой покупатели теряют квартиры
Разберём ключевую ситуацию:
покупатель купил квартиру, всё оформил, а спустя время продавец подаёт иск, чтобы отменить сделку.
Часто в таких дел работает статья 178 ГК РФ — «существенное заблуждение».
Важно понимать:
• продавец может быть формально дееспособным,
• здоровым,
• понимать, что он продаёт квартиру,
но при этом находиться под влиянием мошенников.
Типичные фразы продавцов в суде:
• «Я думала, что это спецоперация»
• «Мне сказали, что деньги потом вернут»
• «Я считала, что всё временно»
Для суда этого часто достаточно, чтобы признать сделку недействительной.
Про Верховный суд — важное уточнение
Да, существует позиция Верховного суда:
заблуждение в мотивах не всегда отменяет сделку.
Но:
• это работает только при идеально подготовленной сделке;
• это не гарантия, что в вашей ситуации суд решит так же;
• судебные решения зависят от конкретных обстоятельств, доказательств и выбранной правовой позиции.
Принцип, который решает всё
Суд не выбирает сторону заранее.
Он смотрит:
• что заявлено в иске,
• какие доказательства представлены,
• какую правовую позицию заняли стороны.
Если покупатель или его юрист допустили ошибку —
квартира возвращается продавцу.
Показательный пример
Покупатель купил квартиру у женщины 55 лет.
Квартира чистая, расчёты прозрачные.
Через полгода иск от проадвца:
«Меня ввели в заблуждение мошенники».
Суд применяет 178 статью →
сделка недействительна →
квартира возвращается продавцу.
Юрист покупателя вместо того, чтобы доказывать добросовестность покупателя, начинает доказывать, что продавец был вменяем.
Но это другая статья. Продавец оказался дееспособным, но добросовестность покупателя не доказана.
В итоге квартира уходит обратно продавцу.
Почему покупатель МОЖЕТ защититься
Закон защищает добросовестного покупателя.
Но добросовестность — это не слова, а факты.
Покупатель должен показать, что он:
• проверял продавца,
• анализировал мотивацию сделки,
• понимал, где продавец будет жить дальше,
• проверял родственников,
• оформлял прозрачные расчёты,
• не знал и не мог знать о мошенниках.
Если этого нет — защиты нет.
Однако «Бабушкины» сделки — это только небольшой сегмент всех рисков при покупке недвижимости.
Почему не существует «списка всех рисков»
Часто просят:
«Дайте список всех рисков и проверок».
Такого списка не существует.
Каждая сделка — это:
• разные люди,
• разные мотивы,
• разные обстоятельства.
Важно не количество справок,
а понимание, по каким причинам суд отменяет сделки,
и закрытие именно этих рисков.
Одна мелочь, которая стоит квартиры
Квартира куплена 5 лет назад.
Цена хорошая.
Выглядит чисто.
Но покупатель не проверил, на какие деньги она покупалась.
Оказалось — ипотека + маткапитал.
Детей долями не наделили.
Результат:
• иски от детей или родственников,
• сделка признаётся недействительной.
Всего одна пропущенная деталь.
Финальный вывод
В недвижимости нет мелочей.
❗ Неправильная подготовка сделки = риск потерять квартиру.
Суд не исправляет ошибки покупателя.
Он их фиксирует.
Читайте так же в Телеграм: «Памятка покупателю квартиры. Почему недостаточно просто «проверить квартиру». 3 обязательных блока защиты покупателя.
Автор канала:
Сергей Заводских — эксперт по юридической безопасности сделок с недвижимостью.
Защита собственности при покупке.
Проект «Кодекс надёжности».