Сдавать квартиру, не оформив права наследства, – значит распоряжаться имуществом, не будучи его зарегистрированным собственником.
Это сложный и рискованный вариант, но в отдельных ситуациях он допускается – при соблюдении ряда условий. Знание тонкостей поможет избежать судебных споров, отказа арендатора или требования выселения.
Ниже разберём, можно ли сдавать квартиру до вступления в наследство, как минимизировать риски и что говорит закон (актуально на 2025 год в РФ).
Зачем это важно знать
- Если наследственное имущество – квартира, её часто хотят использовать «сегодня», чтобы покрыть коммунальные расходы или получить доход.
- Неправильный договор аренды может быть признан недействительным, а арендатор – под угрозой выселения.
- Арендатор вправе потребовать, чтобы арендодатель подтвердил своё право собственности.
Правовая основа: кто может сдавать имущество
По Гражданскому кодексу РФ (ст. 608 ГК РФ) право сдавать имущество принадлежит собственнику, либо лицу, которое законом или договором наделено такими правами.
То есть формально арендодателем может быть только лицо, чьё право собственности на жильё зарегистрировано или если у него есть иное основание (доверенность, уполномочие).
Но есть нюанс: наследство воспринимается как универсальное правопреемство, и наследник считается принявшим его с момента открытия наследства, даже если ещё не получил свидетельство или не зарегистрировал право (ст. 1152 п. 4 ГК РФ).
«Принятое наследство признаётся принадлежащим наследнику со дня открытия наследства» — несмотря на то, что право собственности может быть ещё не зарегистрировано.
Это создаёт юридический задел: при фактическом принятии наследства у наследника появляется возможность законно распоряжаться имуществом, хотя регистрация ещё впереди.
Возможность сдачи до вступления в наследство
Когда сдавать можно
- Если наследник уже принял наследство фактически или юридически – например, подал заявление нотариусу или начал оплачивать коммунальные услуги, налоги – можно составить договор аренды, учитывая риски.
- Договор лучше заключать на срок до 12 месяцев, чтобы избежать обязательной государственной регистрации обременения (для жилых помещений краткосрочные договоры часто не требуют регистрации).
- В договоре стоит прямо указать, что недвижимость находится в наследовании, и предусмотреть условия о выселении, если возникнут претензии иных наследников или потребуется освободить помещение.
Когда сдавать нельзя или крайне рискованно
- Если наследник не принял наследство ни фактически, ни юридически – формально он ещё не имеет права распоряжаться имуществом, и арендатор может оспорить договор.
- Если срок договора долгосрочный и требуется регистрация обременения – органы регистрации могут отказать, требуя подтверждения прав собственности.
- Если появятся другие наследники, которые не давали своего согласия на аренду, они могут потребовать расторжения договора и выселения.
Как оформить аренду «до наследства», чтобы снизить риски
- Получить у нотариуса справку о принятии наследства (или обращении к нотариусу) – чтобы показать её арендатору.
- В договоре аренды зафиксировать положение: «подлежащее наследованию имущество», и прописать обязательство арендатора освободить помещение при предъявлении законных требований.
- По возможности – установить срок аренды до 12 месяцев, избежать необходимости государственной регистрации договора.
- Сохранить переписку, квитанции, платежи, которые подтверждают, что вы уже фактически вступили в наследство.
Пример из практики
Наследник Иван получил по наследству квартиру, но ещё не оформил права в Росреестре. Он заключил договор аренды на 11 месяцев с пожилым арендатором, указав, что право собственности будет оформлено в ближайшее время. В договоре предусмотрено, что, если возникнет иной наследник, арендатор обязуется покинуть жильё. Через полгода появился наследник Пётр, который не давал своего согласия на аренду и потребовал выселения. Суд признал договор действительным, поскольку Иван фактически принял наследство и действовал добросовестно, а арендатор был предупреждён об условиях.
Этот пример иллюстрирует: успех зависит от аккуратности формулировок в договоре, добросовестности сторон и готовности к спору.
Выводы
Сдача квартиры до официального вступления в наследство возможна, но это нестандартный вариант с повышенными рисками. Чтобы минимизировать угрозы, необходимо:
- принять наследство фактически и юридически;
- корректно оформить договор и прописать особые положения;
- ограничить срок аренды и предусмотреть право выселения;
- иметь подтверждающие документы.
Если вы не уверены в юридической стороне, лучше дождаться окончательного оформления наследства и регистрации права собственности – тогда ситуация станет однозначной, а арендатору будет проще вам доверять.
А если сдавать или снимать квартиру через Яндекс Аренду, то по поводу договора можно не переживать. Он составлен профессионаьными юристами и защищает интересы как собственника, так и жильца. Всё прозрачно и без подводных камней: включая порядок оплаты ЖКХ. Подписать его можно с помощью СМС-кода.
Подписывайтесь, чтобы знать всё об аренде жилья