«Квартира, дача, машина» - потребительский идеал в нашей стране,
к которому стремилась каждая семья раньше и продолжает это делать
по сей день!
Хорошо известно, что именно в СССР каждый гражданин имел право получить квартиру из государственного жилищного фонда для проживания на всю свою жизнь, пусть она и не считалась официально у него в собственности, но каждый был квартиросъемщиком и законно жил в бесплатном жилье от государства. Затем, для всех - кто служил родному Отечеству, была возможность получить квартиру от ведомственного фонда, в первую очередь, это касалось военных или представителей других силовых структур, словом, все - кто носил погоны в Союзе, как правило, быстрее остальных получали собственное жилье вне зависимости от того, где они служили, ведь в любом месте - именно советская власть предоставляла им жилье.
Наконец, для всех - кто по каким-либо причинам не успевал или не мог сразу получить бесплатную квартиру от государства, допустим, проживал одиноким или с 1 ребенком в крупном городе, как Москва или Киев, либо по нормативу площади в своей коммуналке или отдельной квартире у них было достаточно,
в этом случае мог приобрести кооперативное жилье.
А если сказать точнее, то частной собственности в Советском Союзе просто
не было, поэтому покупался пай в кооперативе, который давал право проживать в квартире, а при необходимости - этот пай или как сказали бы сегодня - доля в кооперативе, могла быть продана при значительной прибыли, либо обменена на другое жилье. Между прочим, обмен квартиры пользовался огромной популярностью в те годы, включая государственное жилье, ведь можно было обменять двушку из Ленинграда на однушку в Москве, а порой, произвести и равноценный обмен. Не буду отрицать, что знаю личные примеры, когда менялась двухкомнатная квартира в регионе на однокомнатную в столице, и таких случаев было предостаточно
в нашем прошлом.
Разумеется, жилье при советской власти успели получить не все, хотя и абсолютное большинство обзавелось им до 1991 года, при этом сроки составляли в среднем от 3 до 7 лет, если говорить про период до
середины 70-х годов, так знаю личные примеры, когда жилье получали
до 3х лет включительно!
Но интересно сравнить кооперативную квартиру с современной новостройкой в России, разобраться в том, сколько стоило жилье для простого советского труженика раньше, и сколько нужно отдать, вступая в ипотеку - как в законный брак, пока крышка ящика не разлучит вас, ведь иначе сказать и нельзя, за современную квартиру от застройщика, а заодно и отметить, сколько на самом деле остается нераспроданного жилья в наших домах.
И всё это при условии, что рынок арендного жилья набирает обороты,
в каждом городе и в каждом многоквартирном доме - можно найти семью, что снимает квартиру, ведь у них просто нет возможности взять ипотеку, оплатить первый взнос и вносить ежемесячные платежи на протяжении 10-15 лет, опять же, большинство информации в этой статье - из моего личного опыта, моих знакомых и даже родственников, словом, людей занимающих самые различные профессии в России.
Сколько стоила кооперативная квартира в СССР
В первую очередь, нужно отметить, что жилищно-строительные кооперативы или "ЖСК", стали появляться в конце 50-х годов массово, но настоящее развитие получили уже в эпоху Брежнева.
При этом нельзя было просто так взять и пойти купить долю в кооперативе
при наличии денег, впрочем, как и у современной ипотеки сегодня, если хочется льготных условий, то нужно соответствовать определенным требованиям, подобное было и раньше. Ведь для получения кооперативной квартиры советский человек должен был состоять на учёте по улучшению жилищных условий, и на каждого человека должно было приходиться менее 6,5 метров жилой площади, а жилой площадью считались только комнаты, исключая кухню и подсобные помещения. Если такие условия были выполнены, а деньги имелись на первый взнос - то можно было вступить в кооператив и быстрее, чем в государственном фонде получить отдельную квартиру, фактически в собственность, конечно же.
Другое дело, что в Союзе был принцип коллективизма, поэтому собственник был не хозяином квартиры, а являлся владельцем пая в кооперативе, что по факту не имело никаких отличий для человека. Тогда как государство оказывало содействие всем, кто хотел получить кооперативную квартиру.
Предприятиям и организациям рекомендовалось оказывать материальную помощь кадровым работникам со стажем не менее двух лет на оплату ЖСК с согласия трудового коллектива. Эта помощь в среднем по стране составляла
15-20% от первоначального взноса, а в районах Сибири, Дальнего Востока и Крайнего Севера и приравненных к ним до 40%.
Особенно важно отметить, что конечная стоимость была ниже для советского человека, ведь Стройбанк СССР предоставлял кредиты в размере до 60 % сметной стоимости строительства на срок 10—15 лет со ставкой 0,5 % годовых и выплатой равными долями, а это означало, что реальная стоимость жилья могла быть значительно выше, чем платил будущий собственник.
Приведу конкретный пример от советской женщины, что поделилась своей историей с нами:
"Первый взнос за двушку в 1965 году, моя мама внесла 1800 рублей, и это за 42,4 метра. Хорошая и просторная квартира даже по нынешним временам. Затем, мы 15 лет платили ежемесячный платеж 13,97 рублей, а с оплатой ЖКХ в квитанции была сумма 25 рублей.
Итоговая стоимость квартиры составила 4013 рублей.
Наш дом был кирпичный 70 см толщина стен, двери были все деревянные, до сих пор у многих стоят, как и полы. Наша квартира была угловая, два окна, спальня и кладовая с отдельной дверью, а после отец сделал перепланировку, перевернул стену и получилась трехкомнатная квартира. Живем в неё до сих пор".
Если посчитать площадь квартиры и стоимость, то выходит около 95 рублей
за 1 квадратный метр, но все мы хорошо знаем, что цены на жилье росли и
в СССР, в особенности в 80-е годы, когда это стало возможным для каждого, имею в виду покупку кооперативной квартиры, да и строили их уже в достаточном количестве.
Поэтому, большинство источников приводят цифру за один квадратный метр квартиры в среднем 250 рублей. Пусть эта цифра и будет для наших расчетов, ведь в таком случае, у нас получается, что однокомнатная квартира могла стоить за 20 метров около 4000-4500 рублей, а как максимум 5000 рублей. Стандартная двушка обходилась в 7500 рублей, а трешка до 11000 рублей,
а ежемесячный платеж доходил до 50 рублей, и пропускать его было нельзя, ведь иначе начислялся штраф до 3% годовых.
Согласно статистике, средняя зарплата в 1980 году составляла 168 рублей, но раз и метры берем средние, то округляю для удобства до 170 рублей.
Считаем стоимость кооперативной квартиры из расчета средней зарплаты 170 рублей:
1 кв. 5000 рублей = 30 месяцев или 2,5 года. Тогда как, выплачивая по 50 рублей в месяц, потребовалось бы 8,5 лет или 100 месяцев для выплаты.
2 кв. 7500 рублей = 44 месяца или 3,5 года. Ежемесячно по 50 рублей, это выходит 12,5 лет для выплаты.
3 кв. 11000 рублей = 64 месяца или чуть больше 5 лет. Ежемесячно по полтиннику, это 18 лет.
Но сразу хочется отметить, что раньше вносили первый взнос, что был в размере составлял 20–30% от стоимости квартиры, а это значит, что общее время выплаты уменьшалось, хотя и достать сразу такую сумму было тяжело, приходилось занимать у всех родственников, либо работать и подрабатывать. Поэтому было необходимо иметь на руках от 1500 до 2000 рублей в среднем, чтобы вступить в кооператив.
Ключевая разница и положительная динамика заключалась в том, что качество кооперативной квартиры было на целый порядок выше, чем любой государственной, при этом выплачивать ежемесячный платеж было абсолютно подъемно каждому, кто вступал в ЖСК и каждый знал, что полтинник в месяц со своей зарплаты в 170 рублей, это просто реальная выплата.
Хотя на мой взгляд, в кооперативы вступали те, кто получали выше средней, как минимум по 250 рублей - а это значит, что для них такая выплата была копеечной.
Почему ипотека хуже ЖСК или половина квартир остается нераспроданными в России
Итак, согласно данным, что приводит газета «Известия», как минимум
в 10 городах России за последний год, общее количество непроданного жилья составило 68%, а в лидерах подобного антирейтинга следующие города: Красноярск, Краснодар, Омск, Уфа, Воронеж, Челябинск, Самара, Новосибирск, Пермь и Волгоград, а со своей стороны, добавлю и Липецк.
Более того, Банк России подтверждает, что в 2025 году нераспроданная площадь во всех проектах выросла на 1,9 млн. кв. м до 81 млн. кв. м, доля невостребованного жилья составляет 32% в строящемся жилье и 74% в построенных объектах.
Только представьте себе, что построили 100 квартир, а из них 74 стоят и ждут своего покупателя, и подобная тенденция имеет место быть. Не буду совсем сгущать краски, ведь я провел небольшое исследование и пришел к выводу, что в целом ситуация улучшается, в большинстве домах - которые приведу ниже для понимания стоимости квартир, гораздо меньше нераспроданных квартир, но этот показать не опускается ниже 20-30% в среднем, и почему-то в большинстве своем, не покупают маленькие однокомнатные квартиры, тогда как двушки и трешки почти все распроданы.
На мой взгляд - это отражает желание молодых семей смотреть в будущее, где
у них будет хотя бы 1 ребенок, а лучше 2 детей, ведь жить в студии или однушке, так еще и платить за неё ипотеку, это последнее, что хочется делать
каждому из нас в России.
Но главная проблема, как мне думается, почему жилье строят - а его не покупают в должной мере, как это было с кооперативным строительством
в СССР, когда желающих было больше, чем строили, а теперь наоборот. Разумеется, всё упирается в несколько аспектов нашего капитализма:
1. Высокая стоимость квартиры
2. Слишком большой первоначальный взнос
3. Высокая процентная ставка по ипотеке
А теперь рассмотрим на конкретных примерах, вся информация взята мной от застройщиков, с актуальными ценами - что были в 2025 году, не удивлюсь, что сегодня цены выросли еще на сколько-нибудь процентов.
Отмечу, что дома из списка находятся в черте города Липецка, самые различные районы, но это именно городская застройка, ведь если уехать в пригород, то цены будут ниже - но никто в здравом уме там жилье не покупает.
Итак перед нами сразу 3 варианта квартир с разной площадью:
1-комнатная 26,9 метров на 2 этаже по цене 3 228 000 рублей.
2-комнатная 52,2 метра на 16 этаже по цене 5 533 000 рублей.
2-комнатная 66,1 метра на 2 этаже по цене 6 986 241 рубль.
В среднем, за один квадратный метр нужно заплатить не менее 105 тысяч рублей. Тогда как средняя зарплата в регионе за 2025 год достигла 71,8 тысячи рублей — на 17,6% выше, чем в прошлом году.
Такие данные озвучил губернатор Игорь Артамонов. И сразу же приведу вам комментарии от разных людей, что прочитали эту забавную новость, со своей стороны же отмечу, что ничего подобного у нас нет, ведь даже руководители среднего звена получают меньше, а обычные наемные сотрудники, в основном работают за получку от 47 000 рублей, поэтому мое наблюдение и мнение - что средняя находится в диапазоне от 50 и до 60 тысяч рублей, и за эти деньги нужно работать целый календарный месяц, по графику 5/2 в среднем.
Почему квартиры плохо покупают в России
Итого у нас получается следующая аналитика и аргумент, почему квартиры не покупают.
1-комнатная 26,9 метров: 3 228 000/72 000 = 44 месяца или около 4х лет
2-комнатная 52,2 метра: 5 533 000/72 000 = 76 месяцев или 6,5 лет
2-комнатная 66,1 метра: 6 986 241/72 000 = 97 месяцев или чуть больше 8 лет.
Как видите, эти цифры в среднем в 2 раза больше, чем было в СССР.
Если раньше, за 1кв. 2,5 года - то сегодня сразу под 4 года.
В Советском Союзе, за 2кв. всего-то 3,5 год - то теперь 6,5 лет, разница в 2 раза без малого!
И наконец, если брать советскую 3кв. чуть больше 5 лет, а сегодня за просторную 2кв. нужно будет отдать зарплату за 8 лет!
Ясное дело, что никто в здравом уме всю зарплату не считает, но обязательный и минимальный платеж по такому кредиту, если внести 30%
за 1-комнатную, а это без малого почти 1 миллион рублей, срок будет 10 лет, и не попадаешь под определенные условия семейной ипотеки, то ставка 16,9%, а платеж 39 128 рублей.
А значит, что итого придется выплатить сумму 4 695 360 рублей или на 1,5 млн. рублей больше - чем стоимость квартиры, где еще потребуется ремонт, а ЖКХ будут достигать 5000 рублей как минимум в отопительный сезон.
Абсолютно другие цифры получаются, если зарплата будет 50 000 рублей, ведь в этом случае вся сумма будет уходить на ипотеку, и даже если представить, что жена получает, как и муж, то на жизнь у них остается крайне скромная сумма.
Можно рассмотреть и другие варианты, ведь выше показан самый бюджетный или экономный способ, а есть и квартиры по таким ценам:
Студия 24,2 метра по цене 4 610 000 рублей
1-комнатная 35,8 метра по цене 5 760 000 рублей
2-комнатная 60 метров по цене от 7 500 000 рублей
3-комнатная 96,1 метр по цене 14 320 000 рублей
Напомню, что эти цены не про Санкт-Петербург или Москву, а про город Липецк, а это регион, где нет высоких зарплат.
Есть и другие варианты, где студия начинается от 3,2 млн. рублей за 29,9 метра. Затем идет 1-комнатная квартира 40,8 метра по цене 4 430 880 рублей.
Уже 2-комнатная обойдется в 5 757 000 рублей, а 3-комнатная 75 метров
всего 8 235 000 рублей.
Кто может позволить себе жилье в России
Не сложно догадаться, что при такой стоимости - позволить себе новое жилье, под силу лишь единицам, что получают не среднюю зарплату, хотя и 72 000 рублей попробуй, заработай еще, если даже на крупнейшем заводе, в среднем предлагают 65 000 рублей. Но при таких ценах - нужно получать минимум
в 2 раза больше средней по региону, от 140 тысяч рублей, ведь в этом случае, можно выплачивать около 50 000 рублей ипотечных долгов, затем выплачивать платежи за ремонт, и ЖКХ ежемесячно.
А самое интересное, что существует масса профессий и работников, которые работают за 45, 35 и даже 25 тысяч рублей, это в первую очередь, учителя и иные бюджетные работники. Для них подобное жилье остается просто фантастикой, но не буду скрывать, что и получая среднюю - это просто нереально, ведь первоначальный взнос и ежемесячные платежи составляют по формуле: 39000/72000 за 1-комнатную = 54% от хорошей зарплаты.
Тогда как, если брать квартиру в кооперативе при советской власти, как уже было написано выше, ежемесячный платеж составлял не более 50 рублей, и это даже при зарплате в 170 рублей, всего 29%.
Но будем реалистами и смотреть правде в глаза, если раньше заработать 170
и более было под силу каждому, в абсолютно любой сфере, включая учителей, то сегодня иметь зарплату под сотню или выше, это уже крайне затруднительная задача.
Отсюда и делаю вывод, что жилье не могут купить по финансовым соображениям, и никакие льготы, материнские капиталы и прочее - никогда
не изменит ситуацию, только возврат к жилищному фонду и настоящему кооперативу, способны изменить ситуацию в лучшую сторону, а как итог, поднять демографию в России и немного улучшить ситуацию в этой проблемной сфере, как говорили в любимом произведении автора: «Обыкновенные люди… в общем, напоминают прежних… квартирный вопрос только испортил их…», из романа «Мастер и Маргарита».