В первой части мы разобрали, где покупатель начинает терять деньги сразу после сделки: ипотека, рассрочка, планировки, отделка.
Но на практике это лишь первый уровень переплаты. Самые дорогие решения начинаются позже — когда квартира уже куплена, а бюджет, казалось бы, посчитан.
Во второй части поговорим о том, что редко учитывают в расчётах, но почти всегда оплачивают по факту.
Время — самый дорогой скрытый платёж
В новостройках время — это не абстрактное ожидание, а конкретная статья расходов.
Пока дом строится, покупатель:
- платит ипотеку или держит деньги в рассрочке;
- снимает жильё или живёт в неудобных условиях;
- теряет альтернативные возможности — вложения, переезды, смену формата жизни.
В Санкт-Петербурге это особенно заметно из-за крупных проектов и очередей сдачи.
Задержка в несколько месяцев редко выглядит критичной на старте, но на дистанции превращается в ощутимые суммы. Просто потому что время в недвижимости всегда стоит денег, даже если его не выставляют отдельной строкой.
Москва: высокая цена не спасает от переплат
Есть распространённое заблуждение: если квартира дорогая, значит все риски уже «заложены».
Московский рынок отлично разрушает эту иллюзию.
Даже в сегменте выше среднего покупатель сталкивается с теми же механизмами:
- доплаты за изменения условий;
- пересчёты по ипотечным программам;
- платные опции, которые внезапно оказываются необходимыми;
- отделка, не соответствующая ожиданиям.
Разница лишь в масштабе цифр.
То, что в регионах выглядит как «ещё 100–200 тысяч», в Москве легко превращается в миллион и больше. Механика та же, просто нули другие.
Регионы: дешёвый вход, дорогой итог
В регионах новостройки часто покупают с ощущением выгоды.
Цена ниже, вход проще, ожидания скромнее. Именно поэтому переплата там ощущается слабее — но не становится меньше.
Типовой сценарий:
- инфраструктура «потом»;
- отделка минимального уровня;
- дополнительные расходы на доведение квартиры до нормального состояния;
- потеря ликвидности при перепродаже.
Покупатель платит не сразу, а поэтапно. И именно поэтому редко складывает итоговую сумму в голове.
Эффект каскада: одно решение тянет другое
Самый опасный момент в покупке новостройки — эффект каскада решений.
Сначала кажется: «Ничего страшного, чуть доплатим».
Потом — «Раз уж начали, логично сделать нормально».
Затем — «Теперь уже бессмысленно экономить».
Так формируется цепочка, где каждое следующее решение оправдывается предыдущим. И каждое по отдельности выглядит разумным. Проблема в том, что итог почти никогда не соответствует первоначальному бюджету.
Новостройка редко вытягивает деньги резко. Она делает это постепенно и очень аккуратно.
Когда квартира «вдруг» становится больше — и это проблема покупателя
Есть один момент, о котором большинство покупателей узнаёт уже после приёмки квартиры.
Речь идёт о расхождении фактической площади с той, что указана в ДДУ.
Логика застройщика здесь простая и юридически безупречная:
- если квартира получилась меньше, покупателю возвращают деньги;
- если квартира получилась больше, покупатель обязан доплатить разницу.
На бумаге это выглядит справедливо.
На практике — становится неприятным сюрпризом, особенно если разница существенная.
Реальный пример: ЖК «Глоракс Балтийская»
В ряде корпусов ЖК «Глоракс Балтийская» в Санкт-Петербурге покупатели столкнулись с тем, что фактическая площадь квартир оказалась заметно больше, чем в договоре.
Разница — не десятые доли метра, а полноценные дополнительные квадраты.
С учётом стоимости квадратного метра итоговая доплата в отдельных случаях превышала 1 миллион рублей.
И это уже не «мелочь», а полноценная финансовая нагрузка, к которой большинство не было готово.
Субсидированные ипотечные ставки: дешёвый кредит — дорогая квартира
Ещё один пункт, который редко считают правильно, — субсидированные ипотечные программы от застройщиков.
На витрине всё выглядит идеально:
низкая ставка, комфортный платёж, быстрый вход в сделку.
Но у любой субсидии есть источник. И в случае с новостройками этот источник — цена квартиры.
Субсидированная ставка почти всегда компенсируется за счёт:
- увеличения стоимости квадратного метра;
- специальных «ипотечных» прайсов;
- скрытой наценки, которая не бросается в глаза на фоне низкого процента.
По рынку эта наценка может достигать 20–30% от базовой стоимости квартиры.
Формально вы экономите на процентах, фактически — переплачиваете за сам объект.
Особенно опасно то, что:
- покупатель сравнивает не итоговую цену, а платёж;
- разницу в стоимости воспринимает как «рыночную реальность»;
- не видит альтернативу без субсидии.
В результате квартира с «выгодной ипотекой» оказывается дороже аналогичной без неё, даже если ставка выглядит почти подарком.
Почему эти пункты редко учитывают заранее
И доплата за метры, и удорожание из-за субсидированной ипотеки объединены одной проблемой —
их невозможно почувствовать эмоционально на старте.
Покупатель:
- смотрит на красивую цифру в договоре;
- радуется низкой ставке;
- верит, что основные риски уже учтены.
А дополнительные миллионы появляются позже —
когда решение принято, а манёвра почти нет.
Что важно зафиксировать
Новостройка может вытягивать деньги не только через ремонт, ожидание и «мелкие доплаты».
Иногда это один крупный платёж, который:
- формально законен;
- логически обоснован;
- но полностью ломает первоначальный расчёт.
Именно поэтому реальная стоимость квартиры в новостройке почти всегда становится понятна слишком поздно.
Почему об этом не говорят заранее
Здесь важно быть честными:
чаще всего покупателя никто не обманывает напрямую.
Просто:
- на старте показывают лучшее;
- о сложном говорят мельком;
- ответственность за расчёты перекладывают на самого покупателя;
- решения принимаются в условиях спешки и эмоционального давления.
Пока человек выбирает квартиру, он находится в режиме надежды.
Пока он платит — в режиме адаптации.
Когда новостройка всё-таки оправдана
Важно сказать и обратное: новостройка — не зло сама по себе.
Она оправдана, если:
- бюджет считается целиком, а не по цене в договоре;
- есть запас по времени и деньгам;
- покупатель понимает, зачем именно ему этот формат;
- ожидание — осознанный выбор, а не вынужденная мера.
Проблемы начинаются там, где новостройку покупают как «простое решение». Она таким не является.
Итог
Неважно, покупаете ли вы квартиру в Санкт-Петербурге, Москве или регионе —
модель переплат в новостройках везде одинакова.
Меняются цифры, сроки, упаковка.
Но принцип остаётся тем же: рубль в договоре почти никогда не равен реальной стоимости квартиры.
Перед покупкой квартиры важно считать не только цену, а сценарий целиком: ипотеку, рассрочку, отделку, время и последствия решений.
Иногда один разбор до сделки экономит больше, чем попытки «оптимизировать» уже после. Обращайтесь, буду рад помочь Telegram
С первой частью статьи можно ознакомиться тут.
FAQ
Почему новостройки почти всегда выходят дороже, чем обещают?
Потому что в цене договора отражён только вход, а не полный сценарий владения.
Есть ли разница между СПб, Москвой и регионами?
Разница в масштабах, но не в механике переплат.
Стоит ли брать квартиру с отделкой от застройщика?
Иногда да, но только если вы понимаете, что именно покупаете и что придётся переделывать.
Что выгоднее: ипотека или рассрочка?
Зависит от условий, но оба варианта требуют расчёта итоговой стоимости, а не удобства входа.
Можно ли заранее посчитать реальную цену квартиры?
Да. Но для этого нужно считать не только договор, а все сопутствующие решения.