В 2025 году сегмент стрит-ритейла в Москве и крупных агломерациях вышел на стабильные и предсказуемые параметры: сформировались устойчивые арендные ставки, понятный спрос и чёткое понимание, какие форматы действительно работают. После периода перегрева и разнонаправленных ожиданий рынок окончательно сместился от спекулятивных сценариев к модели устойчивого дохода, где ключевыми факторами стали арендатор, локация и реальная экономика объекта.
📊 Ключевые показатели рынка
По итогам 2025 года:
• Средняя вакантность по качественному стрит-ритейлу в Москве снизилась до 3–5%
(в сформированных жилых районах — ниже 3%).
• Доля повседневных форматов (продукты, аптеки, дарксторы, сервисы) превысила
65–70% от общего объёма новых арендных сделок.
• Средняя доходность (yield) по объектам с федеральными арендаторами стабилизировалась в диапазоне 8,5–10,5%, в зависимости от локации и срока договора.
• Рост арендных ставок в ликвидных районах составил 6–10% год к году, преимущественно за счёт индексации и дефицита качественных помещений.
🏬 Смещение спроса: от концепций к функции
Если в 2021–2023 годах значительная часть стрит-ритейла ориентировалась на fashion, рестораны и экспериментальные форматы, то в 2025 году рынок окончательно сделал выбор в пользу функционального потребления.
Основной спрос формировали:
• продуктовые сети и форматы «у дома»;
• аптеки федеральных операторов;
• дарксторы и last-mile логистика;
• бытовые и сервисные услуги;
• кофейни/пекарни.
Причина проста: именно эти арендаторы демонстрируют устойчивую выручку, высокую оборачиваемость и минимальную зависимость от потребительских циклов.
🧩 Поведение инвесторов: конец «бумажной доходности»
2025 год стал переломным с точки зрения инвестиционного подхода.
Инвесторы всё реже ориентировались на номинальную доходность и всё чаще задавали вопросы:
• насколько устойчива экономика арендатора;
• что произойдёт с объектом через 3–5 лет;
• возможна ли быстрая замена арендатора без потери ставки;
• как объект будет капитализироваться после заселения района.
В результате ликвидность объекта стала важнее заявленных процентов, а качественные ГАБы с понятным арендным сценарием продавались быстрее и с меньшим дисконтом.
📈 Капитализация как основной драйвер
По итогам 2025 года стало очевидно: стрит-ритейл перестал быть исключительно арендной историей
Объекты в развивающихся районах, особенно в проектах бизнес- и комфорт-класса:
• демонстрировали рост стоимости 10–20% по мере заселения ЖК;
• выигрывали за счёт дефицита качественных первых этажей;
£ привлекали сетевых арендаторов уже на этапе стабилизации локации.
🔎 Вывод
2025 год показал, что стрит-ритейл — это больше не про риск и не про хайп.
Это базовый инфраструктурный актив с понятной экономикой, прогнозируемым спросом и долгосрочной инвестиционной логикой.
В 2026 году рынок продолжит движение в сторону:
• качества арендатора,
• дефицитных локаций,
• управляемой доходности,
и осознанной капитализации.
Именно такие объекты станут основой инвестиционных портфелей в коммерческой недвижимости в ближайшие годы.
При этом именно сейчас складывается оптимальный период для продуманных и выгодных покупок: по мере снижения привлекательности банковских вкладов качественные объекты не станут доступнее — напротив, они будут первыми вымываться с рынка.
📞 +7 (495) 033-55-55
✉️ office@investfirst.ru