Когда земля «слишком большая»
Представьте: у вас есть большой участок — скажем, 5 гектаров земли за городом.
Сначала казалось, что это идеально: простор, потенциал, можно строить всё, что угодно.
Но со временем вы понимаете, что продать такую площадь целиком почти невозможно.
Один покупатель на 5 гектаров найдётся не скоро, а вот пять покупателей по гектару — уже совсем другая история.
И тут возникает логичный вопрос:
можно ли просто разделить участок на части и продать по отдельности?
Ответ — да, можно.
Но, как и в любом деле с землёй, здесь есть чёткие правила, ограничения и подводные камни.
Что говорит закон: раздел участка — это не «самовольный шаг», а установленная процедура
Все вопросы, связанные с разделом земли, регулируются Земельным кодексом РФ (ЗК РФ) и Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Главные документы:
- статья 11.4 ЗК РФ — определяет основания и порядок раздела земельного участка;
- статья 11.9 ЗК РФ — устанавливает ограничения, когда раздел невозможен;
- статья 8.1 ГК РФ — закрепляет, что право собственности возникает только после внесения данных в ЕГРН;
- Приказ Минэкономразвития РФ № 762 от 27.11.2020 — описывает технические требования к межевым планам.
То есть деление участка — законная кадастровая процедура, а не «самовольное нарезание» земли.
Но чтобы это сделать, участок должен соответствовать градостроительным и земельным нормам.
Когда раздел разрешён
Закон позволяет разделить участок, если соблюдены три условия (п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ):
1️⃣ участок учтён в ЕГРН и имеет установленные границы;
2️⃣ собственность подтверждена (или доли распределены между участниками);
3️⃣ площадь каждого нового участка после раздела не меньше минимальной, установленной правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) или иным муниципальным актом.
Пример:
если по ПЗЗ для зоны «Ж-1» (индивидуальная жилая застройка) минимальный размер участка — 600 м²,
то разделить 30 соток можно максимум на пять частей по 6 соток каждая — не меньше.
Ограничения: когда раздел невозможен
По статье 11.9 ЗК РФ раздел запрещён, если:
- участок находится в зоне с особыми условиями использования (охранная, санитарная, водоохранная и др.);
- на участке расположены капитальные объекты, которые невозможно распределить между новыми наделами;
- раздел приводит к нарушению установленных норм минимальной площади;
- участок находится в аренде, и арендодатель (государство или муниципалитет) не дал согласие;
- есть сервитуты или ограничения, мешающие формированию отдельных участков.
Пример:
Инвестор владел 2 гектарами земли, но участок попадал в санитарную зону газопровода.
Разделить его можно было только на части вне охранной зоны,
иначе Росреестр отказал бы в регистрации новых кадастровых номеров.
Порядок раздела: шаг за шагом
Раздел участка проводится через межевание.
Это техническая процедура, которую выполняет кадастровый инженер.
Этап 1. Проверка документов
— Выписка из ЕГРН (подтверждение границ и категории земли);
— Выписка из ПЗЗ (чтобы знать минимальную площадь и ВРИ).
Этап 2. Подготовка межевого плана
Инженер выезжает на участок, делает замеры и составляет план раздела —
в нём указываются новые границы, координаты, площади и номера.
Документ оформляется по Приказу Минэкономразвития № 762 от 27.11.2020.
Этап 3. Согласование с соседями
Если границы смежных участков совпадают или уточняются — собственников уведомляют о разделе.
Это требование пункта 5 статьи 39 Федерального закона № 218-ФЗ.
Этап 4. Регистрация в Росреестре
Готовый межевой план подаётся через МФЦ или Госуслуги.
После проверки данные вносятся в ЕГРН,
и каждому новому участку присваивается свой кадастровый номер и выписка.
Срок процедуры — от 2 до 6 недель, в зависимости от региона.
Подводные камни
1. Минимальная площадь
Это самая частая ошибка.
Многие делят землю «на глаз», не зная норм из ПЗЗ.
Результат — Росреестр просто отказывает в регистрации,
а деньги на межевание потрачены.
Пример:
в деревне установлена минимальная площадь ИЖС — 8 соток.
Собственник нарезал по 6 соток — в итоге четыре участка не зарегистрировали:
«не соответствует градостроительным требованиям».
2. Коммуникации и подъезд
Если к новым участкам невозможно подвести дорогу или сети,
их признают технически непригодными к использованию.
Это основание для отказа в регистрации (п. 3 ст. 26 ФЗ № 218).
Пример:
Собственник разделил 3 гектара на 15 участков,
но забыл о доступе к центральной дороге.
Администрация не приняла схему: «нет обеспеченности подъезда».
В итоге межевание пришлось переделывать с проектом проезда.
3. Несоответствие ПЗЗ
Каждая территориальная зона имеет свои градостроительные параметры —
плотность, минимальный размер участка, вид разрешённого использования.
Раздел, противоречащий ПЗЗ, не согласуют ни в кадастре, ни в администрации.
4. Долевая собственность
Если участок в долях, нужно согласие всех владельцев.
Без него раздел невозможен (статья 252 Гражданского кодекса РФ).
Лучше заранее оформить соглашение или выделить доли нотариально.
Почему деление часто выгоднее продажи целиком
Раздел — это экономический инструмент, а не только юридическая операция.
— Один участок 5 га можно продать за 10 млн ₽.
— Если разделить на 10 участков по 0,5 га и продать по 1,3 млн ₽ каждый,
чистая выручка составит 13 млн ₽ — на 30 % больше.
Такой эффект возникает потому, что мелкие участки покупают быстрее,
а крупные — только девелоперы с длинным циклом.
Вывод
Разделить участок и продать частями можно — и это законно,
если соблюдать нормы Земельного и Градостроительного кодексов РФ,
учитывать ПЗЗ и правильно оформить межевой план.
Главное:
- Проверить категорию земли и минимальные размеры по ПЗЗ.
- Заказать межевание у лицензированного инженера.
- Согласовать границы и подать документы в ЕГРН.
Тогда вы сможете легально создать несколько участков,
каждый со своим кадастровым номером и готовыми документами для продажи.
Что дальше
Если вы хотите пошагово разобраться,
как делить землю, не нарушая закон, и продавать её с максимальной прибылью,
👉 скачайте наш бесплатный гид
«5 стратегий заработка на земельных участках в 2025 году»
в нашем Telegram-канале.
Там — реальные кейсы, ссылки на статьи Земельного кодекса и советы,
как превращать «неподвижные гектары» в ликвидные, продаваемые активы.