Комментарий эксперта «Винсент Недвижимость» Сочи
Отмена безадресной льготной ипотеки в июле 2024 года многими воспринималась как поворотная точка для рынка жилья. Ожидания были очевидны: снижение спроса и коррекция цен. Однако реальность оказалась сложнее. В 2025 году новостройки в России продолжили дорожать, пусть и более умеренными темпами. Этот тренд подтверждают и данные Центробанка, и практические наблюдения профессиональных участников рынка.
Рост цен замедлился, но не остановился
Как отметила глава Банка России Эльвира Набиуллина, динамика цен на первичное жилье в 2025 году существенно замедлилась по сравнению с предыдущими периодами. При этом ситуация сильно различается от региона к региону. В ряде субъектов цены стабилизировались, а где-то даже показали символическое снижение.
Показателен пример Краснодарского края - одного из самых перегретых рынков последних лет. По итогам года рост цен здесь составил около 4,3%, что оказалось ниже уровня инфляции. Фактически речь идет о реальной стагнации цен, а не об их активном росте.
С точки зрения практики «Винсент Недвижимость», это подтверждает ключевой тезис: рынок переходит из фазы ажиотажного спроса в фазу более рационального выбора.
Почему спрос сохраняется
Отсутствие всеобщей льготной ипотеки не означает исчезновения спроса. Он трансформировался - и это принципиально важно для понимания текущих процессов.
Во-первых, ипотека как инструмент не исчезла. Основным драйвером остаётся семейная ипотека, на которую, по данным Центробанка, приходится порядка 70% всех ипотечных выдач. Сохраняются и другие адресные программы - в частности, дальневосточная ипотека. Кроме того, по мере снижения инфляции и ключевой ставки рыночная ипотека постепенно становится более доступной, что уже отражается в структуре сделок.
Во-вторых, всё большую роль играют альтернативные формы расчетов. Рассрочки от застройщиков фактически стали самостоятельным каналом реализации спроса. Совокупная задолженность по ним уже достигла 1,5 трлн рублей. Этот объем не отражается напрямую в статистике ипотечного рынка, но оказывает прямое влияние на цены.
С точки зрения эксперта, именно этот фактор сегодня часто недооценивается в публичных дискуссиях о рынке.
Предложение не успевает за спросом
Даже при замедлении продаж рынок сталкивается с фундаментальным ограничением - невозможностью быстро нарастить предложение. Строительный цикл инерционен, а рост производительности труда в отрасли остается ограниченным. Это означает, что любое оживление спроса, даже умеренное, продолжает оказывать давление на цены.
В «Винсент Недвижимость» мы наблюдаем это особенно чётко в сегментах с ограниченным предложением: в курортных локациях, у моря, в проектах высокого класса и в районах с развитой инфраструктурой. Здесь снижение цен практически не происходит, рынок скорее «ждёт», чем корректируется.
Почему адресные программы работают лучше
Один из ключевых выводов, с которым рынок в целом согласен: масштабные безадресные льготные программы действительно разгоняют спрос быстрее, чем отрасль способна отреагировать предложением. Это неизбежно приводит к ценовым перекосам.
Текущая модель - с ограниченными, адресными программами - выглядит более устойчивой. Она не отменяет рост цен полностью, но переводит рынок в более сбалансированное состояние, где решения принимаются осознаннее, а покупатели становятся избирательнее.
Что это означает для покупателей и инвесторов
С практической точки зрения текущий рынок - это не рынок обвала и не рынок ажиотажа. Это рынок выбора и экспертизы.
Покупателям важно понимать, что:
- универсального снижения цен не будет;
- ликвидные объекты в сильных локациях сохраняют стоимость;
- инвестиционная привлекательность смещается от «массового метра» к качественным продуктам.
Для инвесторов это период, когда особенно важно не следовать общему фону, а работать с конкретными цифрами, сценариями доходности и реальным спросом.
Итог
Рост цен на жилье в России в 2025 году - это не следствие льготной ипотеки, а результат структурного баланса спроса и предложения, новых финансовых инструментов и региональных особенностей. Рынок стал сложнее, но и более зрелым.
В таких условиях ключевым фактором успеха становится не время входа, а качество решения. Именно поэтому роль профессиональной экспертизы - от аналитики до сопровождения сделки - выходит на первый план.
Именно по этой модели работает «Винсент Недвижимость». Компания более 20 лет специализируется на рынке недвижимости Сочи и юга России, сочетая брокерскую экспертизу с глубоким анализом рынка.