Аэропорт — один из немногих старомосковских анклавов, который не перестраивался десятилетиями, сохраняя дух советской эпохи с ее помпезными сталинками. Но в последние лет двадцать за эту лакомую территорию крепко взялись девелоперы. Ныне широкие проспекты и новостройки самой модной архитектуры соседствуют здесь с тихими зелеными кварталами, где легко укрыться от городского шума. Давайте вглядимся в них попристальнее.
Архитектура – ностальгическая
Район группируется вокруг Ленинградского проспекта и отражает авиационную историю столицы. В начале XX века здесь находился первый в России аэродром Ходынский, а в советский период на его месте построили Центральный аэропорт имени М. В. Фрунзе. Сегодня аэродром и аэропорт уже не функционируют, но память о них остается частью идентичности района.
Архитектурная основа этой территории заложена в 1930–1950-е годы, когда северная часть Москвы активно застраивалась широкими проспектами и ансамблями сталинской архитектуры, в том числе домами для сотрудников авиационных, инженерных и научных организаций. Они стали лицом района — выразительные фасады, просторные дворы, продуманная ориентация домов относительно улицы. Эти здания и сейчас остаются маркерами статусной старой Москвы.
Визуальным и культурным ориентиром выступает Петровский путевой дворец. Рядом с дворцом расположен Петровский парк — один из старейших парков Москвы, который с конца XVIII века определил представление о северных выездах из города и до сих пор остается важным культурным и прогулочным пространством. Дополняют зеленый каркас района Березовая роща и благоустроенные пешеходные маршруты, сформированные на территории Ходынского поля.
Что новенького?
Застройка района представлена не только сталинками, но и домами 1960-х годов, современными клубными проектами и новостройками, построенными в рамках программы реновации.
На первичном рынке недвижимости района Аэропорт, согласно данным аналитической платформы bnMAP.pro, представлено три девелоперских проекта, включающих в себя девять жилых корпусов. Большинство проектов (78%) принадлежат к классам бизнес и бизнес-плюс. За год площадь объектов в продаже увеличилась на 76%, достигнув отметки в 19,4 тыс. кв. м.
«Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в районе Аэропорт с начала года возросла на 10%, составив 524,6 тыс. рублей. Средняя цена лотов в декабре составила 32,4 млн рублей, то есть на 4% за год, — отмечает Андрей Стряпухин, руководитель департамента консалтинга и инвестиций «Бест-Новострой». — Колебания цен обусловлены выводом на рынок новых проектов и корпусов. В частности, в ноябре стартовали два новых проекта, что оказало влияние на общее ценообразование и распределение предложения».
На Часовой улице строится жилой проект DD:OO:MM от девелопера Dar. Дом расположен в глубине квартала, вдали от магистралей. Большая часть его секций — пятиэтажная, у входа на территорию — доминанты 13 и 22 этажа. В проекте будет 255 квартир площадью от 28,2 до 166,7 кв. м и стоимостью от 23 млн рублей за студию площадью 28 кв. м. Лоты большей площади начинаются от 28 млн руб.
Во дворе запланирован амфитеатр и зоны для тихого отдыха, open air-коворкинг и т. д. Этот проект – пример аккуратной точечной застройки: «Мы работали с уже сложившимся окружением и сознательно отказались от масштабных решений. Архитектура, планировки и сценарии использования двора проектировались так, чтобы дом выглядел естественной частью района», — отмечает Анна Усатова, коммерческий директор Dar.
Среди объектов со сроком сдачи в 2025 году также выделяется жилой комплекс Soul от застройщика Forma, он включает несколько корпусов разной высотности — от 6 до 35 этажей. Здесь предлагается жилье от студий до просторных четырехкомнатных квартир. В составе квартала предусмотрены подземный паркинг, приватные дворы без машин, два детских сада и восстановленный объект культурного наследия – «Изофабрика» с творческими пространствами.
Другой проект, Dius на Академика Ильюшина, предлагает сервисные апартаменты ценой от 13–18 млн рублей. Его сдача также указана в конце 2025 г. Он включает 20-этажную жилую башню с апартаментами, 14-этажный офисный блок и 4-этажный коммерческий корпус. В жилой части представлены студии и апартаменты с потолками около 3,3 м и панорамными окнами. Территория комплекса закрыта от посторонних, предусмотрен подземный паркинг и благоустроенный двор.
«Район Аэропорт – один из самых престижных в столице, где исторический шарм сочетается с динамикой современной жизни. Здесь покупают жилье успешные люди в возрасте 30-40 лет: владельцы бизнеса и топ-менеджеры, публичные персоны, семьи с детьми-спортсменами, коренные жители района. Этот район сочетает приватность с активной городской средой и превосходной транспортной доступностью, — говорит Алла Осипенкова, директор по развитию новостроек Kalinka Russia. — Безупречная логистика позволяет добраться до ключевых деловых и культурных центров Москвы в среднем за 20 минут».
Вторичный рынок
Вторичный рынок жилья в районе Аэропорт отличается широким выбором предложения по стоимости и состоянию объектов. Здесь есть и конструктивистские дома, и сталинки, и панельные многоэтажки 1950–1970-х годов, и кирпичные жилые комплексы 2000-х годов («Аэробус», «Петровский парк», «Соколиное гнездо», «Помидор», «Петровский замок»), а также квартиры в современных жилых комплексах («ВТБ Арена Парк»).
На рынке представлено более тысячи актуальных лотов от небольших студий до просторных многокомнатных вариантов. Так, студию площадью 13,4 кв. м в кирпичном доме можно приобрести за 3,3 млн рублей, а двухуровневые апартаменты площадью 15,7 кв. м на втором этаже стоят 7 млн рублей.
Более просторные лоты от 30 кв. м стоят дороже – от 10 млн рублей. Например, однокомнатная квартира площадью 31 кв. м в доме 1961 года постройки предлагается за 11,8 млн рублей. Двухкомнатную квартиру площадью 60 кв. м с современным ремонтом можно приобрести за 14,1 млн рублей, а трехкомнатную рядом с Тимирязевским парком – за 16,2 млн рублей.
Предлагаются и многокомнатные лоты: так, просторная пятикомнатная дизайнерская квартира площадью 150 кв. м обойдется в 64,9 млн рублей, а двухуровневый пентхаус без отделки площадью 460 кв. м в ЖК Pomidor –за 133 млн рублей. В «ВТБ Арена Парк», который сдали в 2020 году, можно приобрести двухкомнатные апартаменты с отделкой и мебелью площадью 53,4 кв. м за 38,8 млн рублей.
Чем хорош район
Транспорт и мобильность
Как уже было сказано, Аэропорт отличается высокой транспортной доступностью: Ленинградский проспект остается одной из ключевых магистралей города, обеспечивая прямую связь с центром Москвы и выход на северо-западное направление. Для автомобилистов это означает быстрый выезд к Третьему транспортному кольцу и удобные маршруты в сторону МКАД и аэропорта Шереметьево.
Район удобно встроен в городскую транспортную сеть: здесь работают станции метро «Аэропорт» и «Сокол» Замоскворецкой линии, откуда до центра можно доехать за считанные минуты. С запуском МЦД-3 транспортные возможности стали еще шире — появились быстрые маршруты без пересадок и снизилась нагрузка на метро. Интересный факт: именно на станции метро «Аэропорт» в 1938 году впервые в Москве появились эскалаторы английского типа «пилон», которые позже стали стандартом для глубоких станций.
Направление в сторону Шереметьева остается одним из самых интенсивных по трафику, но благодаря грамотной инфраструктуре движение сохраняет предсказуемость. В результате Аэропорт воспринимается как загруженный, но управляемый с точки зрения трафика район — важное качество для плотной городской застройки.
Внутри кварталов комфортно передвигаться пешком. Школы, парки, медицинские учреждения, магазины находится в шаговой доступности, что снижает зависимость жителей от автомобилей и поддерживает комфортный ритм городской жизни.
Тишина и зелень
По данным шумовых карт NoiseMap/Urbica и опросов жителей, Аэропорт входит в топ-5 самых тихих районов Москвы. Значительная часть кварталов остается вне зоны активного транспортного шума — редкое преимущество для территории всего в нескольких минутах от ТТК. А ведь на рынке наблюдается растущий спрос на тишину.
Несмотря на плотную городскую застройку и близость крупных магистралей, Аэропорт традиционно воспринимается как зеленый район. Природные пространства здесь не изолированы, являются частью повседневных маршрутов, по которым люди идут в школу или на работу. Для прогулок с детьми или даже коротких выходов «на воздух» не нужно уезжать далеко. Это снижает ощущение плотности застройки и поддерживает тот самый спокойный ритм, за который Аэропорт ценят жители.
Образовательная инфраструктура
Социальная инфраструктура в районе Аэропорт представлена школами с хорошей репутацией, в том числе с углубленным изучением иностранных языков и естественнонаучных дисциплин, а также сетью детских садов и учреждений дополнительного образования. Городские поликлиники и профильные учреждения, спортивные объекты и секции распределены по району равномерно.
Отдельную роль играет высшее образование. На территории района расположен Московский авиационный институт (МАИ) — один из ключевых технических вузов страны, который на протяжении десятилетий формировал инженерную и научную идентичность локации. Присутствие вуза повлияло на развитие района в целом: рядом размещали научные, производственные и проектные организации, а позже — офисные и технологические пространства. Это во многом объясняет деловой характер части территории и высокий уровень занятости в шаговой доступности.
Почему он перспективный
Обновление городской среды здесь происходит точечно: свободных территорий почти нет, поэтому каждый новый проект становится значимым событием. Застройщики ценят Аэропорт за развитую социальную инфраструктуру, что означает для них устойчивый спрос на квартиры и успешное привлечение платежеспособных покупателей. В свою очередь, новостройки с их современной инфраструктурой заметно повышают общий уровень района.
Аэропорт остается районом с сильным историческим кодом и понятными планами развития. В ближайшие годы здесь продолжится точечная трансформация: появятся новые проекты, будут обновляться внутренние территории и общественные пространства.
Все смешалось в Басманном районе: барокко и элитные высотки, сады и Кобзон
Не Рублевка, но тоже неплохо. Сколько стоит недвижимость в подмосковном Одинцово
Раменки: университетский район, посольский квартал и… цены на квартиры
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости