Юристы рассуждают на тему - как обезопасить себя от риска оспаривания сделки после покупки квартиры на вторичном рынке. Как обезопасить покупку квартиры, если ваш продавец - человек в возрасте? Как выглядит максимальный вариант защиты сделки?
Самый безопасный вариант - не совершать сделку?
Эксперты рынка недвижимости отмечают большой резонанс по случаю с квартирой Долиной, квартира была продана под влиянием мошенников. Схема действий мошенников в случае Долиной хорошо известна. Но психика человека устроена так, что стоит дать первый сбой, - и дальше жертва мошенников чувствует себя, будто в клетке.
Самый лучший вариант для потенциальной жертвы - сохранять дистанцию и выйти в самом начале подозрений.
Жертва может понимать, что происходит, но сознание как будто вытесняет это понимание, человек действует как марионетка, выполняя все распоряжения мошенников. В случае с квартирой Долиной был значительный период, который длился между самой сделкой и тем моментом, когда новая хозяйка квартиры попросила передать ей квартиру.
Вопрос, который беспокоит некоторых - может ли врач психиатр, который проводит освидетельствование, заметить неладное, заметить влияние мошенников, заметить, что человек "под гипнозом". Это не праздный вопрос, но признаки ведомого поведения очень часто обнаруживают себя прямыми и косвенными проявлениями. Человек не в состоянии полностью скрыть свое отношение к тому, что он намерен сделать. Эти признаки могут быть обнаружены на освидетельствовании, доверители сами иногда их чувствуют, и могут обосновать так свое решение, а оно простое - не вступать в сомнительную сделку, искать другой вариант.
Кассация по кейсу с квартирой Долиной ничего не изменила, положение покупательницы квартиры, которая осталась и без квартиры, и без денег, никак не улучшилось. Исход дела зависел от решения Верховного суда, и суд решил по справедливости.
Как устроена сама сделка в идеальном варианте
Мы попытаемся собрать воедино признаки идеальной сделки по покупке квартиры на вторичном рынке. Эти признаки, знаки и обстоятельства, разнородные, по сути, мы не систематизируем по типу и классу, а перечислим.
1. Продавец действует сам, лично, а не по доверенности.
2. Продавец владеет квартирой долго, а не купил ее в пределах 1-3 лет с целями каких-либо манипуляций.
3. В договоре указана полная стоимость сделки с недвижимостью, а не такая, какую продавец захотел показать.
4. Покупатель до сделки видел продавца, беседовал с продавцом и знакомился лично. Была возможность задать вопросы и получить ответы, также была возможность оценки поведения сторон сделки до ее производства.
5. Покупатель готов платить только безналом, никаких ячеек и пачек с деньгами, могут применятся инструменты обеспечения типа аккредитива - банку поручается контролировать, выполнены ли все частные условия по сделке.
6. В условиях по сделке квартира должна быть свободна от проживающих, продавец выписан, его родственники тоже.
7. Продавцу есть где жить после продажи.
8. Не нарушены права родственников, супруг (супруга) согласны с продажей. В некоторых случаях будет полезно письмо от родственников, особенно от наследников, о том, что он не имеет претензий по сути предполагаемой сделки.
9. Покупатель запросил у продавца справки из ПНД и НД, и продавец получил их.
10. Покупатель предложил продавцу пройти освидетельствование врачом перед сделкой, и продавец не отказался.
11. Правоустанавливающие документы на квартиру и техническая документация проверены не только риэлтором, а юристом. Это так называемая «проверка чистоты» недвижимости.
12. Текст ДКП прочитан вместе с юристом и в него внесены все условия сделки.
13. Сделка проводится с привлечением нотариуса, а освидетельствование врачом происходит непосредственно перед сделкой. Если вы хотите получить максимальную гарантию, рассмотрите вариант проведения психиатрического освидетельствования непосредственно перед сделкой, хотя это и не является обязательным по закону.
Сделка купли продажи - не единственный вариант сделки с недвижимостью, который можно оспорить. Оспаривают дарственные, завещания, переуступку прав при покупке первички. Спорят между собой наследники и родственники. Освидетельствование психиатром перед сделкой, пожалуй, один из хороших вариантов защиты любой сделки.
Что значит - добросовестный покупатель
Несмотря на то, что всё решают деньги, в юридическом словаре есть понятие добросовестности - ответственного подхода к ведению дел, предполагающего внимательность и должную осторожность, осмотрительность.
Некоторые пункты данного плана имеют свою цену, некоторые избыточны и абсурдны, как например, письмо от наследников об отсутствии претензий. Но вступая в сделку, вы не знаете, какие отношения в семье продавца и что там происходит, и не можете знать.
А для надежности сделки важны и доверие, и информация. И то и другое - необходимо, чтобы ваша сделка была прочной и не оспаривалась впоследствии, а если такое случится, - чтобы у вас были все доказательства вашей должной осмотрительности, на юридическом языке - добросовестности. Чтобы у адвоката возможного-предполагаемого оспаривателя сделки не было шанса выиграть дело в суде.
Смотрите статьи в нашем блоге, посвященные понятию сделкоспособности, пороку воли. Возможно, информация поможет принимать решения более взвешенно и разумно.