Кейс с продажей квартиры Ларисы Долиной в 2024 г. стал широко обсуждаемой темой не из-за публичности фигуры, а потому, что нижестоящие суды сформировали опасный прецедент для рынка недвижимости. Прецедент в том, что покупатель и продавец вдруг стали не равны в своих правах, продавец в результате оказался защищенным, а покупатель - бесправным. В конце 2025 года Верховный суд РФ отменил решения трёх инстанций и признал право собственности на квартиру за покупательницей Полиной Лурье, указав на необходимость пересмотра дела.
Летом 2024 года Лариса Долина продала элитную квартиру в центре Москвы, после чего заявила, что стала жертвой мошенников. Полученные от сделки средства были похищены, по факту чего возбуждено уголовное дело. В гражданском процессе артистка потребовала признать договор купли-продажи недействительным, ссылаясь на то, что действовала под психологическим давлением и не осознавала последствий своих действий.
Суд первой инстанции, а затем апелляция и кассация встали на сторону продавца и признали сделку недействительной, фактически лишив покупательницу не только квартиры, но и уплаченных средств. Эти решения вызвали серьёзные вопросы в профессиональном сообществе юристов, риэлторов, также у простых граждан, поскольку добросовестность приобретателя была проигнорирована, а риски преступных действий третьих лиц были переложены на покупателя.
Суд в первой инстанции должен был применить реституцию, однако этого не произошло. В судебных тяжбах прошел год и несколько месяцев - уплаченная за квартиру сумма так и не вернулась покупательнице.
Рассматривая дело, Верховный суд РФ указал на недопустимость такого подхода. Суд отменил решения нижестоящих инстанций, подчеркнув, что обман со стороны мошенников сам по себе не означает отсутствия воли на отчуждение имущества, если покупатель действовал добросовестно, а сделка была оформлена в установленном законом порядке. В результате квартира вновь была признана собственностью Полины Лурье, а дело направлено на новое рассмотрение в части последствий проживания Долиной в спорном жилье.
Это решение имеет принципиальное значение для рынка вторичной недвижимости. Оно возвращает баланс между защитой лиц, пострадавших от мошенников, и защитой добросовестных участников гражданского оборота. Верховный суд фактически дал сигнал: риски преступлений не могут автоматически перекладываться на сторону, не участвовавшую в мошеннической схеме.
Отдельного внимания заслуживает вопрос экспертиз. В предыдущих инстанциях ключевую роль играли психологические выводы о состоянии продавца. Однако Верховный суд дал понять, что такие заключения не могут подменять собой оценку юридической действительности сделки и лишать прав добросовестного приобретателя без убедительных и прямых доказательств недееспособности или отсутствия волеизъявления.
Таким образом, кейс с квартирой Долиной стал не сенсацией, а важной правовой коррекцией, которая способна повлиять на судебную практику и восстановить доверие к институту собственности и сделкам с недвижимостью.
Однако, как не попасть в схему Долиной?
Теоретически, попасть под влияние мошенников может каждый, но для одних характеров и состояний эта вероятность выше, для других - меньше. Чем человек более зрелый и автономный, чем более развита его личность, тем менее вероятно попадание под влияние мошенников. Чем выше уровень функционирования, например - человек выспавшийся или, наоборот, уставший, изнуренный или астеничный, тут также разная вероятность. Для того, чтобы точно стать жертвой, нужен определенный склад характера и личности, однако проектирование мошеннических преступлений после сбора информации о будущем потерпевшем неизбежно расширяет круг потенциальных жертв.
Если речь идет о покупателе, как обеспечить ему защиту? Если рассмотреть применение психиатрического освидетельствования перед сделкой, это хороший вариант защиты. Его суть - в определении способности к сделке непосредственно перед сделкой, фиксация дееспособности «в моменте».
Отметим, что в случае покупки квартиры продавец в кейсе Долиной не проходил освидетельствования, и даже справки из ПНД певицей предоставлены не были.
Давайте зададимся вопросом. Пишут, что покупательница не могла обнаружить никаких подозрений о том, что Лариса Долина действует под влиянием мошенников. Мог ли психиатр за час освидетельствования это обнаружить, выявить то, что в судебно-психиатрической экспертизе называют пороком воли? Нет, порок воли выявить и определить за один час сложно, - это задача экспертизы, о не освидетельствования. А вот симптомы, которые могут указывать на порок воли, выявить зачастую удается.
Психиатр может обнаружить
- выраженный аффект страха;
- витальную тревогу;
- сужение сознания, туннельное мышление - есть только один выход, и нет альтернативы
- подчинённость влиянию и авторитету;
- доминирующую сверхценную идею угрозы
- снижение критики, недостаток критического мышления
Эти и другие признаки могут указывать на то, что человек действует по указке мошенников. Но в своем отрицательном заключении врач напишет о том, что человек не в состоянии понимать суть сделки и последствия - это когнитивный дефицит, либо признаки порока воли - «не может руководить своими действиями».
Теперь уже дело за покупателем: выйти из сделки с минимальными потерями.