Ключевое решение суда: Кассационный суд подтвердил, что право собственности на самовольную постройку может быть признано, если единственное нарушение — отсутствие необходимых разрешений, а застройщик предпринимал все разумные меры для их получения. Решающее значение имеют не формальные нарушения, а фактические обстоятельства: соответствие объекта нормам и отсутствие угрозы правам и безопасности граждан.
Суть дела
Индивидуальный предприниматель (ИП) обратился в суд с иском к администрации г. Норильска о признании права собственности на построенный им гараж-стоянку площадью 1181,3 кв. м. Объект был возведен на предоставленном для строительства земельном участке, но разрешение на строительство отсутствовало.
Позиция нижестоящих судов
Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили иск, руководствуясь ст. 222 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Они установили, что:
- Земельный участок предоставлен истцу для строительства на законных основаниях.
- Постройка соответствует всем градостроительным, строительным, противопожарным и санитарным нормам.
- Сохранение объекта не нарушает права и законные интересы других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью.
- Единственным нарушением являлось отсутствие разрешения на строительство, для получения которого предприниматель активно пытался получить, но ему было отказано в связи с отсутствием заключения государственной экологической экспертизы (ГЭЭ).
Правовой анализ кассационного суда
1. Проблема с разрешением и экологической экспертизой:
- Суды установили, что изначально разрешения на строительство были выданы (в 2013 и 2018 гг.), но их сроки истекли.
- Новое разрешение администрация отказалась выдать из-за отсутствия положительного заключения ГЭЭ, которая, по мнению администрации, была обязательной для объектов в Арктической зоне РФ.
- Однако кассационный суд обратил внимание на исключение: согласно закону и утвержденному Правительством РФ перечню, объекты хранения автотранспорта (к которым относится гараж-стоянка) на землях промышленности не являются объектами обязательной государственной экологической экспертизы федерального уровня.
- Таким образом, требование администрации о предоставлении ГЭЭ было избыточным.
2. Добросовестность застройщика:
- Суд не нашел доказательств явного и намеренного недобросовестного поведения истца. Тот факт, что предприниматель не оспорил отказ в суде, сам по себе не свидетельствует о его недобросовестности.
- Ключевым является то, что истец предпринимал надлежащие меры для легализации строительства.
3. Соблюдение материальных требований:
- Судом были приняты во внимание положительные заключения специалистов, подтвердившие, что объект соответствует всем техническим, санитарно-эпидемиологическим, экологическим и противопожарным нормам. Администрация не представила доказательств обратного.
Правовая позиция и выводы
Кассационный суд полностью поддержал выводы нижестоящих инстанций, сославшись на разъяснения Верховного Суда РФ:
- Согласно п. 43 Постановления Пленума ВС РФ № 44 от 12.12.2023, иск о признании права собственности удовлетворяется, если единственный признак самовольности — отсутствие разрешений, к получению которых застройщик принимал меры.
- Гражданское законодательство делает акцент не на формальном соблюдении процедур, а на фактических обстоятельствах, которые могли бы препятствовать сохранению и использованию постройки (нарушение прав других лиц, угроза безопасности, несоответствие нормам).
- Отказ в признании права в подобной ситуации, когда объект фактически соответствует всем требованиям, а застройщик действовал добросовестно, создал бы правовую неопределенность и несправедливость.
Итог: Постановления судов первой и апелляционной инстанций оставлены без изменения, право собственности ИП на гараж-стоянку признано.
Резолютивная часть: Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 04.07.2024 № Ф02-2372/2024 по делу № А33-21214/2023.