Когда мы видим в выписке из ЕГРН, что продавец стал собственником жилья на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию, то кажется, что все ясно: наследодатель сам выбрал наследника, выразил свою волю, а значит других претендентов на недвижимость быть не может.
По закону это не так. Даже самое прозрачное и очевидное завещание не отменяет права некоторых лиц получить свою долю. Такими лицами могут быть не только родственники, но и просто близкие наследодателю люди. И если покупатель это не проверит, сделка может стать предметом спора.
В чем заключается риск?
Завещание -это документ, выражающий волю умершего. Но свобода завещания не абсолютна. Закон защищает некоторых близких людей наследодателя и гарантирует им обязательную долю в его имуществе, даже если их нет в завещании. Это прямо указано в статье 1149 Гражданского кодекса РФ.
Поэтому ситуация, когда в свидетельстве указан один наследник, еще не означает, что он единственный собственник квартиры. Он может оформить жилье на себя, продать его, а позже появится человек с правом на обязательную долю и с восстановленным сроком на принятие наследства. Тогда начнется судебный спор, и покупатель окажется в центре чужого конфликта. А может случиться так, что этот спор уже был, но наследник утаил его. Тогда ситуация осложняется.
Кто может претендовать на квартиру, несмотря на завещание?
Обязательную долю получают:
1. Несовершеннолетние дети наследодателя;
2. Нетрудоспособные дети наследодателя, даже если они взрослые;
3. Нетрудоспособный супруг;
4. Нетрудоспособные родители;
5. Нетрудоспособные иждивенцы, которые находились на содержании умершего (ст.1148 ГК РФ).
Нетрудоспособностью для обязательной доли признается, в том числе, следующее:
1) Инвалидность любой группы.
Пример. Мама завещала дом племяннице. У мамы есть сын 35 лет, инвалид первой группы. Он вправе требовать обязательную долю, даже если в завещании о нем не сказано ни слова.
2) Достижение возраста, который закон приравнивает к нетрудоспособности.
Для обязательной доли действует специальное правило. Нетрудоспособными считаются лица, достигшие возраста, дающего право на установление трудовой пенсии по старости (п. 1 ст. 7 Федерального закона от 17 декабря 2001 года № 173-ФЗ «О трудовых пенсиях в Российской Федерации»).
Пример. Муж завещал квартиру брату. Жене на день смерти мужа была 67 лет, она не работала и получала пенсию. В этом случае жена может получить свою обязательную долю в квартире.
Иждивение – это когда не менее года до смерти наследодателя человек находился на полном его содержании. В этом случае он тоже имеет право на обязательную долю в наследстве.
Пример.
У мамы был сожитель, инвалид первой группы. Она жила с ним и полностью его содержала. Мама завещала квартиру сыну. Сожитель как нетрудоспособный иждивенец может потребовать обязательную долю в наследстве.
Что само по себе не считается нетрудоспособностью и не дает права на обязательную долю в наследстве: безработное положение, учеба в вузе, временная болезнь, декретный отпуск или низкий доход. не дает права на обязательную долю.
Как считается обязательная доля?
Обязательная доля - это минимум половина от того, что человек получил бы при наследовании по закону.
Т.е. сначала «мысленно» убираем завещание и смотрим, кто был бы наследником по закону и в каких долях. Потом берем половину этой доли. Это и есть обязательная доля.
Пример.
Отец написал завещание на сына Андрея. После смерти отца у него остались:
сын Андрей, дочь Лена 15 лет, жена Марина пенсионерка с инвалидностью.
Если бы завещания не было, по закону наследовали бы в равных долях Андрей, Лена и Марина. Каждому по одной трети.
Теперь считаем обязательную долю:
Лена несовершеннолетняя, значит ее обязательная доля не меньше половины от 1/3, т.е. 1/6. Марина - нетрудоспособная супруга, у нее также 1/6. В итоге Андрей получит не всю квартиру, а 2/3.
Если Андрей продаст квартиру как единственный собственник, а Лена или Марина позже заявят свои права, сделку могут оспорить. Для покупателя это означает, что квартира, проданная Андреем, может оказаться обремененной правами Лены и Марины.
Даже если квартира уже у покупателя, спор почти неизбежен. Верховный суд разъяснял, что в ряде случаев опоздавший наследник вправе требовать компенсацию у продавших наследников, но покупателю все равно придется защищать свою добросовестность и участвовать в судебном процессе.
Квартира, полученная по завещанию, не всегда принадлежит единолично тому, тому ее завещали. Закон дает право на обязательную долю несовершеннолетним детям, нетрудоспособным родственникам и иждивенцам, а также позволяет наследникам восстановить срок через суд.
Поэтому, перед покупкой наследственной квартиры важно не только смотреть на завещание и выписку из ЕГРН, но и проверять, нет ли людей, которые могут заявить права позже.
Подробно обо всех риска на вторичке рассказываю на своей странице Вконтакте здесь.
А о рисках в сделках с недвижимостью на торгах в своем Телеграм канале здесь.