Моя мама уже старенькая, но в здравом уме. Она решила передать свою квартиру мне, потому что я всю жизнь рядом, помогаю и ухаживаю. Но есть проблема — мой брат.
Мы с ним не общаемся уже 10 лет, он пьет, нигде не работает и ждет только одного — когда мамы не станет, чтобы забрать жилье.
Мама боится, что он отберет у меня квартиру или заставит ее разменять. Она готова подписать любую бумагу, лишь бы я была защищена. Но мы не знаем, что лучше: завещание или дарственная?
Слышала, что завещание можно оспорить, а дарственную — нет. Но мне страшно оформлять дарственную, вдруг мама передумает или подумает, что я ее выгоню? А брат грозится, что он инвалид и ему все равно положена доля. Помогите разобраться, как оформить квартиру на меня, чтобы брат остался ни с чем, а мама спала спокойно?»
Выбор между завещанием и дарением — это выбор между спокойствием мамы сейчас и вашей безопасностью потом. Давайте разберемся, какой документ надежнее защитит вас от притязаний брата.
В чем главная разница между завещанием и дарением?
В моменте перехода права собственности.
➡️ При дарении квартира становится вашей сразу же после регистрации сделки в Росреестре. Мама перестает быть собственником при жизни.
➡️ При завещании квартира станет вашей только после смерти мамы. До этого момента она хозяйка и может передумать хоть 10 раз.
Может ли брат оспорить дарственную?
Теоретически оспорить можно любую сделку, но на практике "сломать" дарственную крайне сложно.
Для этого брату придется доказать, что мама была недееспособна (не понимала, что делает) или подписала договор под угрозами или давлением. Если мама на учете у психиатра не состоит, шансы брата близки к нулю. Квартира выбывает из наследственной массы, и делить после смерти будет нечего.
А завещание оспорить легче?
✅ Да, легче. Брат может заявить в суде, что мама в старости пила таблетки, плохо видела и вообще вы на нее давили.
Посмертная психиатрическая экспертиза — дело тонкое и непредсказуемое. Риск судов при завещании выше.
Брат — инвалид. Это правда, что ему положена доля?
✅ Да, и это главный минус завещания.
Согласно ст. 1149 ГК РФ, нетрудоспособные дети (инвалиды, пенсионеры) имеют право на обязательную долю в наследстве, даже если есть завещание на вас. Он получит половину от того, что ему причиталось бы по закону (то есть 1/4 квартиры).
При дарении правило об обязательной доле не работает. Квартира уже ваша, и никакие инвалиды на нее претендовать не могут.
Стоит ли идти к нотариусу для дарения?
Учтите, что с 2025 года участие нотариуса в оформлении дарственных является обязательным.
Но в вашей ситуации (конфликт с братом) участие нотариуса даже плюс. Он удостоверит дееспособность мамы и добровольность ее решения. В суде нотариальную сделку развалить почти невозможно.
Придется ли мне платить налог, если это дарственная?
❌ Нет. Вы — близкие родственники (мать и дочь).
По Налоговому кодексу (ст. 217), доходы, полученные в порядке дарения от близких родственников, налогом (13%) не облагаются. Вы заплатите только госпошлину за регистрацию (4000 рублей), а также нотариальный тариф за заверение договора дарения.
Стоит ли идти к нотариусу для дарения?
Учтите, что с 2025 года участие нотариуса в оформлении дарственных является обязательным.
Но в вашей ситуации (конфликт с братом) участие нотариуса даже плюс. Он удостоверит дееспособность мамы и добровольность ее решения. В суде нотариальную сделку развалить почти невозможно.
Мама боится, что я ее выгоню после дарения. Как ее успокоить?
Это справедливый страх пожилого человека.
Что делать: Впишите в договор дарения пункт:
«Даритель сохраняет право пожизненного проживания и пользования квартирой».
Вы не сможете выселить маму, даже если захотите. Это гарантия её безопасности.
Сколько стоит оформление? Что дешевле?
- Завещание: стоит около 3000-4000 рублей у нотариуса (100 рублей федеральный тариф + для Москвы 3900 рублей - региональный). Но потом, при вступлении в наследство, вы заплатите 0,3% от стоимости квартиры (но не более 100 000 руб.) + услуги правового характера (около 10000 рублей, например, в Москве - 11500 р.).
- Дарение: за удостоверение договора дарения нотариус возьмет 0,5% от кадастровой стоимости квартиры, но не менее 300 и не более 20 000 рублей. Для вас как для близкого родственника предусмотрена скидка 50%, то есть вы заплатите не более 10 000 рублей. Плюсом платится региональный тариф - в Москве от составляет 7000 рублей, в Санкт-Петербурге - 9000 рублей.
Так, сравним расходы за оформление квартиры стоимостью 9 млн.р. в Москве:
🔷 для завещания - заверение 4000 рублей + оформление наследства - 27 000 рублей госпошлина + 11 500 рублей = 42 500 рублей.
🔷 для договора дарения - 17 000 рублей (10000+7000).
Дополнительно нужно оплатить стоимость перерегистрации прав собственности - 4 000 рублей. Но эти расходы одинаковы в обоих случаях и не зависят от типа сделки (дарение или завещание).
В большинстве случаев оформление недвижимости через завещание обходится получателю дороже.
Можно ли отменить дарение, если мы поссоримся?
Практически невозможно. Отмена дарения (ст. 578 ГК РФ) допускается только в крайних случаях: если одаряемый покушался на жизнь дарителя (ударил, пытался убить).
Просто передумать («дочь стала плохо себя вести») мама уже не сможет.
А если я (не дай бог) умру раньше мамы?
Если квартира будет вашей, она перейдет вашим наследникам (мужу, детям), а мама может остаться ни с чем (точнее только с долей в квартире как наследник первой очереди).
Чтобы этого избежать, включите в договор пункт: «Даритель вправе отменить дарение, если он переживет одаряемого» (согласно п.4 ст.578 ГК). Тогда квартира вернется маме.
__________________________________________________________________________________________
👉 Оформить наследство за 1 визит к нотариусу? Сэкономить 50 000 ₽ на госпошлине? Вступить в наследство, даже если пропустили 6-месячный срок? Думаете, это фантастика? Нет!
__________________________________________________________________________________________
Выводы
В условиях войны с родственниками полумеры не работают. Завещание — это бомба замедленного действия, которая рванет после смерти мамы, когда брат придет за своей обязательной долей. Дарственная (с условием пожизненного проживания) — это ваша броня. Оформите её грамотно, и пусть брат претендует на что угодно — поезд уже уйдет.