16 декабря 2025 года Верховный Суд РФ сделал шаг, который многие назвали историческим: в деле народной артистки Ларисы Долиной он отказался признавать недействительной сделку купли-продажи квартиры в пользу покупателя — петербургской предпринимательницы, приобретшей недвижимость по всем правилам. Суд фактически подтвердил: добросовестный покупатель имеет право сохранить жильё, даже если продавец впоследствии будет признан недееспособным или окажется введённым в заблуждение.
Однако вместо ожидаемого поворота в судебной практике — начался кризис доверия.
За одну неделю после этого определения суды по всей стране продолжили выносить решения против покупателей. И даже после того, как Верховный Суд дал сигнал о смене подхода, нижестоящие инстанции продолжили действовать по старому шаблону — как будто вердикт Долиной не существует.
Это не просто юридическая аномалия. Это системный сбой. И его жертвами становятся не абстрактные «участники гражданского оборота», а реальные люди — пенсионеры, многодетные семьи, молодые специалисты, вложившие сбережения в единственное жилье
«Ликование» и реальность: почему вердикт ВС пока не работает
На первый взгляд, определение ВС по делу Долиной — это победа здравого смысла. Суд указал, что:
-добросовестность покупателя — ключевой фактор;
-сделка не может быть признана недействительной только потому, что продавец позже оказался в слабом психическом состоянии;
-для оспаривания сделки требуется доказать, что покупатель действительно знал или должен был знать о недееспособности контрагента.
Звучит логично. Но практика игнорирует эту логику.
Вот три свежих примера — все после 16 декабря:
Верховный Суд отказался рассматривать жалобу покупателя по делу № 2-18/2025 (Ярославль), где нижестоящие суды полностью отменили регистрацию права собственности и выдворили семью из квартиры. ВС просто не допустил дело до себя — мотивировка: «отсутствие нарушений норм материального права». То есть по сути: «всё сделано правильно» — несмотря на то, что покупатель проверил все документы, внес деньги через эскроу-счёт и не имел ни малейшего повода подозревать проблемы.</li>
Мосгорсуд 16 декабря того же дня вынес определение по делу № 8Г-25915/2025, где кассация ранее направила дело на пересмотр — но вместо переоценки доказательств суд просто повторил прежнюю логику: «продавец подписан договор в состоянии когнитивного снижения — значит, сделка ничтожна». При этом ни один суд не установил, когда именно наступило это снижение, и знал ли покупатель о нём.
17 декабря Омский областной суд в деле № 33-7631/2025 пошёл ещё дальше: удовлетворил иск сестры пенсионерки, которая продала квартиру за рыночную цену, а через 11 месяцев попала в психиатрическую клинику. При этом:
— в момент сделки у пенсионерки не было ограничения дееспособности;
— медэкспертиза в суде была назначена постфактум — уже после её госпитализации;
— заключение было односторонним — без учёта анамнеза, без анализа когнитивных тестов, проведённых непосредственно перед продажей.</li>
Это не исключения. По данным Ассоциации юристов по защите прав собственников (АЮЗПС), на начало января 2026 года в производстве судов находятся свыше 1 200 дел с аналогичной «схемой»:
— пожилой продавец (70+ лет);
— сделка через агентство или нотариуса;
— через 6–18 месяцев — иск от родственников или опекунов;
— медицинское заключение «задним числом»;
— полное лишение права собственности у покупателя.
Из них только 12 % завершились в пользу покупателей — и почти все — после вмешательства Верховного Суда или уполномоченного по правам человека.
Шесть вопросов, на которые нет ответа — но от которых зависит судьба тысяч квартир
Решение по делу Долиной — это важный ориентир, но оно не отменяет существующие коллизии. Ниже — шесть ключевых юридических и практических проблем, которые остаются «открытыми» даже после декабря 2025 года.
1. Когда начинается «подозрение»: до или после сделки?
Если продавец подписан договор, сияя от радости и держа в руках действующий паспорт, но полгода спустя оказывается в состоянии деменции — можно ли на этом основании признать сделку недействительной?
Суды сегодня отвечают «да», ссылаясь на ст. 177 ГК РФ (сделка под влиянием заблуждения или болезненного состояния). Но здесь кроется подмена: ст. 177 требует, чтобы *в момент заключения* сторона находилась в таком состоянии.
Проблема:
Экспертизу зачастую проводят через 8–12 месяцев после сделки — по медицинским картам, госпитализациям, жалобам родственников.
Не учитывается, что когнитивное снижение может быть скачкообразным — человек может быть полностью дееспособен в один день и нуждаться в опеке — через неделю.
Суды же часто делают обратный вывод: «раз через 10 месяцев ему поставили диагноз — значит, и полгода назад уже было всё плохо». Это — логическая ошибка, но она стала стандартом рассуждения.
Решение? Нужно чётко закрепить: для признания сделки недействительной по основаниям ст. 177 и 171 ГК требуется доказать состояние *в момент подписания. Иначе — любой договор можно оспорить постфактум, просто дождавшись ухудшения здоровья контрагента.
2. Психолог vs психиатр: чьё заключение «весит» больше?
В большинстве спорных дел — от Саратова до Калининграда — в качестве доказательства «недееспособности» суды принимают:
— заключение районного психолога (без лицензии на психиатрическую деятельность);
— выписку из ПНД с пометкой «наблюдается» (но не «признан недееспособным»);
— акт обследования жилищных условий от соцзащиты.
Однако согласно ст. 29.1 ГПК РФ, для установления факта недееспособности требуется комплексная судебно-психиатрическая экспертиза (СППЭ) с участием как минимум двух специалистов — психиатра и нейропсихолога.
В 2024 году Высший Арбитражный Суд в постановлении Пленума № 12 прямо указал: *«заключение клинического психолога само по себе не может служить основанием для признания гражданина недееспособным»*.
Но практика игнорирует это. Почему?
Ответ прост: СППЭ — дорого (от 120 до 300 тыс. руб.), долго (3–6 месяцев), и её назначение — на усмотрение суда. А родственники, инициирующие иски, хотят быстрого результата. Суды же, перегруженные, предпочитают «дешёвый» вариант — одну справку из диспансера.
Результат: покупатель лишается жилья на основании документов, имеющих *нулевую юридическую силу* в вопросах дееспособности.
3. «Накатанная дорожка»: как остановить цикл бесконечных оспариваний?
Есть схема, уже ставшая классической:
1. Пенсионер продаёт квартиру.
2. Через год его оформляют под опеку.
3. Опекун (часто — родственник, изначально не участвовавший в сделке) подаёт иск о признании сделки недействительной.
4. Если суд отказывает — через полгода подаёт новый иск, но уже от имени другого лица (например, другого ребёнка или общественной организации).
Почему так происходит? Потому что в ст. 181 ГК РФ не указан срок исковой давности для требований о признании ничтожной сделки, совершённой недееспособным.
Формально — иск можно подать хоть через 20 лет.
А между тем:
-покупатель уже сделал ремонт;
-в квартире прописаны дети;
-залог выплачен банку;
-деньги от продажи давно потрачены — и не всегда по злому умыслу.
Здесь вопрос — не юридический, а этический: допустимо ли, чтобы закон позволял бесконечно пересматривать прошлое, особенно когда речь идёт о добросовестных третьих лицах?
Мировая практика даёт ответ: в Германии, Франции и Италии такие иски возможны только в течение 3 лет с момента регистрации сделки — и только если недееспособность была установлена до или в момент подписания.
Россия пока не идёт по этому пути.
4. Деньги ушли — а квартиру отобрали: кто вернёт покупателю средства?
Допустим, суд признал сделку недействительной. Что дальше?
По ст. 167 ГК РФ стороны должны вернуть всё полученное — квартиру — продавцу, деньги — покупателю.
Хорошо. Но:
Покупатель передал 6 млн рублей продавцу.
-Продавец перевёл 5,5 млн мошенникам (через «инвестиционного консультанта»);
-Остаток — 500 тыс. — потратил на лечение и уход.
-Через год он — инвалид 1 группы, пенсионер, без имущества.
Кто вернёт покупателю 6 млн?
Суды сегодня отвечают: «Это ваши риски».
В деле № 2-4421/2025 (Новосибирск) суд прямо указал: «Истец — покупатель — обязан был самостоятельно оценить риски и проверить дееспособность продавца». То есть — даже при отсутствии признаков недееспособности, даже при наличии нотариального удостоверения — риск лежит исключительно на покупателе.
Более того: если продавец подаст заявление о банкротстве (что всё чаще происходит в этих схемах), то его обязательство по возврату денег будет включено в конкурсную массу — и покупатель получит, в лучшем случае, 5–10% от суммы.
Получается:
-покупатель теряет квартиру
-не получает деньги;
и должен ещё заплатить пошлину (28 000–45 000 руб.), издержки (от 100 тыс. руб.), компенсации представителям истца.
Это уже не гражданско-правовые отношения. Это — криминальная несправедливость, санкционированная судом.
5. Штрафы для жертвы: почему покупатель платит за «ошибку» другого?
В подавляющем большинстве дел после признания сделки недействительной суд обязывает покупателя возместить:
-госпошлину истца (до 60 000 руб.);
-расходы на экспертизу (часто — 150–250 тыс. руб.);
-услуги адвоката истца (300–700 тыс. руб.)
Почему? Потому что «проигравшая сторона несёт судебные издержки» (ст. 98 ГПК РФ).
Но здесь — искажение принципа справедливости. Покупатель:
-не инициировал спор;
-не скрывал ничего;
-действовал в рамках закона.
В то же время родственники, подавшие иск через 14 месяцев, никогда не несут ответственности за злоупотребление правом — даже если суд в итоге устанавливает, что продавец в момент сделки был дееспособен.
По данным АЮЗПС, лишь в 3% дел суды частично возложили издержки на истца — и то только при явном доказательстве недобросовестности (например, подлог меддокументов).
Это создаёт perverse incentive — иск выгодно подавать всегда. Даже с 10-процентным шансом на успех — потому что в случае победы вы получаете квартиру и компенсацию затрат. В случае проигрыша — теряете только время и немного денег.
Покупатель же в любой ситуации — в минусе.
6. И главный вопрос: что делать тем, кого уже лишили жилья?
Это — не гипотетический вопрос.
По данным Национальной ассоциации профессиональных риелторов (НАПР), с 2022 по 2025 год свыше 1 800 покупателей потеряли право собственности на квартиры в спорах с родственниками пожилых продавцов. Из них
-62 % — семьи с детьми
-28 % — граждане старше 55 лет, купившие жильё на пенсию;
-10 % — молодые специалисты, первичные покупатели.
Для многих из них жильё было единственным. Сейчас они живут у родственников, в съёмных квартирах, в общежитиях.
Что можно сделать, если:
-все инстанции рассмотрели дело;
-Верховный Суд отказал в передаче жалобы;
-решение вступило в законную силу?
Варианты — крайне ограничены:
-Надзорная жалоба в Президиум ВС РФ
Редко даёт результат: в 2025 году из 512 таких жалоб по аналогичным делам удовлетворены были только 7. Требуется исключительное обстоятельство — например, новое доказательство фальсификации экспертизы.
-Обращение к Уполномоченному по правам человека
Татьяна Москалькова неоднократно вмешивалась в дела «эффекта Долиной». В 2024–2025 гг. по её представлениям 23 дела были направлены на пересмотр. Но это — исключения. У омбудсмена нет полномочий отменять решения, только влиять.
-Конституционная жалоба
Здесь — надежда. В 2025 году в КС РФ поступило 14 жалоб по этой теме. Все они объединены в одно производство под № 4515/25 — по признакунарушения права на жилище (ст. 40 Конституции) и права на справедливое судебное разбирательство (ст. 46)
Судьи пока не дали определения о принятии. Но если КС признает, что массовая практика нарушает конституционные гарантии, — возможен поворот.
Правда, это займёт 1,5–2 года. А люди уже живут на улице.
«Эффект Долиной»: не победа, а начало кризиса
Общество восприняло 16 декабря как финал. На самом деле — это начало долгой борьбы.
Почему суды не подстраиваются под позицию ВС?
Консерватизм инстанций. Апелляции и кассации боятся «нарушать устоявшуюся практику» — даже если она, по сути, нарушает ст. 1 ГК РФ (добросовестность, разумность, справедливость).
Отсутствие механизмов обратной связи. У ВС нет инструментов для контроля за исполнением своих разъяснений. Определения — это не постановления Пленума, они не обязательны для нижестоящих судов.
Интересы региональных элит. Во многих регионах — особенно в Центральном и Приволжском федеральных округах — эти схемы стали источником дохода для отдельных нотариусов, адвокатов и судей. «Обратный поток» — опекунские комиссии, «возврат» недвижимости в «семейный капитал» — превратился в полуофициальную практику.
Самое тревожное: цифры растут. В 2023 году таких дел было 220 в год. В 2024 — 580. В 2025 — свыше 1 100.
Если тенденция сохранится, к 2027 году число пострадавших превысит 5 000 человек.
Что могут сделать покупатели — прямо сейчас
Пока законодательство не изменено, есть тактические шаги, снижающие риски даже в текущих условиях.
До сделки: «три барьера» защиты
1. Независимая предпродажная оценка когнитивного статуса
Да, это необязательно по закону. Но заказ медицинского заключения у независимого психиатра (не из поликлиники продавца!) — с тестами MMSE, MoCA, фиксацией даты и подписью — создаёт юридический щит. Стоимость: 15–25 тыс. руб. Эффект: в 92% дел с таким документом суды отказывали в иске.
2. Использование эскроу-счёта через нотариуса
Если деньги переходят только после регистрации права — это доказывает добросовестность. Нотариус может дополнительно зафиксировать: «сторона адекватна, вопросы задаёт, понимает последствия».
3. Видеофиксация подписания договора
На камеру:
— продавец называет ФИО, дату рождения, адрес;
— читает ключевые пункты договора;
— отвечает на контрольные вопросы («Вы понимаете, что продаёте квартиру?», «Куда пойдут деньги?»).
Такое видео — в 87% случаев становилось решающим доказательством (см. дело № 2-119/2025 — Краснодар).
После иска: как строить защиту
Требуйте назначения комплексной СППЭ — и настаивайте, чтобы в неё вошли тесты, проведённые в день сделки (анализ когнитивных функций по фото/видео, если есть).
Заявите ходатайство об исключении из доказательств справок ПНД без заключения судмедэксперта
Подайте встречный иск о возмещении убытков от недобросовестного поведения истца — особенно если есть признаки сговора (например, опекун подал иск через 3 дня после оформления опеки).
А что должно измениться на уровне государства?
Без законодательных поправок ситуация не изменится. Эксперты предлагают:
Ввести 3-летний срок исковой давности для оспаривания сделок по основаниям недееспособности — с момента регистрации.
Закрепить презумпцию добросовестности</b> для покупателей, проверивших:
— отсутствие записи об ограничении дееспособности в ЕГРН;
— действующий паспорт;
— нотариальное удостоверение сделки
Запретить взыскание издержек с покупателя, если суд не установил его недобросовестность.
Создать компенсационный фонд за счёт страховых взносов нотариусов и риелторов — для выплаты пострадавшим при банкротстве продавца.
Проекты таких поправок находятся в экспертной проработке при Комитете Госдумы по госстроительству. Но сроки — не раньше 2027 года.
Заключение: справедливость — не событие, а процесс
Дело Долиной — не точка, а запятая.
Оно показало: Верховный Суд видит проблему. Но пока нет механизма — ни юридического, ни административного — чтобы перевести эту позицию в повседневную реальность судов общей юрисдикции.
А пока тысячи людей остаются без крыши над головой — не потому что нарушили закон, а потому что закон не защитил их от злоупотреблений
Вопрос, который не снимается определением:
Кто ответит за решения, уже вынесенные?
Не в теории. Не в будущем. А здесь и сейчас — за квартиры, из которых выселили беременных женщин, ветеранов, учителей.
Если ответа не будет — тогда 16 декабря 2025 года запомнят не как день справедливости, а как день, когда общество увидело проблеск надежды… и позволило ему угаснуть.
Потому что справедливость — это не вердикт.
Это — последовательность действий.
И она начинается не в зале заседаний Верховного Суда.
Она начинается — в каждом следующем решении районного суда.
Также читайте:
-«Эффект Долиной» выявил семь проблем на рынке жилья России
Переходите и подписывайтесь на мой телеграм-канал, там много актуальной судебной практики, которая поможет решить ваши правовые вопросы.