В последние годы в российской судебной практике участились споры вокруг сделок с недвижимостью, где пожилые люди — чаще всего пенсионеры — после продажи квартиры обращаются в суд с требованием признать договор купли-продажи недействительным. В подавляющем большинстве таких дел граждане утверждают, что стали жертвами телефонных мошенников, оказавших на них давление, введших в заблуждение или использовавших психическое расстройство. Эта повестка подкрепляется многочисленными СМИ, правозащитными организациями и даже законодательными инициативами, направленными на усиление защиты пожилых собственников.
Однако в этом потоке почти единодушного сочувствия к «бабушкам и дедушкам» изредка проскальзывают дела, нарушающие общую картину. Они заставляют пересмотреть не только личную квалификацию участников процесса, но и общий подход к оценке доказательств по таким делам. Одно из таких решений — апелляционное определение Воронежского областного суда от 28 января 2025 года по делу № 33-247/2025 — вызвало широкий резонанс в юридическом сообществе. И не без оснований: впервые за долгое время суд не просто отказал пенсионерке в иске, но и прямо обозначил признаки злоупотребления правом, вплоть до намёка на умышленное сокрытие фактов.
В этой статье мы не просто перескажем дело, а проведём его глубокий анализ: с юридической, медицинской, технической и социологической точек зрения. Мы разберём, как строятся подобные схемы, какие признаки позволяют отличить истинную жертву от соучастника, и как правовая система постепенно формирует новые стандарты проверки таких споров. Важно: информация проверена по официальным источникам — тексту судебного акта, нормам Гражданского, Уголовного и Гражданского процессуального кодексов, а также по данным практики и статистике Росстата и Генпрокуратуры.
Когда «спасение» превращается в злоупотребление
Один из центральных парадоксов, с которым сталкиваются суды при рассмотрении исков пожилых граждан о признании сделок недействительными, заключается в следующем: законодательство РФ исходит из презумпции добросовестности граждан. Это означает, что каждый совершеннолетний дееспособный человек считается способным понимать значение своих действий — пока обратное не доказано. При этом в последние годы резко повысился уровень правовой грамотности среди пожилых людей, особенно в части взаимодействия с мошенниками. Парадокс в том, что эти знания не всегда используются для защиты, а иногда — для манипуляции.
Воронежское дело — яркий тому пример. Женщина, 68 лет, владелица однокомнатной квартиры в центре города, в течение нескольких месяцев вела переговоры с потенциальными покупателями. Она лично показывала жильё, участвовала в согласовании условий и сама подписала договор купли-продажи у нотариуса. Цена соответствовала рыночной — 3,1 млн рублей. Подтверждено: деньги были получены ею на счёт в полном объёме. Свидетельства того, что она находилась в состоянии стресса или под угрозой, отсутствовали.
И всё же — через три недели после сделки она перестала отвечать на звонки, не покинула квартиру и отказалась передавать ключи. Это привело к обращению покупателя в суд с иском о выселении и передаче жилья. В ответ пенсионерка подала встречный иск о признании сделки недействительной.
Здесь начинается то, что юристы называют «стандартным сценарием»: ссылки на звонки от якобы сотрудников ФСБ, на угрозы за неуплату «похищенных у государства денег», на «инструктаж» по переводу средств «для проверки». Всё это — клише, многократно описанное в методичках МВД, в материалах Роспотребнадзора и даже в школьных уроках безопасности. Но в отличие от большинства других дел — в Воронеже не нашлось ни одного доказательства, что хотя бы один элемент этого сценария имел место в реальности.
Системный анализ вместо эмоциональных штампов
Суд первой инстанции, несмотря на отсутствие доказательств, склонялся к удовлетворению иска — ссылаясь на возраст истца и на «вероятность» наличия давления. Однако апелляционная инстанция пошла по иному пути. Она отказалась принимать слова пенсионерки как достаточное основание и провела детальный разбор всех обстоятельств.
Во-первых, суд обратил внимание на хронологию событий. По версии пенсионерки, она начала общаться с мошенниками за две недели до сделки. За это время якобы ей звонили ежедневно, угрожали расправой над внуками, заставили продать квартиру «для спасения от уголовного дела». Она также утверждала, что перевела не только вырученные 3,1 млн рублей, но и 1,3 млн собственных сбережений — наследство от мужа, а также взятый в тот же период кредит в 290 000 рублей. И всё это — в пользу неустановленных лиц, через онлайн-переводы, «по инструкции из ФСБ».
Любой опытный следователь знает: такие операции оставляют цифровые следы. Банки фиксируют каждую транзакцию, включая номера карт получателей, ИНН (если перевод на ИП или юрлицо), IP-адреса устройств, с которых совершались действия. Операторы связи хранят записи входящих и исходящих звонков на срок до трёх лет. Роскомнадзор регулярно публикует статистику по блокировке мошеннических номеров — в 2024 году было заблокировано 4,8 млн уникальных телефонных номеров, участвовавших в схемах «звонок от ФСБ» и «возврат налога».
Однако в материалах дела:
— Не было приложено ни одной банковской выписки с подтверждением переводов.
— Не был представлен протокол осмотра телефона или запрос к оператору связи.
— Не содержалось ни одного скриншота переписки в мессенджерах (например, Telegram или WhatsApp — где, по словам пенсионерки, мошенники отправляли «документы из прокуратуры»).
— Даже заявление в полицию было подано не ею, а её дочерью — спустя четыре месяца после сделки.
Это критически важно: согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается. Бремя доказывания лежит именно на истце. В данном случае этого не произошло.
Психиатрическая экспертиза: когда диагноз работает в обратную сторону
Ещё одним ключевым элементом дела стала медицинская составляющая. Пенсионерка представила в суд справку от психиатра, согласно которой у неё диагностировано «умственное расстройство, связанное с хронической депрессией и тревожным расстройством, снижающее способность к оценке последствий сделки».
На первый взгляд — весомый аргумент. Однако суд запросил дополнительные сведения:
— Когда женщина впервые обратилась к врачу?
— Были ли у неё ранее записи о психиатрическом наблюдении?
— Проводилась ли судебно-психиатрическая экспертиза до сделки или непосредственно после неё?
Ответы оказались красноречивыми:
— Первое посещение психиатра зафиксировано 27 августа 2024 года.
— Сделка была заключена 15 января 2024 года.
— Заявление в полицию поступило 2 марта 2024 года, но медицинское заключение появилось только после посещения врача с дочерью в августе.
Это значит: в течение семи месяцев после продажи квартиры пенсионерка не обращалась за психиатрической помощью. Ни разу. При этом она активно вела переписку с риелтором, подписала дополнительное соглашение об отсрочке выезда (на две недели), участвовала в передаче акта приёма-передачи, а затем — отказалась съезжать.
Судебный эксперт, вызванный по ходатайству покупателя, провёл ретроспективную оценку: на основании медицинских карт, показаний соседей, видеозаписи нотариального удостоверения сделки и личной беседы с пенсионеркой он пришёл к выводу: на момент подписания договора она была полностью ориентирована во времени, месте и значении своих действий. Никаких признаков делирия, психомоторного возбуждения или когнитивного снижения не выявлено.
Важно подчеркнуть: диагноз сам по себе не лишает человека дееспособности. Только решение суда на основе комплексной судебно-психиатрической экспертизы может признать гражданина недееспособным — и только с момента вступления решения в силу. А признание сделки недействительной из-за «состояния в момент заключения» требует не только диагноза, но и *причинно-следственной связи*: доказанного влияния болезни именно на способность отдавать отчёт в конкретной сделке.
В данном случае такой связи установлено не было. Наоборот — суд пришёл к выводу, что справка от августа 2024 года была получена специально для суда, и не может служить доказательством состояния в январе.
Телефонный след: почему мошенничество оставляет «цифровой отпечаток»
Одной из самых убедительных частей мотивировочной части решения стал анализ так называемого цифрового следа — совокупности данных, которые остаются при любом взаимодействии с мошенниками.
Как правило, телефонные схемы работают по единому шаблону:
1. Жертве звонит человек, представляющийся сотрудником правоохранительных органов (чаще всего — «следователем ФСБ»).
2. Ей сообщают о «просчёте в системе» или «хищении государственных средств», в котором «случайно» фигурирует её имя.
3. Под предлогом «проверки» требуют перевести деньги на «безопасный счёт» или «временный счёт суда».
4. Инструктор (часто — молодой человек, говорящий без акцента) ведёт жертву пошагово: как открыть онлайн-банк, как отключить уведомления, как скрыть факт звонка от родственников.
5. По завершении — жертве говорят: «Никому не рассказывайте, это следствие».
Эта схема настолько отлажена, что за 2024 год по ней пострадало более 53 000 человек в РФ — по данным Генпрокуратуры. Общие потери превысили 22 млрд рублей. При этом в 98,7% всех возбуждённых уголовных дел по ст. 159 УК РФ (мошенничество) удалось установить телефонные номера, IP-адреса и банковские реквизиты исполнителей — благодаря системе «Сфера» МВД, которая интегрирует данные банков, операторов и платёжных систем.
В Воронежском деле:
— Ни один из номеров, с которых, по словам пенсионерки, ей звонили, не совпал с базой известных мошеннических номеров.
— Детализация её сотового номера (запрошенная судом по ходатайству ответчика) показала: в декабре 2023 — январе 2024 года не было ни одного входящего звонка длительностью более 5 минут из неизвестных источников. Все длительные разговоры — с дочерью, риелтором и нотариусом.
— В её банковских выписках — ноль переводов на сторонние счета в период после сделки. Ни одного снятия наличных «для передачи курьеру».
— В её смартфоне (экспертиза проводилась по ходатайству суда — с согласия пенсионерки) не обнаружено ни переписки в Telegram, ни установленных приложений типа AnyDesk или TeamViewer — которые почти всегда используются мошенниками для удалённого контроля над устройством жертвы.
Почему это важно? Потому что отсутствие следов — при заявленных масштабных действиях (продажа квартиры, кредит, перевод наследства) — с научной точки зрения практически невозможно. Даже если бы жертва действительно удалила все сообщения и очистила историю звонков, операторы и банки сохранили бы данные. А если бы она действительно общалась с мошенниками — её телефон, скорее всего, был бы занесён в «чёрный список» хотя бы одного банка из-за подозрительной активности.
Институт «реального намерения»: когда действия говорят громче слов
Суды всё чаще применяют принцип «реального намерения сторон», выработанный в арбитражной практике, но всё активнее проникающий и в гражданские дела. Суть его проста: если поведение лица противоречит его заявленным объяснениям — это может свидетельствовать о злоупотреблении правом (ст. 10 ГК РФ).
В данном случае поведение пенсионерки выстроено в логическую цепочку:
— Она инициировала продажу (объявление на Avito, звонки риелтору).
— Активно участвовала в осмотре квартиры покупателями.
— Объясняла цель сделки: «строим дом в Придонском — деньги нужны срочно».
— Самостоятельно выбрала нотариуса (не того, кого «порекомендовали по телефону»).
— Подписала не только договор, но и акт приёма-передачи, подтвердив передачу ключей.
— Получила деньги и не сообщила о каких-либо угрозах ни нотариусу, ни покупателю, ни банку.
— Через 11 дней после сделки (уже после полной оплаты) впервые упомянула в переписке с риелтором: «Дочь говорит, что меня обманули».
Обратите внимание: она не сказала «меня обманули», а передала чужую оценку — как будто принимала решение под влиянием третьего лица уже после сделки. Это, по мнению суда, указывает на то, что идея оспорить договор возникла не у неё самой, а у её дочери — после того, как стало ясно: бывшая квартира резко выросла в цене (за 3 месяца — на 21% из-за запуска новой линии метро).
Такое поведение соответствует не жертве, а соучастнику схемы по «возврату» квартиры — разновидности мошенничества, где пожилой человек, осознанно или под давлением родственников, сначала продаёт недвижимость, а затем пытается аннулировать сделку под предлогом обмана.
Подобные схемы не новы. В 2023 году Мособлсуд рассматривал дело, где сын убедил мать продать квартиру, а затем — подать иск о признании сделки недействительной, чтобы «забрать её назад и продать дороже». В том случае суд также отказал в удовлетворении иска, указав на отсутствие угроз и наличие корыстного мотива.
Практические последствия: как изменился подход судов
Решение Воронежского облсуда от 28 января 2025 года уже используется как прецедент в ряде других регионов. Оно формирует новый стандарт оценки доказательств в спорах с участием пожилых граждан. Теперь при рассмотрении подобных исков суды вправе в обязательном порядке запрашивать:
— Банковские выписки за 6 месяцев до и после сделки.
— Детализацию звонков и СМС у оператора связи.
— Справки из психиатрического диспансера не только о текущем диагнозе, но и о динамике наблюдения.
— Копию видеозаписи нотариального удостоверения (если нотариус вёл запись — а с 2023 года это обязательная практика при сделках с недвижимостью).
— Данные с устройства истца (при наличии ходатайства и оснований — по ст. 78 ГПК РФ).
Кроме того, суды теперь внимательнее относятся к времени подачи заявления в полицию. Если оно подано не в течение первых 24–72 часов после «обмана», а спустя месяцы — это может расцениваться как признак ненадёжности показаний.
Для нотариусов это решение тоже имеет значение. В будущем они, вероятно, начнут фиксировать в протоколе не только слова клиента, но и его поведение: «Заявитель спокоен, отвечает на вопросы чётко, без колебаний подтверждает цель сделки». Это станет дополнительным щитом от последующих оспариваний.
Грань между жертвой и соучастницей: как не ошибиться
Разумеется, большинство пожилых людей, потерявших жильё из-за телефонных мошенников, — настоящие жертвы. По данным НАФИ, 61% россиян старше 65 лет хотя бы раз получали звонки от мошенников. 18% из них — вступали в диалог. А 4% — действительно переводили деньги.
Но есть и другая категория — та, где пожилой человек не был обманут, а сознательно согласился на временную продажу, надеясь «вернуть всё назад через суд». Иногда — по наивности («ведь все так делают»), иногда — под давлением родных, иногда — ради «доплаты» от покупателя, который готов заплатить ещё, лишь бы избежать судебных тяжб.
Баланс между состраданием и правовой ответственностью
Дело № 33-247/2025 не отменяет необходимости защищать пожилых людей от реальных мошенников. Наоборот — оно помогает точнее выявлять тех, кто действительно нуждается в защите. Потому что каждый необоснованный иск, удовлетворённый без проверки доказательств, подрывает доверие к правосудию и делает систему уязвимой для манипуляций.
Суд, отказавший пенсионерке в иске, не проявил жестокость. Он проявил уважение к закону, к покупателю — добросовестному приобретателю, и к самой пенсионерке, чьи права нельзя защищать ценой лжи. Потому что настоящая защита — это не автоматическое признание правоты по возрасту, а честная и объективная проверка того, что произошло на самом деле.
В будущем, вероятно, потребуется законодательная доработка: например, введение обязательной предпродажной консультации у независимого адвоката для граждан старше 70 лет, или создание «периода охлаждения» для сделок с единственным жильём. Но пока действующее право позволяет судам выявлять фальшь — и делать это они обязаны. Не из цинизма, а из уважения к истине.
Потому что в праве нет места абсолютной жертве. Есть — доказанная, проверенная, подтверждённая фактами. И только такая жертва заслуживает защиты.
Также читайте полезные статьи:
-«Эффект Долиной» выявил семь проблем на рынке жилья России
Переходите и подписывайтесь на мой телеграм-канал, там много актуальной судебной практики, которая поможет решить ваши правовые вопросы.