Две подруги. Обе получили наследство по 4 миллиона рублей в начале 2025 года. Обе решили вложить в недвижимость.
Марина купила однушку в спальном районе Москвы за 4 миллиона. Сдает за 35 тысяч в месяц. Доходность — 10,5% годовых (с учетом вакантности, налогов, ЖКХ и ремонтов — реально около 6-7%).
Ольга купила торговую точку (20 м²) на первом этаже новостройки в том же районе за те же 4 миллиона. Сдает кофейне по долгосрочному договору (5 лет) за 70 тысяч в месяц. Доходность — 21% годовых (чистыми после всех расходов — около 16-17%).
Разница — в два с половиной раза. За год Марина заработала 280 тысяч рублей. Ольга — 680 тысяч. При одинаковых вложениях.
Почему так происходит? И почему при ключевой ставке 21% именно коммерческая недвижимость стала золотой жилой для инвесторов, пока все кричат о кризисе жилого рынка?
Давайте разбираться без розовых очков.
Цифры, которые говорят сами за себя
В первом полугодии 2025 года доля коммерческой недвижимости в общем объёме вложений в недвижимость достигла 78%, показав рост на 11 процентных пунктов. Это не случайность. Это тренд.
Жильё даёт 5-7% доходности, стрит-ритейл — 10-12%. Доходность от аренды коммерческих помещений достигла 8–12% годовых, что значительно выше, чем на жилом рынке.
А в некоторых сегментах еще выгоднее: уровень доходности логистических парков в крупных российских регионах может достигать 14—16% годовых. Доходность фонда может достигать 22,8% годовых в первый год (благодаря возврату НДС) и 18,2% годовых последующие 10 лет.
При ключевой ставке 21% и банковских депозитах под 18-20%, жилая недвижимость с доходностью 5-7% становится убыточным вложением. Коммерческая с 10-22% — остаётся одним из немногих способов опередить инфляцию.
Причина №1: Долгосрочные договоры против текучки жильцов
Жилая недвижимость:
Средний срок аренды квартиры в России — 6-12 месяцев. Арендатор может съехать в любой момент с уведомлением за месяц. Потом вы ищете нового жильца 1-2 месяца. Квартира пустует. Доход — ноль. Плюс каждые 2-3 года — ремонт за ваш счёт.
Реальная история:
Дмитрий сдаёт двушку в Екатеринбурге. За 2024 год сменил четырёх арендаторов. Один съехал через 3 месяца. Второй задержал оплату дважды, пришлось выселять через суд. Третий сделал несанкционированную перепланировку — пришлось делать ремонт за 150 тысяч. Четвёртый пока платит, но уже предупредил, что съедет в марте.
Квартира простояла пустой в общей сложности 4 месяца за год. Реальная доходность с учётом всех проблем — около 4% вместо заявленных 8%.
Коммерческая недвижимость:
Около 54% от всех сделок совершается с объектами площадью от 20 до 150 кв. м. Средний срок аренды коммерческих помещений — 3-10 лет с пролонгацией. Арендатор — это бизнес, который вложился в ремонт, оборудование, локацию. Ему невыгодно переезжать. Договор жёсткий, прописаны штрафы, обеспечительные платежи.
Реальная история:
Елена купила помещение под аптеку в Казани. Договор аренды — 7 лет с автоматической пролонгацией на 5 лет. Арендатор — федеральная сеть. Платят стабильно, без задержек. Арендная ставка индексируется на 8% ежегодно (привязка к инфляции прописана в договоре).
За три года Елена не потратила ни копейки на ремонт, не искала новых арендаторов, не судилась. Просто получает деньги каждый месяц.
Разница очевидна: коммерческая недвижимость — это предсказуемый денежный поток. Жилая — лотерея.
Причина №2: Высокие ставки убили жилую ипотеку, но не коммерческую
Ключевая ставка 21%. Ипотека на жилье — 18-20% для обычных граждан. Доля ипотечных сделок среди частных инвесторов в коммерческой недвижимости крайне мала.
Что это означает:
Спрос на жилье рухнул. Покупают только за наличные или те немногие, кто попал в льготные программы (семейная ипотека, IT-ипотека). Но льготы кончаются.
Результат: цены на жилую недвижимость стагнируют или снижаются. Арендные ставки тоже под давлением — люди не могут платить больше, их доходы не растут так быстро.
Коммерческая недвижимость:
Бизнесу всё ещё нужны площади. Магазины, кафе, офисы, склады — это не роскошь, это необходимость. И бизнес готов платить, потому что альтернативы нет. Нельзя открыть кофейню без помещения. Нельзя хранить товары без склада.
Главная причина стабильного интереса в том, что бизнесу всё ещё нужны реальные пространства.
Более того, непосредственно на коммерческую недвижимость у ЦБ меньше рычагов давления. Регулятор может ограничивать ипотеку, но не может запретить бизнесу арендовать помещения.
Причина №3: Доходность коммерции растёт вместе с ценой
Жилая недвижимость:
Жилой рынок зависит от ипотечных ставок, спроса и районных цен. Даже идеальная квартира редко стоит дороже рыночного уровня.
Вы не можете поднять арендную ставку за квартиру в два раза, просто потому что хотите. Рынок диктует цену. В спальном районе однушка стоит 30-35 тысяч — и точка. Хоть вы там золотой унитаз поставите.
Коммерческая недвижимость:
Стоимость коммерческого объекта определяется доходом, который он приносит. Повышая NOI (чистый операционный доход), собственник напрямую увеличивает капитализацию.
Проще говоря: если ваше помещение приносит больше денег — оно автоматически дорожает. Нашли хорошего арендатора, который платит на 20% больше рынка? Ваш объект подорожал на 20%.
Пример:
Игорь купил офисное помещение за 5 миллионов. Сдавал за 50 тысяч в месяц. Через год нашёл якорного арендатора — IT-компанию, которая согласилась на долгосрочный договор за 70 тысяч в месяц.
Доходность выросла с 12% до 16,8%. Аналогичные помещения с такими договорами на рынке стоят уже 6,5 миллионов. Игорь заработал 1,5 миллиона рублей просто за счёт правильного управления активом.
В жилой недвижимости такое невозможно. Квартира стоит столько, сколько стоит. Независимо от того, сдаете вы её за 30 тысяч или за 35.
Причина №4: Стрит-ритейл — новая звезда рынка
Наиболее востребованным направлением остаётся стрит-ритейл. Именно он даёт доходность выше, чем сдача квартир, и почти всегда сопровождается длительным договором аренды.
Что такое стрит-ритейл? Это торговые помещения на первых этажах жилых домов. Кофейни, магазины, аптеки, салоны красоты. Всё, что мы видим, выходя из подъезда.
Почему это выгодно:
- Высокая проходимость. Люди живут в доме → они ходят мимо → они заходят в магазин.
- Стабильный спрос. Даже в кризис людям нужны продукты, аптеки, кофе.
- Долгосрочные договоры. Федеральные сети (Пятёрочка, Магнит, аптеки 36,6) заключают договоры на 5-10 лет.
- Рост арендных ставок. В Москве арендные ставки на стрит-ретейл у метро могут превышать 300 тыс. руб. за 20 кв. м.
Реальная история:
Сергей купил помещение 30 м² на первом этаже новостройки в Новосибирске за 4,5 миллиона. Сдал федеральной сети кофеен за 80 тысяч в месяц. Договор — 7 лет. Доходность — 21,3% годовых.
Через два года аналогичные помещения в соседних домах стоят уже 6 миллионов. Сергей может продать с прибылью 1,5 миллиона или продолжать получать стабильный доход.
Причина №5: Налоги и легальность
Аренда жилья в России до сих пор во многом "серая". Договоры часто формальны, налоги не платятся, арендаторы могут съехать внезапно.
Многие собственники квартир работают «в чёрную». Не платят налоги, не оформляют договоры. Рискуют штрафами, судами, потерей денег.
Коммерческая недвижимость:
В коммерческом сегменте работают юристы, брокеры и консультанты. Всё официально, прозрачно, с договорами и гарантиями. Арендатор — это юридическое лицо, которое не может просто исчезнуть.
Да, вы платите налоги. Но взамен получаете:
- Юридическую защиту
- Стабильность
- Возможность масштабирования
- Доступ к кредитам под залог (банки охотнее кредитуют коммерческую недвижимость с долгосрочными договорами)
Где подводные камни?
Не всё так радужно. У коммерческой недвижимости есть свои риски:
Риск №1: Высокий порог входа
Около 54% от всех сделок совершается с объектами площадью от 20 до 150 кв. м. Даже небольшое помещение 20 м² в хорошей локации стоит 3-5 миллионов рублей. Не у всех есть такие деньги.
Решение: краудинвестинг, ЗПИФы, долевое участие. Можно войти в проект от 50-100 тысяч рублей.
Риск №2: Локация решает всё
Зависимость успешности объекта от локации: каким бы красивым и удобным ни было помещение, его нахождение в неудачном районе чревато низкой доходностью.
Купили офис на окраине, куда никто не хочет ездить? Будет пустовать. Купили торговую точку в тупиковом переулке? Арендаторов не найдёте.
Решение: покупать только в проходимых местах. Рядом с метро, крупными ЖК, транспортными развязками.
Риск №3: Кризисы бьют по коммерции
Просадка во время кризисных ситуаций: с появлением санкций арендаторы съезжали с помещений, а быстро найти новых владельцы не успевали.
В 2022 году после ухода западных брендов освободилось много торговых площадей. Собственники несколько месяцев искали новых арендаторов.
Решение: диверсификация. Не вкладывать все деньги в один объект. Лучше 3 помещения по 1,5 миллиона, чем одно за 4,5.
Риск №4: Высокие налоги и коммуналка
Налоги на коммерческую недвижимость могут достигать 2% от кадастровой стоимости, в то время как на жилую налог фиксированный — 0,1%.
Плюс коммунальные платежи выше, чем в жилье. И с каждым поставщиком отдельный договор.
Решение: закладывать эти расходы в расчёт доходности. Реальная чистая доходность коммерции — это валовая минус 20-30% на расходы.
Что выбрать в 2025-2026 году?
Жилая недвижимость подходит, если:
- У вас небольшой капитал (до 3 миллионов)
- Вы хотите простоты (купил квартиру → разместил объявление → сдал)
- Готовы к текучке арендаторов и низкой доходности 5-7%
- Не хотите разбираться в бизнес-процессах
Коммерческая недвижимость подходит, если:
- У вас есть капитал от 3 миллионов (или готовность войти через краудинвестинг)
- Вы хотите высокую доходность 10-22% годовых
- Готовы потратить время на изучение рынка, выбор локации, работу с юристами
- Хотите стабильный долгосрочный доход без головной боли
Прогноз на 2026 год
Прогнозируемый объем сделок к концу 2025 года оценивается на уровне 350 млрд рублей. Рынок коммерческой недвижимости продолжит расти.
Даже при снижении ключевой ставки до 13-15% в 2026 году, коммерческая недвижимость останется выгоднее жилой:
- Бизнесу всё ещё нужны площади
- Долгосрочные договоры защищают от волатильности
- Дефицит качественных объектов поддерживает цены
Более высокую доходность могут показать развивающиеся сегменты: офисы и складская недвижимость с действующими договорами аренды.
Итог: куда вкладывать в условиях высоких ставок?
При ключевой ставке 21% и банковских депозитах под 18-20%, жилая недвижимость с доходностью 5-7% — это убыток. Вы не зарабатываете, вы теряете деньги от инфляции.
Коммерческая недвижимость с доходностью 10-22% — это один из немногих способов реально заработать. Но только при правильном выборе объекта, локации и арендатора.
Главное правило: не вкладывайте все яйца в одну корзину. Диверсифицируйте. Изучайте рынок. Работайте с профессионалами.
Те, кто поймёт эту логику в 2025-2026, заработают. Те, кто продолжит цепляться за квартиры «под сдачу» — будут жаловаться на низкую доходность.
Хотите зарабатывать на недвижимости без миллионных вложений?
Если интересна доходность 35% в недвижимости и вход в сделки от 50 000 рублей, можно вместе со мной: https://t.me/+vgfytI0zc4gzOTgy
В канале я разбираю конкретные проекты коммерческой недвижимости, показываю реальные кейсы инвесторов и делюсь стратегиями, которые работают прямо сейчас.
Там же регулярно публикую:
- Обзоры новых объектов с расчётом доходности
- Разборы локаций: где покупать, где не стоит
- Кейсы инвесторов, которые зарабатывают 15-35% годовых
- Как войти в коммерческую недвижимость через краудинвестинг от 50 тысяч
- Ошибки новичков и как их избежать
Подписывайтесь — и узнаете, как обычные люди зарабатывают на коммерческой недвижимости больше, чем на квартирах под сдачу. Без миллионов на старте, без головной боли с арендаторами.
Встретимся в канале! 👋
P.S. В следующем посте расскажу, почему офисная недвижимость в 2026 году может дать больше прибыли, чем стрит-ритейл. С конкретными примерами и цифрами.