2026 год проверит терпение покупателей: спрос на новостройки просыпается, предложение сжимается, а дефицит квартир снова разгоняет их стоимость на московском рынке. В материале разберем, стоит ли покупать квартиру сейчас с расчетом на рефинансирование или ждать снижения ставок и рисковать ценой.
Оксана Самойленко
2025: отрезвляющий душ и возврат к здравому смыслу
Минувший 2025 год можно назвать первым по-настоящему спокойным для рынка недвижимости. До этого отрасль последовательно переживала девальвацию, реформу эскроу, ковидный ипотечный бум, ажиотажный перегрев цен, турбулентность 2022 года и резкий переход к эпохе высоких ставок.
Именно они стали тем самым «холодным душем», который остудил рынок и вернул его к сбалансированным показателям. Главный итог года — рынок выжил, адаптировался и перестал жить в режиме крайностей.
По оценке ДОМ.РФ, в 2025 году банки выдали около 950 тыс. ипотечных кредитов на 4,4 трлн рублей. Это на 27% меньше по количеству и на 11% меньше по объему, чем годом ранее.
Льготная ипотека держалась на уровне 2024-го — 600 тыс. кредитов на 3,5 трлн рублей. А вот рыночная ипотека рухнула почти вдвое по количеству и на 40% по объему.
На столичном рынке стоимость квадратного метра готового жилья за год увеличилась на 4,9% — с 272,5 до 285,8 тыс. рублей, то есть примерно на уровне инфляции, следует из данных IRN.RU. Это принципиальный момент: жилье перестало быть инструментом быстрого обогащения и вновь стало защитным активом.
Цены на новостройки в Москве в 2025 году, по разным оценкам, выросли на 15–20%, что заметно выше вторичного рынка. Однако этот рост во многом носит формальный характер. Речь идет не столько о подорожании самих квартир, сколько о стоимости «комбо-продукта» — квартиры вместе с финансовой схемой покупки.
Главную обеспокоенность у аналитиков вызывает вымывание массового сегмента новостроек. Объемы запуска новых объектов такого класса сокращаются третий год подряд, а распроданность домов с вводом в 2027–2028 гг. уже превышает нормативы. Последствия этого перекоса покупатели ощутят на себе уже в текущем году.
2026: баланс сохранится, но цены пойдут вверх
В новом году рынок остается между двух огней. С одной стороны, все еще дорогая ипотека и высокие ставки. С другой, инфляция, рост денежной массы и бегство капитала в «бетон». Эти факторы по-прежнему уравновешивают друг друга, не давая ценам ни резко упасть, ни взлететь одномоментно.
В 2026 году рост цен на жилье превысит инфляцию, тогда как темпы строительства будут замедляться, считает директор по аналитике «Инго Банка» Василий Кутьин. Объясняется просто: проекты становятся сложнее и масштабнее, сроки сдачи все чаще сдвигаются, отрасль сталкивается с нехваткой рабочих рук и ростом стоимости материалов.
«Эти факторы мешают наращивать объемы строительства», — говорит Василий Кутьин.
В Сбере ожидают более умеренный, но устойчивый рост: банк прогнозирует подорожание новостроек в 2026 году на 5–6%. По словам зампреда правления Анатолия Попова, кредитный портфель застройщиков продолжает расти, а спрос остается стабильным даже при текущих ставках.
Ключевая ставка не спасет покупателя: ограниченное предложение разгоняет цены сильнее, чем любые кредиты.
Дефицит как драйвер роста
Ключевая проблема — предложение. Как ранее отмечали эксперты, девелоперы замораживали проекты именно в период высоких ставок, а запуск новых строек сокращался.
Борис Копейкин, главный экономист Института экономики роста им. П. А. Столыпина, прямо указывает на риск будущего дефицита:
«Стройку быстро не запустишь. Поэтому, несмотря на существующий объем нераспроданного жилья, возникает риск заметного его удорожания в 2027–2028 гг».
Иными словами, снижение ключевой ставки само по себе не сделает жилье доступнее — напротив, оно может ускорить рост цен, если спрос столкнется с ограниченным предложением.
Что делать покупателям?
Московский рынок жилья снова доказывает: падения цен в 2026 году не будет даже при неблагоприятных раскладах. Снижение ключевой ставки подстегнет интерес к покупке, но дефицит предложения — особенно в новостройках массового сегмента — ускорит рост цен.
Тем, у кого квартирный вопрос еще не решен, остается два варианта: влезать в ипотеку сейчас с расчетом на последующее рефинансирование или ждать снижения ставок и быть готовым к удорожанию жилья.
---