Казалось бы, снижение ключевой ставки сделает жилье доступнее. На деле все наоборот: спрос на квартиры в Москве растет, а девелоперы только поднимают цены. Что ждет покупателей к концу 2025 года и где еще можно найти «бюджетные» варианты — разбираемся в деталях.
Оксана Самойленко
Рост цен продолжается
Август показал, что летняя стагнация на рынке была кратковременной. Уже в этом месяце цены на жилье выросли в 62 районах Москвы. А это почти три четверти города.
С августа 2024-го, несмотря на рыночную ситуацию, жилье в столице подорожало еще на 2,9%, следует из статистики irn.ru. Стремительнее всего росли цены в Якиманке (+2,3%), в Головинском районе (+2,2%), в Бескудниковском и Дегунино (+1,8%), Покровское-Стрешнево, Щукино (+1,7%).
Незначительное снижение месяц к месяцу отмечается в отдаленных и самых доступных районах: Южное Бутово (-0,8%), Некрасовка (-0,3%), Новокосино (-0,1%). Цены на жилье в Зеленограде остались на прежнем уровне.
Разрыв впечатляет: квадрат в центре стоит уже в три раза дороже, чем в спальных районах.
Что ждать осенью: ставки ниже, цены выше
Ключевая ставка, по прогнозам опрошенных «НИ» экспертов, к концу года может опуститься до 14–15%. Но это вовсе не означает, что вслед за ней подешевеет и жилье. Наоборот: когда выгода от вкладов в банках падает, люди вынимают деньги и несут их на рынок недвижимости.
Эксперты прогнозируют: уже этой осенью спрос на квартиры вырастет на 5–8%. И если покупателей станет больше, то цены, по законам рынка, будут только расти.
«Предпосылки к снижению цен на жилье в условиях снижения ключевой ставки и начала роста спроса на недвижимость отсутствуют, поскольку противоречат законам рынка», — уверен директор по аналитике Инго Банка Василий Кутьин.
Строительный рынок почувствует эффект от снижения ключевой ставки только через 3-4 месяца. И без дополнительных госпрограмм оживления в жилом сегменте ждать не стоит, говорит гендиректор архитектурно-проектной компании «Вектор Проект» Антон Баксараев.
С ним соглашается Олег Абелев, начальник аналитического отдела инвесткомпании «Риком-Траст»:
«Пока ставка не будет в диапазоне 10–12%, сильного роста спроса не будет. Но как только это произойдет — нас ждет мощный скачок, и это позволит девелоперам увеличить цены».
К 2027-му квартир в новостройках не будет
Жилье будет дорожать и в горизонте до конца 2025-го, и в последующие годы. И ключевая ставка — не главная тому причина. За время, пока она была высокой, девелоперы замораживали действующие проекты и неохотно инициировали новые. Это приведет к дефициту предложения на рынке в горизонте следующих 2-3 лет.
«Снижение ставки, конечно, поможет сильно закредитованным строителям. Но их издержки вторичны. Цены на жилье определяются соотношением спроса и предложения», — говорит Борис Копейкин, главный экономист Института экономики роста им. П. А. Столыпина.
Эксперт напоминает, что за первые восемь месяцев 2025 года запуск новых строительных проектов сократился на 19% по сравнению с прошлым годом.
«Стройку быстро не запустишь. Поэтому, несмотря на существующий объем нераспроданного жилья, наоборот, возникает риск заметного его удорожания в 2027–2028 гг», — полагает он.
Московский рынок жилья снова доказывает: падение цен на нем не будет даже при неблагоприятных рыночных раскладах. Снижение ключевой ставки подстегнет интерес к покупке, но ограниченное предложение в очередной раз ускорит рост цен. А значит, у покупателей два варианта — либо брать жилье сейчас с рассчетом на дальнейшее рефинансирование кредита, либо готовиться к тому, что завтра оно будет дороже.
---