Большинство налоговых проблем при продаже имущества в 2026 году возникает не из-за «сложных правил», а из-за того, что к сделке готовятся как к подписанию договора — а не как к налоговому событию.
Разбираем пошагово: что проверить заранее, чтобы сделка не превратилась в дорогое разочарование.
Шаг 1. Точно определить срок владения — не “на глаз”
🔎 Юридическая основа
Минимальный срок владения установлен ст. 217.1 НК РФ.
Отсчёт начинается с даты государственной регистрации права, а не:
- с даты подписания договора,
- не с момента передачи денег,
- не с фактического заселения.
📌 Практический совет
Возьмите выписку из ЕГРН и посмотрите:
- точную дату регистрации права;
- основание его возникновения (договор, наследство, дарение).
Если срок подходит «впритык», иногда перенос сделки на несколько недель экономит сотни тысяч рублей налога.
Шаг 2. Проверить: единственное ли это жильё
Если планируете использовать льготу для единственного жилья:
Что важно в 2026 году:
- на дату продажи у вас не должно быть другого жилья;
- если другое жильё есть — его продажа должна быть не ранее чем за 90 дней до сделки;
- ФНС проверяет факты, а не только записи.
📌 Типичная ошибка
Считать, что «доля в другой квартире не считается».
Считается. Даже минимальная.
Шаг 3. Сверить цену сделки с кадастровой стоимостью
🔎 Юридическая основа
П. 5 ст. 217.1 НК РФ.
Если цена договора ниже 70 % кадастровой стоимости, налог считают с кадастра, а не с фактической цены.
📌 Что сделать заранее
- проверить кадастровую стоимость объекта;
- рассчитать 70 % от неё;
- соотнести с планируемой ценой продажи.
Иногда корректировка цены в договоре — законный способ избежать завышенной налоговой базы.
Шаг 4. Подготовить доказательства расходов
Если срок владения меньше минимального:
Вы вправе:
- уменьшить доход на расходы по приобретению;
- либо применить имущественный вычет (ст. 220 НК РФ).
📌 Подготовьте заранее
- договор купли-продажи;
- платёжные поручения, расписки, выписки;
- документы по ремонту — если они увеличивают стоимость объекта.
❗ Без документов расход юридически не существует.
Шаг 5. Проверить доли, режим собственности и семейный статус
Особенно важно при:
- разводе;
- наследовании;
- совместной собственности супругов.
Почему это критично
- налог считается по каждому собственнику отдельно;
- ошибка в долях = ошибка в налоге;
- ФНС в 2026 году активно использует данные судов и нотариусов.
📌 Перед продажей:
- сверьте доли в ЕГРН;
- проверьте, требуется ли согласие супруга;
- уточните, не менялась ли структура собственности по судебным актам.
Шаг 6. Заранее спланировать декларацию
Даже если:
- налог = 0;
- срок владения достаточный;
обязанность подать декларацию может сохраняться.
📌 В 2026 году штрафы за неподачу декларации — одна из самых частых санкций при продаже имущества
(ст. 119 НК РФ).
Шаг 7. Оценить: стоит ли оспаривать кадастровую стоимость до сделки
Если кадастровая стоимость явно завышена:
- налог при продаже будет выше;
- налог на имущество уже начисляется по завышенной базе.
В ряде случаев пересмотр кадастровой стоимости до продажи экономически оправдан даже с учётом затрат на оценку и юриста.
Контрольный чек-лист перед продажей в 2026 году
✔️ Получить актуальную выписку из ЕГРН
✔️ Проверить срок владения
✔️ Уточнить статус «единственного жилья»
✔️ Сравнить цену сделки и кадастр
✔️ Подготовить документы о расходах
✔️ Проверить доли и семейный режим
✔️ Понять, нужна ли декларация
✔️ Оценить целесообразность оспаривания кадастра
Вывод
В 2026 году продажа имущества — это налоговый проект, а не просто сделка.
Грамотная подготовка:
- не нарушает закон;
- не выглядит как «оптимизация»;
- и почти всегда обходится дешевле, чем ошибки.
И главное — позволяет спокойно закрыть сделку, а не вспоминать её при получении требований от ФНС.