Если кратко: в 2026 году собственники недвижимости переплачивают не потому, что ставка выросла, а потому, что изменился способ расчёта и обновились базы данных.
Это работает автоматически, без уведомлений, и ошибки здесь обходятся дорого.
Разбираем конкретные точки риска с указанием норм и практических примеров.
1. Кадастровая стоимость как ключевой фактор налога
🔎 Юридическая база
Налог на имущество физических лиц рассчитывается на основании кадастровой стоимости объекта (п. 1 ст. 403 НК РФ).
При этом налоговая база = кадастровая стоимость × налоговая ставка × коэффициенты, установленные регионами.
📌 Почему возникает переплата
С 2025–2026 годов во многих регионах кадастровая стоимость объектов резко выросла из-за новой оценки (центр повторной оценки). ФНС в автоматическом режиме использует обновлённые данные из ЕГРН — и формирует налоговые уведомления на основании новой, более высокой базы.
То есть:
- собственник не получал отдельного уведомления о новом значении кадастровой стоимости;
- налог исчислен исходя из текущей базы;
- а плательщик об этом узнаёт после получения платёжки.
📍 Важная деталь:
обязанности сообщить ФНС о том, что кадастровая стоимость превышает рыночную — нет (ст. 391.2 НК РФ). Система работает автоматами.
✔️ Практическая рекомендация
Если в 2026 году налог увеличился неожиданно:
- Проверьте кадастровую стоимость объекта на сайте Росреестра / ЕГРН.
- Сопоставьте её с рыночной (с помощью оценки или брокера).
- Если она существенно выше рынка — подавайте заявление о пересмотре кадастровой стоимости (п. 1 ст. 394.1 НК РФ).
- Параллельно можно оспорить кадастровую стоимость в суде (ст. 222.1 ГК РФ).
💡 Юридический инсайт:
оспаривание кадастровой стоимости требует доказательств рыночной стоимости — отчёта профильного оценщика за актуальную дату.
2. Региональные коэффициенты — невидимые, но действующие
🔎 Юридическая база
Налоговые ставки имущества регулируются НК РФ, но регионы могут устанавливать коэффициенты увеличения (ст. 406 НК РФ). Это законно — но подчас о таких коэффициентах собственники узнают только после получения уведомления.
📌 Где чаще всего переплачивают
- в крупных городах и МО коэффициенты могут быть максимальными (до 2,5 по закону);
- в областных центрах коэффициенты часто выше, чем в сельской местности;
- в некоторых регионах учитываются даже целевые коэффициенты (для объектов особой ценности).
✔️ Практическая рекомендация
Перед оплатой налога:
- Сравните начисления по кадастровой стоимости с расчётом «в лоб» (без коэффициентов).
- Проверьте, какой коэффициент применял регион и где он установлен (региональные законы о налогах).
- Если коэффициент вызывает сомнения — изучите региональный норматив или обратитесь к юристу.
📌 Частая ошибка собственников:
считать, что ставка налога — это единое федеральное значение. На практике ставка структурируется через коэффициенты, и именно они во многом формируют итоговую сумму.
3. Объекты без льгот — проверка правомерности льгот
🔎 Юридическая база
Налоговый кодекс содержит перечень льгот для различных категорий собственников (ст. 407–409 НК РФ):
- ветераны;
- пенсионеры;
- инвалиды;
- многодетные семьи;
- собственники некоммерческих объектов.
📌 Где чаще всего переплачивают
Самая частая ситуация — формальное наличие льготы в ЕГРН, но ошибка в документе или в регистрационной записи мешает её применению. ФНС автоматически начисляет налог «как есть» — без льготы.
Это могут быть:
- некорректные данные в свидетельстве о льготе;
- отсутствие актуальной записи о льготе в ЕГРН;
- пропуск срока подачи документов.
✔️ Практическая рекомендация
Если вы считаете, что имеете льготу:
- Убедитесь, что соответствующая запись есть в ЕГРН.
- Найдите официальное подтверждение (справка, решение соцзащиты и т. п.).
- Подайте в ФНС заявление о льготе до 1 октября отчетного года, чтобы налог исчислялся с начала года (ст. 407 НК РФ).
💡 Важный момент: льгота применяется по факту наличия записи в ЕГРН — без этого ФНС может не учесть ваши права.
4. Ошибки в учёте общей и долевой собственности
🔎 Юридическая база
Особенности учета имущества супругов, долей в праве собственности и т. д. — это как НК РФ, так и практика ВС РФ (ГК РФ, положения о совместной собственности).
📌 Где переплаты происходят
- когда объект учитывается как принадлежащий одному собственнику, хотя есть долевая собственность;
- вся сумма налога начисляется на имя одного человека;
- налоговая не учитывает распределённые доли, и каждый платит «за всех».
✔️ Практическая рекомендация
Проверяйте:
- факт регистрации долей в ЕГРН;
- правильность отражения собственников в документах;
- расчет налога с учётом долей.
📌 Оплата «за всю квартиру» одному собственнику — частая юридическая ошибка, которая ведёт к переплатам и спорным ситуациям.
5. Налог на землю и его связь с недвижимостью
🔎 Юридическая база
Налог на землю рассчитывается отдельно, но часто владельцы недвижимости забывают о том, что участок и дом — это разные объекты налогообложения (ГК РФ + НК РФ, характеристики объектов, кадастровые данные).
📌 Где переплаты происходят
- когда собственник не проверил кадастровую стоимость земельного участка, к которому привязан объект;
- когда участок и дом отражены в разных категориях, и налог начислен по максимальной ставке;
- когда региональные ставки по земле выше, чем по дому.
✔️ Практическая рекомендация
Перед оплатой:
- Проверьте, как отражён участок в ЕГРН;
- Сопоставьте кадастровую стоимость участка и дома;
- Уточните региональные ставки отдельно для земли и для недвижимости.
📌 Неучёт нюансов земли — частая причина завышенного налога.
Практическое резюме
📍 В 2026 году собственник чаще всего переплатит по следующим причинам:
- кадастровая стоимость резко выросла — и это автоматически отразилось в налоге;
- региональные коэффициенты увеличили итоговую сумму;
- льготы не были учтены в ЕГРН или поданы несвоевременно;
- право собственности оформлено неверно (доли, совместная собственность);
- налог на землю и недвижимость учтён не синхронно.
Что делать прямо сейчас (чек-лист)
✔️ Проверить кадастровую стоимость в ЕГРН.
✔️ Сравнить её с рыночной стоимостью (оценка).
✔️ Убедиться, что льготы зафиксированы в ЕГРН.
✔️ Уточнить, какие коэффициенты применяет регион.
✔️ Проверить правильность отражения собственников и долей.
✔️ Отдельно проанализировать налог на землю.
Вывод эксперта
2026 год — это не о «новых налогах», а о эффективном исполнении и обновлённой автоматизации. Налог фактически начисляется без ошибок только в том случае, если данные в ЕГРН, кадастровой оценке и региональных правилах учтены без промахов.
Правовая точность и своевременная проверка — вот что в 2026 году экономит вам деньги. И кошелёк, и нервы.