Этот пост будет завершением двух предыдущих про отбраковку объектов (вот начало и продолжение). В них я рассказывал, как подбирал квартиру клиенту и почему отказался от двух интересных и привлекательных на первый взгляд вариантов. Две эти квартиры перешли к нынешним собственникам от пожилых людей. А сейчас все риелторское сообщество бурлит и кипит из-за прецедента с Долиной: покупатели боятся, что любая «обманутая» пожилая продавщица сможет забрать жилье обратно.
Для кого-то нынешняя ситуация с покупкой недвижимости на вторичке кажется кризисом. А вот в китайском языке слово кризис обозначается двумя иероглифами — «опасность» и «возможность». Вот так я к ней и отношусь: ищу возможность там, где другие видят проблемы.
Я начал еще более тщательно проверять документы, еще глубже изучать продавца и сам объект недвижимости. Копаю и рою как крот и добываю нужную информацию, как Шерлок Холмс. Трачу около 100 тыс. рублей в месяц на двойную проверку документов, собственников и квартир. Привлекаю специалистов. Нахожу ресурсы в интернете, где можно получить дополнительные сведения. И потом выдаю своим клиентам на руки отчет, где перечисляю все возможные риски.
Итак, продолжаю рассказ про то, как подбирал недавно квартиру клиенту. Напомню краткое содержание двух «предыдущих серий» и приведу некоторые дополнительные подробности этих историй.
Стоила она 8 млн 900 тыс. рублей. Я сбил цену до 8 млн 500 тыс. руб. — намечалась отличная сделка. Я запросил документы у агентши. Та начала тянуть резину — типичная «тётя Каша». В конце концов, она прислала мне все бумаги, и оказалось, что эту квартиру не так давно продала бабушка 80-летнего возраста своим племянникам. Договор купли-продажи удостоверил нотариус — в квартире, где находилась эта бабушка. Причем писать она не могла — за нее был рукоприкладчик.
В договоре фигурировала фраза, что «деньги переданы до подписания договора». Но документ, подтверждающий взаиморасчеты, отсутствовал. И я сразу понял, что никаких денег не было, а договор притворный. Начал окольными путями выведывать у агентши эту информацию. И та прямым текстом мне сказала, что бабушка просто решила отблагодарить своих племянников за то, что они за ней ухаживали..
Бабушка через два месяца после заключения договора умерла. Племянники решили продать эту квартиру. При этом срок исковой давности еще не вышел. А ведь у бабули могли оказаться и другие наследники. Предъявили бы права на эту квартиру и отмотали сделку назад. Доказать, что договор притворный — пара пустяков. И с учетом того, что в последнее время «старикам везде у нас дорога», наследник гарантированно выиграл бы это дело.
Мы съездили к нотариусу, но тот тоже замялся и про деньги ничего вразумительного не ответил. Не видел он их. Ему сказали, что деньги получены, он так и написал. Я поговорил с родственниками, выяснил всю историю этой семьи до седьмого колена. Наследников, по идее, не должно было быть. Но вероятность, что они не объявятся, не была нулевой.
Я все эти выкладки представил клиенту. Он от покупки отказался. «Не хочу, — говорит, — платить ипотеку и подпрыгивать от каждого звонка в дверь. Вдруг это окажется какой-нибудь участковый или следователь». В общем, отказались мы в итоге от этой квартиры.
За нее собственник просил 9 млн 200 тыс. рублей. Это тоже была замечательная квартира в хорошем доме 137 серии. Продавец жил в Москве и называл себя риелтором с 20-летним стажем. Хотя риелтор из него, как из меня скрипач. Я сбил цену до 8 млн 900 тыс. И попросил прислать документы.
Оказалось, что предыдущим собственником квартиры была бабуля 1940 года рождения. Она взяла деньги в долг под залог своей недвижимости у одного человека. Тот передал свои права долга нынешнему владельцу квартиры. И этот нынешний владелец еще давал деньги в долг бабуле под залог этой квартиры — сначала 1,5 млн, потом еще 2,5 млн. Отдать деньги она не смогла, и тогда он предложил выкупить у нее квартиру и доплатить ей 600 тыс. руб.
Бабуля отказалась, нынешний владелец подал на нее в суд и выиграл дело. По суду эта квартира отошла ему целиком за долги. Я начал расспрашивать его про бабулю. Ведь если что-то пойдет не так и она придет в суд, то запросто выиграет его по статье 177 ГК РФ. Как Долина: скажет, что ничего не осознавала и не понимала. Я хотел убедиться, что бабуля не осталась в итоге на улице.
А она таки осталась. По словам собственника, жила то ли у сына, то ли с сыном в еще одной своей квартире. Но документально подтвердить это продавец не мог. Тогда я начал копать. За свои кровные (причем немалые) с разных ресурсов выудил сведения о бабуле и ее объектах недвижимости. Мне нужно было подтверждение, что мой нынешний покупатель является добросовестным, — на тот случай, если бабушка окажется «продуманной» и решит «вернуть все взад».
В итоге я понял, что эта старушка — темная лошадка. В свое время у нее было три квартиры, включая эту. Одну она получила по приватизации и тут же продала. Во второй получила долю, потом выкупила квартиру и тоже сразу продала ее. У меня сложилось впечатление, что она просаживала деньги то ли на бирже, то ли на фондовом рынке. В общем, что-то мутила либо была зависимой от игр, лудоманкой. И я понял, что гарантировать безопасность моего клиента, который покупает квартиру в ипотеку на 30 лет, я не могу. Даже титульное страхование здесь не поможет, так как он не будет добросовестным покупателем — ведь мы уже знаем про темное прошлое этой бабули.
Я проделал всю эту титаническую работу и в результате…забраковал и эту квартиру.
Третья квартира
Продавали ее за 9 млн 400 тыс. Мне удалось сбить цену до 8 млн 900 тыс., чему я был очень рад. В этой квартире меня устроило все — история, четкие документы, адекватный продавец. Понятно было, что девушка продает свою квартиру и покупает другую. Я заказал проверку ее как физлица. Заказал проверку объекта недвижимости. И не обнаружил никаких рисков. Предоставил клиенту письменный отчет.
Вот эту квартиру мы в итоге и купили. Клиент как раз сейчас туда переезжает.
Обращаю внимание читателей на цену квартир. Я смог сбить цену в первом случае на 400 тыс. руб., во втором — на 300 тыс. руб. А третью квартиру мы купили на 500 000 рублей дешевле, чем изначально просил продавец! Как видите, я не только оберегаю своих клиентов от ненужных рисков, но и приношу им выгоду, которая с лихвой перекрывает мою комиссию.
Сегодня мне приходится работать практически следователем, изучая всё и вся про объект недвижимости и выясняя всю подноготную продавца. Платить за это немалые деньги из своего кармана. И я это делаю, потому что всегда горой стою за клиентов и для меня важна безопасность сделки — не только в моменте, но и в будущем. Номинально обе эти квартиры можно было купить — не было там никакого криминала. Но первые две квартиры таили в себе риски. И в свете последних событий с квартирой Ларисы Долиной могло получиться так, что я подвел бы своего клиента под монастырь. А я никогда так не поступаю. Моя цель — не сиюминутная выгода, а долгосрочные отношения с клиентами.
И люди это ценят. Скриншот, прикрепленный к посту, — тому подтверждение.
Ваш Алексей Калашников, решэлторЪ на красном «Мустанге».
Связь: +7 981 721 4012
Про мой опыт можно также почитать/посмотреть/послушать на других площадках. Контент везде отличается!