Поговорим сегодня не про теорию, а про реальную практику
Я создала капитал в недвижимости с нуля до 15 объектов. В портфеле — активы в четырёх странах, несколько миллионов долларов капитала и десятки реализованных стратегий. За последние годы мы с моей командой агентства помогли более чем 500 клиентам купить инвестиционную недвижимость на сумму свыше 5 млрд рублей.
✅ Мои личные последние сделки в Москве говорят сами за себя: +48% к стоимости за 13 месяцев и +15% за 2 месяца
А теперь — о рынке недвижимости.
Несмотря на громкие прогнозы, рынок не рухнул в 2024-2025. Напротив, недвижимость в очередной раз подтвердила статус одного из самых устойчивых активов последних лет. Те, кто заходил в «бетон» без паники, за последние 5 лет существенно нарастили капитал.
🔸Что мы видим дальше:
— постепенное снижение ключевой ставки
— возвращение интереса к вторичному рынку
— оживление ипотеки на вторичное жильё
Это создаёт прямую предпосылку к росту цен на ликвидную вторичку.
Сейчас многие собственники предпочитают не продавать, а сдавать объекты, ожидая более выгодного момента. Поэтому рынок аренды перегрет, а рост ставок временно замедлился. Но как только ипотека на вторичку снова станет доступной, спрос сместится в сторону покупки — и цены пойдут вверх.
🔸Новостройки в Москве и Санкт-Петербурге продолжают дорожать даже в непростой экономике.
Средний рост по Москве за год — около 18%, а в наиболее ликвидных проектах — до 40–50%. Вход на рынок без уже имеющихся активов становится всё сложнее.
🔸С 2026 года добавляется ещё один фактор — сокращение предложения.
Застройщики уменьшают объёмы проектов комфорт-класса внутри МКАД и КАД. Сделок по земле становится меньше, новых запусков — тоже. Это означает дефицит и давление на цену.
🔸Ужесточение условий льготных программ в 2026 г. повлияют на доступность недвижимости
С 2026 года ограничивается доступ к очень дешевым деньгам от государства (ставка до 6%). Для многих семей купить квартиру станет еще сложнее.
Если раньше каждый супруг мог взять семейную ипотеку со ставкой до 6% и купить, например, одну квартиру для жизни семье и вторую самоокупаемую квартиру на будущее ребенку (вложив в первый взнос 1-2,5 млн и того меньше если материнский капитал включить, купить студию в Москве и Санкт-Петербурге, сдать квартиру в аренду и оплачивать ей ипотеку).
То после 1 февраля 2026 г. все изменится.
❗️Если ни один из супругов не брал льготную ипотеку - у них есть возможность взять одну, если кто-то из супругов уже брал - возможности больше нет.
Но это еще не все.
❗️Правительство планирует в 1 квартале 2026 г. принять закон о диверсифицированной ставке по семейной ипотеке.
Дифференцированная ставка будет зависеть от количества детей в семье: один ребенок – 10%, два – 6%, три – 4%
А теперь посмотрим на цифрах
🔹 Берем 12 млн р. в ипотеку для покупки квартиры в Питере или Москве
▫️по ставке 6% платеж 71 946 р.
▫️по ставке 10% 105 273 р.
🔹Берем 6 млн р. для покупки квартиры в регионах
▫️по ставке 6% платеж 35 973 р.
▫️по ставке 10% платеж 52 636 р.
Разница ощутимая!
✅ Если у вас есть ребенок до 7 лет - приходите на бесплатную диагностику к нашей команде и мы расскажем какие есть возможности по покупке квартиры в Москве и Санкт-Петербурге под ваш бюджет.
Отдельно стоит сказать про бизнес-класс в Москве.
Этот сегмент практически не зависит от семейной ипотеки. При чеках от 20 млн рублей ключевым инструментом остаются рассрочки, поэтому спрос здесь сохраняется стабильным.
В Санкт-Петербурге за последний год сильнее всего выросли:
— Петроградский район — до +44% у наших клиентов
— Василеостровский — около +30%
Локации у метро по-прежнему в приоритете, но теперь качество проекта и застройщика выходит на первый план - например, на намыве Васильевского острова метро нет, но есть хорошие проекты, и их можно покупать. Средний чек за однокомнатную квартиру в хорошем районе уже превышает 15 млн рублей.
⚡️При этом в Петербурге всё ещё можно найти варианты с семейной ипотекой и относительно мягким входом.
Дополнительное давление на цены создаёт и изменение НДС в строительстве — плюс 2% к себестоимости на всех этапах стройки.
Что это означает в целом:
— рост цен на недвижимость
— сокращение предложения в низких бюджетах
— активное развитие программ рассрочки
— рост цен на ликвидную вторичку
— рост арендных ставок
— удорожание ремонта и материалов
Что делать в такой реальности:
— выстраивать инвестиционную стратегию, а не покупать хаотично
— заходить в ликвидные проекты на старте продаж
— в готовых домах искать остатки и нераспроданные лоты со скидками
Моя стратегия на ближайшее время: Я продолжаю мониторить интересные рассрочки, заходить в коллективные сделки с участниками клуба — в том числе в коммерческую недвижимость под аренду и перепродажу — и удерживать ипотечные объекты в аренде минимум 5 лет.
Эта модель уже доказала свою эффективность.
Если хотите воспользоваться возможностями рынка и понять, какую недвижимость вы можете себе позволить под ваш бюджет, условия и цели - приходите на бесплатную диагностику к моей команде и мы вам поможем разобраться.