Самая запутанная тема для продавцов, из-за которой в жизни часто принимаются неверные стратегические решения.
Люди думают о том, что они должны платить налог, а они в силу сроков или единственного жилья уже ничего не должны.
Польза статьи - от 150 тысяч рублей. Время чтения ~ 4,5 минуты.
Разбираемся.
Летом 2024 года Президентом РФ был подписан Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ по которому с 2025 года доходы от продажи жилья облагаются налогом по прогрессивной двухступенчатой шкале, а не по привычной ставке 13%.
Выделил двухступенчатой специально для всех фантазеров, которые придумывают и вводят в заблуждение, что уступки права требования по ДДУ якобы облагаются 5-ступенчатой прогрессивной шкалой. Нет.
Объекты недвижимости, при реализации которых возникает обязанность по уплате налога:
- квартира
- жилой дом
- земельный участок
- гараж
- отдельная комната
Ситуации, при которых налог не уплачивается:
- истечение минимального срока владения — 3 либо 5 лет (далее будет разъяснено, в каких случаях применяется каждый из сроков);
- продажа объекта по цене, не превышающей сумму его первоначального приобретения.
Минимальный срок владения составляет 3 года, если:
- Объект является единственным жилым помещением в собственности.
- Недвижимость получена по договору дарения от близкого родственника либо члена семьи.
- Имущество перешло в собственность в порядке наследования.
- Объект приобретён на основании договора пожизненной ренты.
- Недвижимость получена по договору передачи (приватизации) в собственность.
Семьи с двумя или более детьми могут не ждать даже 3 лет если:
1. Семья включает двух и более детей, не достигших совершеннолетия. При очном обучении допустимый возраст ребенка увеличивается до 24 лет.
2. После отчуждения жилой недвижимости новое жилье приобретается в том же отчетном году либо в срок до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
3. Объект, приобретаемый взамен, превосходит предыдущий по метражу и уровню характеристик, а также имеет более высокую кадастровую оценку.
4. Кадастровая цена реализуемого жилого помещения не может превышать установленный лимит в 50 миллионов рублей.
Для всех остальных применяется 5-летний минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ.
Датой отсчёта срока владения считается дата государственной регистрации перехода права при полной оплате или дата полного расчёта по договору при оплате в рассрочку (зачастую по ДДУ).
В совместной собственности супругов у одного из супругов совместно нажитая квартира может быть единственным жильем, а у другого - не единственным. В таком случае последний платит 1/2 от налога на доход с продажи квартиры.
Как правильно рассчитать налог:
Для суммы дохода до 2,4 млн действует прежняя ставка НДФЛ в 13%.
Для суммы дохода выше 2,4 млн действует повышенная ставка 15%.
Пример: вы продаете квартиру за 25 млн рублей, которую покупали за 20 млн рублей. Ваш доход с продажи квартиры составил 5 млн рублей. С первых 2,4 млн дохода вы платите 13% = 312 тыс. рублей + 15% с оставшегося дохода 2,6 млн (390 тыс. рублей) = 702 тыс. рублей.
Подать декларацию необходимо до 30 апреля следующего года, заплатить налоги можно при этом до 15 июля.
Хуже всего условия для неризидентов.
Им придется заплатить 30% от всей суммы в договоре и к ним не применяются вычеты. Сроки для освобождения в 3 и 5 лет для них действительны!
Уменьшить налог можно
С помощью налогового вычета 1 млн от суммы уплаты, если подать на него заявку вместе с декларацией. Таким образом, продавая квартиру за 25 млн при цене покупки в 20 млн рублей вы будете обязаны уплатить налог не с 5, а уже с 4 млн рублей дохода. Сэкономите целых 150 тысяч рублей!
Подписывайтесь на мой канал! Здесь я пишу о московской недвижимости.