Инвестор, рассматривая объект недвижимости, в первую очередь задаёт себе простой вопрос: выгодно это или нет.
И именно здесь многие совершают ошибку — ориентируются только на низкую цену покупки.
На практике цена входа сама по себе ничего не решает. Гораздо важнее другое:
- сколько денег вы заработаете в итоге;
- насколько эффективно будет работать вложенный капитал;
- сколько времени деньги будут «заморожены» в сделке.
Чтобы ответить на эти вопросы, используют ключевые финансовые показатели: маржу, доходность и рентабельность.
В этой статье разберём, как начинающему инвестору правильно оценить экономику сделки с квартирой и не попасться на «красивую» цену входа.
Доходность (ROI) — главный показатель инвестиционной сделки
Доходность (ROI) показывает, какой процент прибыли принесли вложенные деньги.
Формула доходности:
Доходность = Прибыль / Вложения × 100%
Пример:
Вы вложили 3 млн ₽, заработали 450 тыс ₽ чистой прибыли.
Доходность сделки составит:
450 000 / 3 000 000 × 100% = 15%
👉 Доходность отвечает на вопрос:
«Насколько эффективно работали мои деньги?»
Для долгих и сложных проектов иногда используют показатель IRR (внутренняя норма доходности), который учитывает фактор времени.
Однако для большинства сделок с квартирами достаточно классического ROI с последующим переводом в годовые проценты.
Маржа — сколько вы заработаете в рублях
Маржа — это чистая прибыль по сделке, выраженная в деньгах.
Проще говоря, это то, что останется у вас после оплаты всех расходов.
Формула маржи:
Маржа = Цена продажи – Все расходы
👉 Маржа отвечает на вопрос:
«Сколько я заработаю в рублях?»
Важно понимать разницу:
- Маржа — абсолютная сумма прибыли;
- Доходность — эффективность вложенного капитала.
Маржинальность
Иногда используют показатель маржинальности — это маржа в процентах от выручки:
Маржинальность = Прибыль / Выручка × 100%
Он показывает, какую долю от цены продажи составляет ваша прибыль.
Рентабельность: зачем инвестору вообще о ней знать
Рентабельность — классический показатель из корпоративных финансов.
Он показывает, сколько прибыли бизнес получает с каждого рубля:
- выручки,
- активов,
- собственного капитала.
Общая формула:
Рентабельность = Прибыль / База сравнения × 100%
В инвестициях в отдельные квартиры рентабельность используют редко.
Но понимание логики полезно, особенно если вы планируете масштабироваться или работать как бизнес.
👉 Для частного инвестора ключевые показатели — маржа и доходность.
Кратко: в чём разница показателей
- Доходность — главный показатель, показывает эффективность вложенных денег.
- Маржа — ваша прибыль в рублях.
- Рентабельность — бизнес-метрика для общего понимания финансов.
Как считать доходность сделки на практике: пошаговый алгоритм
Шаг 1. Соберите все расходы
В сделках с квартирами (особенно с торгов) важно учитывать абсолютно всё:
- цена покупки;
- комиссии ЭТП и госпошлины;
- ремонт, клининг, подготовка к продаже;
- юридические расходы: проверка, сопровождение, выселение;
- погашение коммунальных долгов (часто встречается в банкротствах);
- коммунальные платежи и налог на имущество за период владения;
- реклама, фото, продвижение;
- налог при продаже (если срок владения меньше минимального).
⚠️ Если пропустить хотя бы один пункт — расчёт будет искажён.
Шаг 2. Определите реалистичную цену продажи
Смотрите не только объявления, но и фактические сделки.
Важно помнить:
Реальные продажи почти всегда проходят ниже цены в объявлениях — торг никто не отменял.
Учитывайте:
- состояние аналогичных объектов;
- срок экспозиции;
- возможный дисконт при быстрой продаже;
- дом, подъезд, этаж;
- ликвидность планировки и района.
Шаг 3. Посчитайте маржу
Маржа = Цена продажи – (Цена покупки + все расходы)
Это ваша чистая прибыль в рублях.
Шаг 4. Посчитайте доходность
Доходность = Маржа / Совокупные вложения × 100%
Совокупные вложения — это цена покупки плюс все расходы по проекту.
Так вы получаете доходность за весь цикл сделки.
Шаг 5. Переведите доходность в годовые
Чтобы сравнивать разные объекты и альтернативы инвестирования, доходность нужно привести к одному знаменателю — году.
Годовая доходность = (Маржа / Вложения) / срок сделки в годах × 100%
- Сделка на 6 месяцев → годовая доходность выше.
- Сделка на 2 года → ниже.
Пример расчёта из практики
В одном из проектов мы покупали двухкомнатную квартиру в Новосибирске с торгов арестованного имущества.
Общие вложения:
3 896 251 ₽ (покупка, госпошлины, ремонт и сопутствующие расходы)
Цена продажи:
4 850 000 ₽
Маржа:
4 850 000 – 3 896 251 = 953 749 ₽
Это чистая прибыль в рублях.
Маржинальность:
953 749 / 4 850 000 ≈ 19,7%
Около 20% от суммы продажи — это прибыль.
Доходность за весь цикл:
953 749 / 3 896 251 × 100% ≈ 24,5%
Срок проекта: 140 дней.
В пересчёте на годовые — около 63–64% годовых.
Именно так на практике считаются ключевые показатели инвестиционной сделки.
Как выбрать объект: чек-лист инвестора
Перед покупкой объекта:
- Соберите все планируемые расходы.
- Определите реалистичную цену продажи (лучше в 3 сценариях).
- Оцените срок сделки.
- Посчитайте маржу.
- Посчитайте доходность.
- Переведите её в годовые.
- Сравните с альтернативами: депозит, облигации, другие объекты.
👉 Если доходность ниже вашей минимальной планки — объект не берём.
Вывод
В инвестициях в квартиры ключевой показатель — доходность, особенно в годовом выражении.
Именно её мы сравниваем с альтернативами вложения денег.
- Маржа показывает, сколько вы заработаете.
- Доходность — насколько эффективно сработал капитал.
Чтобы понять, выгодна ли покупка недвижимости, достаточно:
- собрать полный список расходов;
- трезво оценить цену выхода;
- посчитать доходность в годовых.
Если цифры не устраивают — переходите к следующему объекту.
В торгах и на рынке недвижимости всегда есть выбор. Главное — считать экономику сделки, а не ориентироваться только на «вкусную» цену входа.
Евгений Иванов, директор по маркетингу ООО "Тендерград"