По данным аналитического агентства "Метриум", основанным на статистике Росреестра за одиннадцать месяцев текущего года, общий спрос на квартиры в столице несколько снизился в сравнении с пиковыми периодами. Однако внутри рынка наблюдаются разнонаправленные тренды: в ноябре продолжил укрепляться сегмент строящегося жилья, в то время как активность в ипотечном и готовом жилье пошла на спад в связи с сезонными факторами.
Первичный рынок: ноябрьский рост не меняет годовой картины
Минувший ноябрь стал для рынка новостроек удачным: количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) достигло 8,3 тыс. Это на 15% больше, чем в ноябре 2024 года, и на 7% выше октябрьского показателя 2025-го. Несмотря на это, совокупный объем за 11 месяцев - 74,1 тыс. ДДУ - все же уступает результатам с 2021 по 2024 годы включительно. Превышение зафиксировано только над показателем 2020 года (72,1 тыс.). Таким образом, локальный подъем не компенсировал общего отставания от более активных периодов.
При этом, как отмечает Анастасия Римская, коммерческий директор "Град Девелопмент", агрегированные цифры могут скрывать успех отдельных ниш. К примеру, на рынке премиального жилья в 2025 году спрос, напротив, вырос. Это объясняется спецификой целевой аудитории - состоятельными инвесторами, которые рассматривают уникальные объекты в престижных локациях (например, ЖК "АЙС ТАУЭРС") как долгосрочный капитал. Для них доступность ипотеки не является определяющим фактором.
Ипотека и вторичное жилье: сезонное снижение активности
В ноябре сократилось число ипотечных сделок: было заключено 8,2 тыс. договоров. Это на 8% меньше, чем в ноябре прошлого года, и на 16% ниже результата октября 2025-го. Общее количество таких сделок с начала года (107,4 тыс.) также не дотягивает до уровней 2021, 2023 и 2024 годов, хотя и превышает показатели 2020 и 2022.
Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК "Основа", полагает, что рынок адаптировался к работе без масштабных государственных субсидий. Стабильность теперь поддерживают рассрочки от строительных компаний, а также клиенты, использующие собственные накопления. Эта тенденция смещает приоритеты покупателей в сторону качества квартиры, а не только ее минимальной стоимости.
Рынок готового жилья (включающий вторичное жилье и сданные новостройки) в ноябре также сократился: 11,7 тыс. сделок, что на 14% меньше, чем год назад, и на 16% ниже октябрьского значения. За 11 месяцев 2025 года здесь зафиксировано 123,6 тыс. сделок. Этот результат ниже, чем в 2020, 2021, 2023 и 2024 гг., но незначительно превышает показатель 2022 года.
Выводы: новая реальность требует иного подхода
Как резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор "Метриум", московский рынок недвижимости находится в фазе структурных изменений. Он дорожает и становится более сложным по своему составу. Ипотека, хоть и остается значимым инструментом, больше не выступает единственным двигателем спроса, уступив часть рынка альтернативным способам расчета. Основным сдерживающим фактором для роста числа сделок, особенно на вторичном рынке, продолжают оставаться высокие процентные ставки по кредитам. Застройщики в ответ меняют стратегию, концентрируясь не на объеме продаж, а на качестве проектов и большем метраже, что соответствует запросам более требовательных покупателей.