Часть 2
В первой части мы разобрали, почему новостройки продолжают дорожать даже тогда, когда инвестиционной выгоды это не приносит. Теперь — самое неприятное, но самое важное: где именно владельцы теряют деньги на практике и почему ощущение «я всё делал правильно» не спасает от минуса.
Современный рынок новостроек устроен так, что финансовые потери часто становятся видны не сразу. На старте всё выглядит логично: покупка, ипотека, ожидание роста. Но через 2–3 года собственник обнаруживает, что выйти из сделки без потерь невозможно или крайне сложно. Разберём по шагам, где именно формируется этот минус.
Где теряются деньги собственника на самом деле
1. Комиссии и издержки при продаже
Первое, о чём редко думают при покупке, — стоимость выхода из сделки. Большинство собственников продают новостройки не самостоятельно, а через агентства. Комиссии, торг, дополнительные услуги — всё это снижает итоговую сумму, которую владелец получает на руки.
Важно понимать: рынок вторичной продажи новостроек — это рынок покупателя. Покупатель почти всегда торгуется. И чем дольше объект находится в экспозиции, тем сильнее давление на цену.
Формально квартира может стоить «дороже рынка», но реальная сделка почти всегда закрывается ниже ожиданий собственника.
2. Налоги и сроки владения
Вторая скрытая потеря — налоги. Если квартира продаётся раньше минимального срока владения, собственник сталкивается с налоговой нагрузкой, которую редко закладывают в расчёт заранее.
Даже если налог кажется «небольшим», в сочетании с другими издержками он часто становится финальным гвоздём в инвестиционной доходности. В итоге рост стоимости нивелируется обязательными платежами государству.
3. Ремонт: деньги, которые не возвращаются
Ремонт почти всегда воспринимается как вложение. Логика простая: сделаю хороший ремонт — продам дороже. На практике это работает далеко не всегда.
Рынок новостроек перенасыщен. Покупатели выбирают из десятков похожих вариантов. Индивидуальные дизайнерские решения редко увеличивают цену пропорционально вложениям. Чаще они:
- не окупаются;
- ограничивают круг потенциальных покупателей;
- превращаются в аргумент для торга.
Ремонт — это почти всегда расход, а не инвестиция.
4. Время как самая недооценённая потеря
Деньги, вложенные в новостройку, замораживаются на годы. Пока собственник ждёт роста или «удачного момента», капитал не работает в других инструментах.
Если сложить:
- упущенные альтернативные доходы;
- инфляционное обесценивание;
- обслуживание ипотеки;
становится очевидно: даже нулевая доходность — это уже минус.
Почему продать новостройку сложнее, чем кажется
Падение реального спроса
Одна из ключевых проблем текущего рынка — снижение платёжеспособного спроса. Покупателей стало меньше, а предложений — больше. Новые очереди, новые проекты, субсидии застройщиков — всё это усиливает конкуренцию.
Частный собственник конкурирует не с другими собственниками, а с застройщиком, у которого:
- рассрочки;
- субсидированные ставки;
- акции;
- маркетинг.
В этой конкуренции вторичная продажа новостройки почти всегда проигрывает.
Неликвидные характеристики
Даже внутри одного ЖК ликвидность квартир сильно отличается. Планировки, этажи, вид, расположение — всё это влияет на скорость и цену продажи.
Проблема в том, что на этапе покупки эти нюансы часто игнорируются. А на этапе продажи внезапно выясняется, что «таких квартир много», и покупатель может выбирать.
Квартира как финансовый якорь
В какой-то момент собственник понимает, что квартира перестала быть активом. Она:
- требует ежемесячных платежей;
- не продаётся по желаемой цене;
- ограничивает финансовую гибкость.
Здесь включается самая опасная ловушка — эмоциональное удержание. Мысль «я уже столько вложил» мешает принять рациональное решение. Владелец продолжает держать объект, надеясь на рост, хотя цифры говорят обратное.
Чем дольше длится ожидание, тем дороже оно обходится.
Сценарии выхода: что можно сделать на практике
Сценарий 1. Продажа с фиксацией результата
Самый неприятный, но иногда самый разумный вариант — зафиксировать результат и выйти. Это позволяет:
- остановить рост убытков;
- освободить капитал;
- перейти к более гибким инструментам.
Важно: минус на бумаге может быть меньше, чем минус во времени.
Сценарий 2. Аренда как временное решение
Аренда может частично компенсировать расходы, но редко превращает новостройку в полноценный инвестиционный актив. Этот сценарий работает только при трезвом расчёте:
- покрывает ли аренда ипотеку и обслуживание;
- насколько ликвиден объект;
- есть ли перспектива выхода в будущем.
Сценарий 3. Переупаковка и смена стратегии
Иногда проблема не в рынке, а в стратегии. Корректная цена, адекватная подача, грамотное позиционирование могут ускорить сделку. Но важно понимать: переупаковка не создаёт спрос, если его нет.
Сценарий 4. Осознанное удержание
Самый сложный сценарий — держать объект, понимая, почему и зачем. Он возможен только при:
- низкой долговой нагрузке;
- чётком горизонте;
- отсутствии альтернатив.
Главный вывод второй части (с первой можно ознакомиться тут)
Новостройка перестаёт быть инвестиционной проблемой в тот момент, когда владелец начинает считать, а не надеяться. Большинство потерь формируются не из-за «плохого рынка», а из-за отсутствия стратегии выхода ещё на этапе покупки.
Недвижимость больше не про интуицию. Она про расчёт, сценарии и своевременные решения.
Если у вас уже есть новостройка или вы только планируете покупку — самый ценный шаг сегодня не покупка и не продажа, а холодный разбор цифр и вариантов, которые у вас есть Telegram.
FAQ
Почему новостройка подорожала, но я всё равно в минусе?
Потому что рост цены не учитывает ипотеку, проценты, налоги, комиссии и время владения.
Стоит ли ждать, пока рынок “отрастёт”?
Ожидание без расчёта часто увеличивает потери. Важно понимать, сколько стоит само ожидание.
Аренда — это выход?
Иногда да, но чаще это временная мера, а не инвестиционное решение.
Когда лучше фиксировать минус?
Когда удержание объекта обходится дороже, чем выход из него.
Можно ли сегодня зарабатывать на новостройках?
Можно, но точечно и только с чёткой стратегией входа и выхода. Массово — уже нет.