Сделка с недвижимостью является рискованной операцией, хотя по не знанию (или так принято), покупатели запрашивают у продавца лишь справки из психоневрологического и наркологического диспансеров , чтобы обеспечить юридическую чистоту сделки. Однако, как показывает судебная практика, этот метод далеко не гарантирует безопасность сделки.
Почему справки из ПНД могут оказаться недостаточными?
Исходя из судебной практики, суды встают на сторону продавца, и сделка оспаривается даже тогда, когда продавец или покупатель официально числились дееспособными гражданами. Причиной становится влияние временных факторов, ухудшающих способность осознанно принимать решение. Рассмотрим возможные причины, почему сделка может быть признана недействительной:
Возрастные изменения
Люди старшего возраста подвержены таким заболеваниям, как старческая деменция, ухудшение памяти и снижение когнитивной активности. Эти расстройства способны привести к принятию решений, которые впоследствии будут оспорены в суде. Важно отметить, что наличие таких заболеваний необязательно сопровождается постановкой на учет в специализированный диспансер.
Состояние здоровья
Некоторые болезни, вроде тяжелых хронических недугов, инфекций мозга или последствий травм головы, также влияют на принятие решений человеком. Они не обязательно связаны с психическим здоровьем, однако оказывают значительное воздействие на сознание индивида.
Временные нарушения сознания
Даже краткосрочные стрессовые ситуации, употребление лекарственных препаратов или алкоголя могут существенно нарушить нормальное восприятие действительности и снизить критичность принимаемых решений.
Обман и манипуляции
Иногда недобросовестные посредники используют обман или давление, заставляя лиц подписывать договоры против своей воли. Например, пожилым людям могут предложить выгодные условия проживания взамен имущества, обещания оказания помощи или ухода. Впоследствии подобные действия признаются судом недействительными (хотя недавнее дело с Ларисой Долиной закончилось в пользу покупателя, судебная практика может меняться) .Таким образом, одной лишь справки из пнд недостаточно для защиты интересов покупателя или продавца. Вот почему возникает необходимость принять дополнительные меры предосторожности перед заключением сделки.
Как защитить себя от риска признания сделки недействительной?
Чтобы минимизировать вероятность судебных разбирательств и аннулирования договора, покупателям рекомендуется предпринять ряд шагов, направленных на проверку юридического статуса и физического состояния контрагента.
Шаг №1: Проверка юридической истории недвижимости
Первым делом приобретатель должен внимательно изучить всю имеющуюся документацию относительно объекта недвижимости. Необходимо обратить внимание на следующее:
Выписка из Росреестра (ЕГРН) позволит определить наличие ограничений на объект (например, ипотека, залог, судебный запрет). Здесь же отображается информация обо всех прежних владельцах.
История смены правообладателей. Если имущество многократно переходило из рук в руки за короткий срок, это повод насторожиться.
Наличие записей о наследовании или разделе имущества должно привлечь особое внимание.
Для большей уверенности лучше заказать полный отчет по проверке недвижимости здесь.
Шаг №2: Оценка состояния продавца в момент совершения сделки
Перед подписанием документов желательно провести осмотр состояния продавца. Этот этап включает в себя:
- Встречу в присутствии адвоката или нотариуса.
- Наблюдение за поведением и реакциями продавца.
- Проведение интервью, которое выявляет уровень понимания ситуации продавцом.
Особенно важна консультация специалиста-психиатра, если имеются основания полагать, что здоровье продавца вызывает сомнение. Судебная экспертиза способна установить степень его способности осознавать последствия собственных поступков. Иногда целесообразно привлекать свидетелей или записывать процедуру на видеокамеру.
Шаг №3: Использование договорных механизмов защиты
Правильно составленный договор купли-продажи способен значительно уменьшить риски последующего судебного спора.
Рекомендуется включить в соглашение следующие пункты:
Подтверждение добровольности: Продавец подтверждает свою полную дееспособность и понимание значения совершаемого акта.
Отсутствие давления: Стороны подтверждают отсутствие угроз, принуждения или введения в заблуждение третьих лиц.
Обеспечение исполнения обязательств: Предусмотреть условие возмещения убытков покупателем в случае признания сделки недействительной вследствие нарушений закона или дефектов оформления.
Эти положения позволят покупателю потребовать компенсации затрат, понесенных в результате ничтожности соглашения.
Шаг №4: Фиксация факта оплаты
Оплата должна осуществляться открыто и документально фиксироваться следующим образом:
- Передача денежных средств наличными возможна по расписке.
- Альтернативный вариант – использование банковской ячейки. Доступ к средствам открывается после официальной регистрации сделки в Росреестре.
Важным моментом является хранение доказательств перевода денег, будь то банковские чеки или распечатанные электронные платежи.
Документальное подтверждение платежа послужит весомым аргументом в защиту ваших интересов в судебном процессе.