Рынок вчера подавал разнонаправленные сигналы. На вторичном сегменте Москвы ключевым итогом 2025 года стала рекордная доля сделок без ипотеки: большую часть покупок закрывали за счет собственных средств, а к декабрю доля кредитных покупок лишь начала отскакивать. Спрос смещается к более «качественным» объектам, а ценовая динамика с 2022 года по сути стагнирует на уровне около 286 тыс. руб. за кв. м. Прогноз на 2026-й умеренный: возможен прирост сделок на 10–15% по мере плавного удешевления ипотеки, но без заметного ускорения цен. На фоне жестких условий кредитования это означает продолжение «рынка ликвидности»: решающим становится грамотный торг и поиск ходовых лотов.
При этом в первичке Москвы за январь—ноябрь зафиксировано снижение числа ипотечных ДДУ (включая нежилье) почти на треть к прошлому году, хотя в ноябре доля кредитных сделок достигла годового максимума — свыше половины, что указывает на точечное возвращение заемщиков в сделки под конец года. На стороне спроса регуляторные изменения в «семейной» ипотеке остаются критичным фактором: по оценке «Домклика», формально под условия программы сегодня подпадает около восьмой части российских домохозяйств, а переход к дифференцированным ставкам может сузить фактическую доступность. Это поддерживает ожидания, что в 2026-м драйвером продаж останутся адресные субсидии и рассрочки от застройщиков.
На стороне финансирования девелоперов тон задал «Самолет», который перенес сбор книги заявок по двум выпускам облигаций совокупно на 5 млрд руб., сославшись на повышенную волатильность долгового рынка и расширение спредов после дефолтных событий. Формально техническое размещение было намечено на 24 декабря, организатор — Совкомбанк. Сигнал важен: в конце года стоимость заимствований для компаний сектора остается чувствительной к рыночным скачкам, и эмитенты предпочитают пережидать турбулентность вместо фиксации высоких купонов. Параллельно государство нарастило адресную поддержку переселения: правительство направило более 700 млн руб. трем регионам на возмещение расходов по программам аварийного жилья — это точечная, но показательная подпитка спроса и строительных контрактов в территориях.
В корпоративных событиях продолжился переформат коммерческого стрит- и молл-рынка: производитель стройматериалов Grand Line ведет переговоры о покупке двух ТЦ «Аура» у Renaissance Development (Сургут и Ярославль), оценка пакета на уровне 15–17 млрд руб. указывает на интерес промышленных игроков к торговым активам с устойчивыми потоками, несмотря на охлаждение потребительского спроса. На жилом рынке завершается знаковый проект: «Донстрой» ввел в эксплуатацию очередной дом в Раменках с «парящими мостами» — 1107 квартир, архитектурные элементы соединяют корпуса на высоте свыше 80–170 м. Такие релизы поддерживают премиальные продажи, хотя массовый сегмент остается более чувствителен к ставкам.
Ценовая картина в загородке развивается по инерции замедления. По данным «Мира квартир», частные дома по стране за год прибавили около 2,4% до средней цены 7,5 млн руб. — минимальный прирост за последние пять лет. География крайне неоднородна: сильные подъемы в регионах с льготными программами (например, Арктика и Дальний Восток), а в ряде областей фиксируется двузначная коррекция вниз. В столицах траектории расходятся: Москва показала умеренный рост, Подмосковье — снижение, Петербург — ощутимый плюс. В совокупности это подтверждает, что без доступного кредита и активного субсидирования спрос в загородном сегменте быстро «остывает», а рынок становится высокоселективным к локации и формату.
В целом день сформировал картину «контролируемого охлаждения»: вторичка держится на кэше и качественных адресах, первичка — на адресных ипотечных механиках, корпоративные заимствования — на тонком балансе между стоимостью денег и готовностью инвесторов брать риск. Точечные бюджетные трансферты и завершение заметных проектов поддерживают отраслевую выручку, но драйверы широкого ценового роста в краткосрочном горизонте пока не просматриваются.
По материалам: РИА Недвижимость, РБК.
