Если квартира понравилась, а цена – действительно выгодная, покупатель часто торопится закрыть сделку, чтобы квартира «не ушла» к другому. Чаще всего проверка собственников при покупке квартиры заключается лишь в проверке документов и выписки из ЕГРН.
Но есть один важный момент, о котором забывают даже опытные риелторы, а зря: в последнее время рост числа исков о признании сделок недействительными именно по основанию оспаривания перехода прав в прошлом – через 1,5–3 года после покупки, все чаще встречается в судебной практике.
Расскажу, почему важно проверять не только собственника, с которым заключается сделка, но и при каких обстоятельствах стоит оценивать предыдущих владельцев квартиры.
Зачем проверять бывших собственников квартиры
Если один из бывших владельцев окажется банкротом, а сделка с его участием прошла менее 3 лет назад – суд может признать ее недействительной. Так же проблемы могут возникнуть, если:
- ранее было нарушено право несовершеннолетних, особенно, когда для оплаты использовался материнский капитал;
- квартира перешла в собственность на основании дарения;
- вдруг объявившиеся родственники претендуют на долю в наследстве спустя годы;
- супруги, не давшие согласия на продажу, подают иск (и реально могут выиграть).
Когда проверка предыдущих собственников квартиры при покупке обязательна
Особенно внимательно проверять нужно, если:
1. Предыдущий собственник владел квартирой менее 3 лет. Сделки за этот период наиболее уязвимы к оспариванию: банкротство, мнимые сделки, давление на продавца. По закону, сделки, совершенные за 3 года до объявления банкротства, могут быть оспорены финансовым управляющим – если они вредили интересам кредиторов.
2. Квартира перешла по дарению, наследству или через суд.
3. Участники сделок – родственники. Высок риск так называемой внутрисемейной перепродажи с целью обналичивания субсидий или господдержки. При проверке компетентный органы устанавливают факт нарушения закона и обжалуют сделку.
Важный момент! Если собственник владеет недвижимостью <3 лет – проверка бывших правообладателей не просто рекомендация, а обязательная процедура, которая поможет сохранить деньги и время, потраченное на последующие судебные разбирательства.
Что именно проверять
Обращать внимание стоит на следующие моменты:
1. История перехода прав. Можно проанализировать в расширенной выписке из ЕГРН. Обращаем внимание на даты: если между регистрациями – месяцы, а не годы, это повод насторожиться.
2. Документы-основания перехода права собственности.
3. Кто участвовал в сделках – и были ли скрытые риски:
- несовершеннолетние. Даже если сейчас их нет – могли быть при предыдущем переходе, а сделка прошла без разрешения органов опеки, ее могут признать недействительной даже уже достигшие 18 лет бывшие собственники.
- супруг/супруга у бывшего владельца. Если квартира куплена в браке, но продана без согласия второго супруга – риск оспаривания остается до 3 лет.
- судебные споры: о праве собственности, выселении, признании сделки недействительной?
4. Судебные дела – по объекту и по лицам.
📌 Пример из практики: мужчина купил квартиру у женщины, которая владела ей 11 месяцев. Бывшая владелица квартиры продажа ее через год после развода. Мужчина в иске утверждал, что не знал о продаже (квартира куплена в браке 15 лет назад). Суд удовлетворил иск.
Когда проверять бывших владельцев квартиры не придется
При покупке квартиры в новостройке проверять бывших владельцев не нужно, т.к их просто нет. Что снижает риск покупки до минимума: нет наследственных споров, дарений, межсемейных сделок, бывших супругов, не требуется разрешение органов опеки на сделку.
✅ Поэтому, если вы хотите максимальную юридическую безопасность: новостройка – лучший выбор. К тому же сейчас еще действуют льготные программы на покупку квартиры на первичном рынке (семейная ипотека, IT-ипотека, скидки от застройщиков).
Для бесплатного подбора актуальных вариантов с льготными условиями у проверенных застройщиков, пишите мне: Ватсап или ВК.
Меня зовут Артем Милов, я ипотечный брокер с 11-летним стажем. За годы работы в ипотечном центре «РОДИНА» я помог сотням клиентов не только получить одобрение на ипотеку, но и безопасно оформить сделку, избежав неприятных последствий.