Ежедневно на электронных торговых площадках по всей России выставляются сотни объектов недвижимости — от квартир и машиномест до офисов и коммерческих помещений.
Для инвесторов и частных покупателей это возможность приобрести недвижимость с торгов со скидкой до 30% от рыночной стоимости.
Однако за привлекательной ценой часто скрываются юридические и фактические риски, особенно если покупатель не проверяет объект и его историю.
В этой статье разберём:
- почему недвижимость продаётся с торгов дешевле рынка;
- как принять участие в аукционах пошагово;
- какие риски встречаются чаще всего;
- реальные кейсы покупки недвижимости с торгов в Новосибирске и Москве.
Почему недвижимость на торгах продаётся ниже рыночной цены
Снижение стоимости объектов на торгах обусловлено не «удачей», а правовыми основаниями реализации имущества. На практике выделяют три ключевые причины.
1. Банкротство физических и юридических лиц
Реализация осуществляется в рамках ФЗ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве).
Цель процедуры — максимально быстрое погашение требований кредиторов, а не продажа по максимальной цене.
2. Залоговое имущество кредиторов
Продажа происходит по ФЗ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».
Имущество реализуется принудительно, что также влияет на стартовую стоимость.
3. Государственное и муниципальное имущество
Приватизация проводится по ФЗ № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».
Цена формируется по правилам аукциона и часто ниже рынка.
Основные риски при покупке недвижимости с торгов
Новички часто принимают решения эмоционально, не анализируя документы. В результате можно столкнуться со следующими проблемами:
- зарегистрированные лица, сохраняющие право пользования;
- действующие аресты, обременения, сервитуты;
- незавершённые судебные споры;
- задолженности по коммунальным платежам;
- фактическое состояние объекта, не соответствующее описанию.
👉 Именно поэтому юридическая проверка объекта перед торгами — обязательный этап.
Как купить недвижимость с торгов: пошаговая инструкция
Шаг 1. Выбор лота
Найдите интересующий объект:
- через агрегаторы торгов;
- напрямую на электронной торговой площадке.
Оценивайте не только цену, но и ликвидность объекта.
Шаг 2. Анализ документов
Перед подачей заявки необходимо изучить:
- выписку из ЕГРН;
- сведения о зарегистрированных лицах;
- обременения и аресты;
- долги и историю владения.
Шаг 3. Получение электронной подписи
Для участия в торгах требуется квалифицированная электронная подпись (КЭП), оформляемая в аккредитованном удостоверяющем центре.
Шаг 4. Регистрация на площадке и внесение задатка
Создайте личный кабинет и внесите обеспечительный платёж (задаток) — он подтверждает серьёзность намерений участника.
Шаг 5. Подача заявки и участие в аукционе
Заявка подаётся строго по требованиям извещения.
В ходе торгов участники предлагают цену, конкурируя между собой.
Шаг 6. Оформление права собственности
После победы:
- оплачивается стоимость объекта;
- заключается договор;
- регистрируется право собственности в Росреестре.
Реальные кейсы: покупка недвижимости с торгов ниже рынка на 30%
Кейс 1. Офис в Новосибирске
Объект:
Двухкомнатный офис, 57,6 м², 8 этаж бизнес-центра (2013 г.).
Параметры сделки:
- Старт торгов: 29.07.2022
- Завершение проекта: 09.04.2024
- Общие затраты: 2 621 857 ₽
- Выручка при продаже: 6 755 072 ₽
Финансовый результат:
- Чистая прибыль: 4 133 215 ₽
- Годовая доходность: 92,8%
📌 Несмотря на длительность проекта (620 дней), сделка показала высокую эффективность за счёт грамотного анализа и стратегии.
Кейс 2. Квартира в Новосибирске
Объект:
5-комнатная квартира, 168,4 м², кирпичный дом 2014 года.
Параметры сделки:
- Срок реализации: 91 день
- Общие затраты: 18 170 568 ₽
- Выручка: 21 000 000 ₽
Финансовый результат:
- Чистая прибыль: 2 829 432 ₽
- Годовая доходность: 62,5%
📌 Пример быстрой и прогнозируемой сделки на банкротных торгах.
Кейс 3. Машиноместо в Москве
Объект:
Машиноместо 47,1 м² в подземном паркинге.
Параметры сделки:
- Фактический срок: 36 дней
- Затраты: 981 694 ₽
- Выручка: 1 450 000 ₽
Финансовый результат:
- Чистая прибыль: 468 306 ₽
- Годовая доходность: 483,7%
📌 Кейс показывает потенциал быстрооборачиваемых объектов с минимальными вложениями.
Ключевые рекомендации перед покупкой недвижимости с торгов
- Поиск ликвидного лота требует времени и системного анализа.
- Реалистичный дисконт — до 30% от рынка, конкуренция на торгах высокая.
- Любая недвижимость с торгов имеет юридическую историю.
- Планируйте бюджет и сроки с запасом.
- Проверяйте документы и объект, чтобы минимизировать риски.
📍 На платформе Тендерград вы найдёте перечень объектов, которые мы поможем купить и безопасно провести вас через торги, взяв на себя большую часть ответственности и забот.
Евгений Иванов, директор по маркетингу ООО "Тендерград"