Ситуация, знакомая многим продавцам недвижимости
Договор купли-продажи уже подписан, деньги получены, но государственная регистрация перехода права собственности затянулась и перешла на следующий календарный год. А если за это время кадастровая стоимость объекта резко возросла — как рассчитать НДФЛ при продаже квартиры? Разберем этот важный налоговый нюанс подробно.
Почему дата регистрации права — ключевой фактор для расчета налога
Согласно Налоговому кодексу РФ, для проверки соответствия цены сделки рыночному уровню используется кадастровая стоимость объекта недвижимости. Однако применяется не любая стоимость, а та, что действует на 1 января года, в котором была осуществлена государственная регистрация перехода права собственности.
Пример из практики
- Декабрь 2024: Стороны подписали договор купли-продажи квартиры. Продавец получил полную оплату — 8 миллионов рублей.
- Январь 2025: В Росреестре зарегистрировали переход права собственности к новому владельцу.
- Кадастровая стоимость:
На 1 января 2024 года она составляла 10 млн рублей.
На 1 января 2025 года, составила уже 15 млн рублей.
Как будет рассчитываться налог?
- Налоговая инспекция возьмет для расчета кадастровую стоимость на 1 января 2025 года — 15 млн рублей.
- Рассчитает 70% от этой суммы:
15 млн * 0,7 = 10,5 млн рублей. - Сравнит договорную цену (8 млн рублей) с полученной величиной.
4. Поскольку цена по договору (8 млн) меньше, чем 70% от кадастровой стоимости (10,5 млн), для целей налогообложения доход продавца будет принят равным 10,5 млн рублей.
5. Налог к уплате (если нет права на вычеты и квартира в собственности менее минимального срока владения) составит:
(2,4 млн * 13%) + ((10,5 млн — 1 млн имущественного вычета — 2,4 млн)) * 15% = 1 377 000 рублей.
Если бы регистрация прошла в декабре 2024 года, налог считался бы от кадастровой стоимости на 1 января 2024 года (10 млн * 0,7 = 7 млн рублей). В этом случае доход по версии ФНС (7 млн) был бы даже ниже договорной цены (8 млн), и налог рассчитывался бы с суммы 8 млн рублей, что заметно выгоднее для продавца.
Важнейший нюанс: дата вступления в силу новой кадастровой стоимости
Кадастровая стоимость — не постоянная величина. Она может меняться по решению региональных властей или по итогам обращения в комиссию/суд. Критически важно учитывать дату, с которой новая стоимость начинает применяться.
- Пример:
Если новое значение кадастровой стоимости утверждено к применению не с 1 января, а, например, с 1 апреля 2025 года, то для сделки, зарегистрированной в январе-марте 2025, все еще будет действовать старая стоимость.
Краткая инструкция для продавца: как действовать, чтобы не переплатить
1. Спланируйте сроки.
Если известно о предстоящем значительном повышении кадастровой стоимости в вашем регионе, постарайтесь завершить сделку (зарегистрировать переход права) до конца текущего года.
2. Проверьте данные заранее.
Перед подписанием договора закажите актуальную выписку из ЕГРН и обратите внимание на кадастровую стоимость и дату ее применения.
3. Используйте вычеты.
Помните, что вы можете уменьшить налогооблагаемый доход имущественный вычет 1 млн. рублей или документально подтвержденные расходы.
4. Учитывайте срок владения.
Если квартира в собственности более минимального срока (3 или 5 лет в зависимости от ситуации), налог с ее продажи не уплачивается вовсе, и вопрос кадастровой стоимости теряет актуальность.
Заключение
Случай, когда кадастровая стоимость выросла уже после получения денег за квартиру, но до регистрации сделки — яркий пример того, как формальные юридические сроки могут серьезно повлиять на финансовый результат.
Планируя продажу недвижимости, уделите внимание не только цене договора, но и этому административному аспекту. Заблаговременная проверка данных и грамотное планирование сроков сделки помогут вам законно минимизировать налоговые обязательства и сохранить больше средств от продажи.
**********************************************************************************
Подписывайтесь на наш канал, комментируйте, задавайте вопросы, пересылайте друзьям! Мы всегда рады новым знакомствам!