Разберем старт продаж ЖК THE Lot на Павелецкой от Аквилон.
📍 Расположение: ЮАО, Даниловский район,.
13 минут пешком до метро Павелецкая.
🏗 Застройщик - Аквилон
▪️Класс : Бизнес
▪️Отделка - Студии white box, Евро 2+ без отд.
▪️Ключи - 31.12.2029 года.
Окружение: Проект граничит с восточной стороны с ЖК Level Павелецкая. С Южной стороны - с Жуковым проездом и БЦ Талер. С Западной стороны - Летниковская улица. с Северной стороны - Здание Россети.
▪️Количество квартир - 516 шт.
▪️Количество машиномест - 69 м/м
▪️Коэффициент м/м- 0,13❗️
▪️Этажность - 44 эт.
▪️высота потолка - от 3м.
▪️на этаже до 13 квартир
Инфраструктура объекта:
▪️Фитнес-рум для резидентов
▪️Event-lounge
Инженерия:
▪️Умный дом - INHOME 4.0
▪️Дополнительная фильтрация воды
▪️Центральное кондиционирование
💰 Площади и цены:
▪️студии от 28 м2 - от 20,8 млн.
▪️Евро-2 комн. от 36,2 м2 - от 26,4 млн.
▪️Евро-3 комн. от 67,6м2- от 43,1 млн.
▪️Евро - 4 комн. от 86,7 м2 - от 50,8 млн.
Какие вижу Плюсы:
✅ Всего 516 квартир
✅ Павелецкий кластер
✅ Различные варианты рассрочек
Минусы:
❌ низкий коэффициент машиномест
❌ маленькая территория двора
❌ 103 квартиры на один лифт
Начнем с позиционирования. Это бизнес класс. Стандартные потолки 3 метра, низкий коэффициент машиномест.
Конкуренция очень большая, хотя проекты разные. Ранее разбирал коротко проекты на Павелецкой.
Какой справедливый прайс должен быть у проекта?
Ближе всего по стоимости он должен быть к проекту MYPriority Павелецкая от Гранель. У них начинка похуже(хотя выше потолки), но расположение лучше.
Студия, если учитывать White box продается на уровне ЖК Павелецкая Сити. Единственный проект который был интереснее по студиям это ЖК Ера. Но там все в устной или платной брони.
Евро-2:
🟡THE Lot - 706 тыс./м2,
🟡MYPriority Павелецкая - 677 тыс./м2 ,
🟡Ера- 682 тыс./м2.
Евро -3:
🟡THE Lot- 619 тыс./м2 THE Lot,
🟡MYPriority Павелецкая 556 тыс./м2,
🟡Ера- 682 тыс./м2.
Традиционно у Аквилона есть интересная рассрочка со взносом от 20%. Но даже в этом случае цены не выглядят однозначным инвестом.
Ключевой особенностью проекта The Lot является количество квартир. Меньше него только в проекте Дом А, который продается плохо по причине оверпрайса.
Застройщик Аквилон на примере старта ЖК Nexus свои маленькие проекты выпускает сразу по верху рынка, чтобы не слить большой объем на старте. Здесь все очень логично. Продавать нужно 4 года, и даже если оставить чуть меньше 20% объема на ключах, то средние темпы продаж могут быть на уровне 9 квартир в месяц.
Вывод: По этому проекту самая оптимальная стратегия - это наблюдать. Если продажи совсем не пойдут и нужно будет наполнять эскроу счета, Застройщик на 20-30 лотов или на неделю даст хорошие цены. Так же могут увеличить срок рассрочки, тогда математика скорректируется. Сейчас проект интересен только для фанатов Аквилона.
