Ситуация, когда кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно завышена — не редкость. Особенно это актуально для владельцев коммерческой недвижимости: офисов, складов, магазинов.
Чем выше кадастровая стоимость, тем выше налоги, арендные платежи и сборы. А это — лишние расходы, которые можно сократить, если оспорить стоимость правильно и вовремя.
Я расскажу, как это сделать пошагово: от проверки данных до судебного иска. Без лишних терминов, только по делу и с примерами из моей практики.
🔹 Что такое кадастровая стоимость?
Кадастровая стоимость — это стоимость объекта недвижимости, установленная государством. Она влияет на:
- налог на имущество,
- арендную плату за землю и объекты, находящиеся в госсобственности,
- выкупную стоимость по 159-ФЗ.
Иногда она в 2–3 раза выше рыночной. И платить приходится, исходя из завышенных цифр.
Проверьте данные в ЕГРН — это важно
📌 Первый шаг — проверка сведений в кадастре. Даже небольшая ошибка может существенно повлиять на стоимость.
Что искать:
- неправильная площадь,
- неверное назначение объекта (например, «жилое» вместо «нежилое»),
- несоответствие этажности, года постройки и пр.
✅ Проверьте выписку из ЕГРН. Если видите несоответствия — начните с их исправления, иначе спор будет бесполезен.
Получите независимую оценку: ваш главный аргумент
Второй шаг — обратитесь к независимому оценщику, который сделает рыночную оценку вашей недвижимости.
Почему это важно?
📌 При рассмотрении дела — как в комиссии при Росреестре, так и в суде — отчет оценщика будет вашим главным доказательством.
Он должен быть оформлен по всем стандартам, с приложением фото, сравнительным анализом объектов-аналогов, расчетами. Без этого — отказ почти гарантирован.
🔍 Совет: выбирайте оценщика, чьи отчеты уже принимались судами. Мы в команде работаем только с проверенными специалистами.
Подготовьте документы: без них не примут заявление
Вот список, который чаще всего требуется:
- заявление о пересмотре кадастровой стоимости;
- выписка из ЕГРН;
- отчет независимого оценщика;
- правоустанавливающие документы (договор, свидетельство, акт и т. д.);
- копия паспорта;
- фотографии объекта;
- доверенность (если обращается представитель).
📁 Мы заранее формируем папку с документами для комиссии и дублируем её в электронном виде — это ускоряет рассмотрение.
Подача в комиссию при Росреестре: этап до суда
Обратиться можно в течение 5 лет с даты внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН, но до момента подачи налоговой декларации за соответствующий год.
📌 Комиссия работает при Управлении Росреестра по субъекту РФ. Срок рассмотрения — 30 дней.
➡ Подать можно лично, через представителя или по почте. В Москве — возможна электронная подача через mos.ru.
Пример из практики
Клиент арендовал помещение у города и столкнулся с резким ростом арендной платы: кадастровая стоимость была завышена более чем в 2 раза. Мы:
- Провели независимую оценку;
- Подготовили полный пакет документов;
- Подали заявление в комиссию.
Через 30 дней стоимость была снижена, что позволило клиенту сократить арендные расходы на 670 000 рублей в год.
Если отказали — идем в суд
Да, комиссия может отказать. Причин множество: несоответствие формата отчета, неубедительные расчёты, формальные ошибки.
📌 Но отказ — не приговор. Есть право обратиться в суд.
🧾 Судебное разбирательство займет больше времени (в среднем 2–3 месяца), но при грамотном подходе это высокий шанс добиться пересмотра.
Что важно:
- Отчёт должен соответствовать ФЗ №135 «Об оценочной деятельности»;
- Суд может назначить судебную экспертизу;
- При положительном решении новая стоимость будет действовать с момента подачи заявления в комиссию или суд.
Судебный кейс: когда комиссия отказала, а суд встал на сторону бизнеса
В одном из дел клиент выкупал помещение по 159-ФЗ. Город оценил объект в 27 млн рублей. Мы провели свою оценку — 15 млн. Комиссия отклонила пересмотр.
Мы подали иск. Суд назначил экспертизу, которая подтвердила нашу оценку. В результате:
- объект был выкуплен по сниженной цене;
- экономия клиента составила более 12 миллионов рублей.
Советы предпринимателям
✅ Не затягивайте — если в следующем году вы планируете подачу декларации или покупку недвижимости, оспаривать кадастровую стоимость лучше сейчас.
✅ Не бойтесь суда — с профессиональной поддержкой вы защищены.
✅ Сравнивайте рыночные предложения — иногда обоснование снижения лежит «на поверхности».
Обо мне
Меня зовут Галина Субботина, я юрист с 10-летним опытом в области коммерческой недвижимости.
Специализируюсь на работе с государственными органами: ДГИ, Росреестр, ИФНС.
✔ Помогаю предпринимателям выкупать помещения у города по 159-ФЗ
✔ Сопровождаю споры по кадастровой стоимости
✔ Работаю «под ключ» — от оценки до решения суда
В моей практике:
- более 200 выкупленных объектов;
- свыше 300 млн рублей экономии клиентам;
- кейсы, в которых мы снижали кадастровую стоимость на 40–60%.
##Контакты:
Юрист Субботина Галина Николаевна
📞 Телефон: +7 (495) 414-12-99
📱 WhatsApp: wa.me/+79366161299
📧 Email: info@subbotina-pravo.ru
🌐 Сайт: subbotina-pravo.ru
📢 Telegram: @subbotina_pravo
🏢 Адрес: г. Москва, ул. Золоторожский Вал, д. 11, стр. 22, эт. 1, оф. 56
#кадастроваястоимость #недвижимость #оспариваниестоимости #юристпо159фз #снижениеаренднойплаты #росреестр #оценканедвижимости #бизнесиправо