(Ликвидность, перепрофилирование, изменение ВРИ и альтернативные стратегии)
Представьте: вы купили участок под строительство или с целью инвестиции.
С виду хороший: рядом дорога, коммуникации, не в охран. зоне.
Объявления висят месяцами, просмотры есть, а реальных покупателей — нет.
Это одна из самых частых ситуаций, с которой сталкиваются инвесторы и собственники земли.
И главный страх в этот момент:
«Что если не получится продать вообще?»
Но прежде чем паниковать, разберёмся — почему так происходит, что это может означать на практике и какие есть пути решения.
Разворачиваем по фактам и по закону.
Что такое ликвидность земли и от чего она зависит
Ликвидность — способность объекта быстро и без потерь стоимости перейти к следующему владельцу.
Для земли она зависит от ключевых факторов:
✔ правового режима участка (какие виды использования разрешены),
✔ инфраструктуры и коммуникаций,
✔ юридической чистоты документов,
✔ спроса на конкретный функционал,
✔ видов ограничений/обременений (охранные зоны, ограничения по ВРИ и др.).
Если участок долго не продаётся — это не приговор. Это сигнал к диагностике причин и выбору одного из вариантов активной стратегии: от перепродажи до перепрофилирования.
Причина №1 — участок «узко функционален»
Это когда участок предназначен только для одного вида разрешенного использования (например, сельхозка или индивидуальное жильё), и никому не интересно покупать под это дело.
Бывает так:
☑ ВРИ — «ИЖС» (индивидуальное жилищное строительство),
☑ Но участок далеко от города,
☑ Коммуникаций нет,
☑ Вблизи нет спроса на строительство дома.
В такой ситуации очень высокий риск «не продать».
Что делать: перепрофилирование функционала (изменение вида разрешённого использования — ВРИ)
ВРИ — что это такое?
Вид разрешённого использования (ВРИ) — это официально закреплённый перечень функций, которые можно реализовать на участке:
например, ИЖС, ЛПХ, рекреация, объекты сервиса и т.д.
Без соответствующего ВРИ участок просто нельзя использовать для определённых целей.
Что говорит закон
В соответствии с Градостроительным кодексом РФ (ГрК РФ) собственник вправе изменить вид разрешённого использования своего земельного участка, если это предусмотрено градостроительным регламентом и правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципалитета.
Основные положения:
- собственник выбирает из основных и вспомогательных видов ВРИ;
- условно разрешённый ВРИ требует дополнительного согласования с местными органами власти
- изменения отражаются в ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости) на основании заявления собственника
Когда изменение ВРИ помогает увеличить ликвидность
Сценарий A — узкая специализация участка
Допустим вы купили участок в сельской зоне с ВРИ «для сельского хозяйства» — но рынок в этом районе давно умер. Дом там никто не строит, фермеры не приходят — участок стоит мёртвым грузом.
✔ Решение:
поменять ВРИ на более универсальный — под ИЖС, ЛПХ, рекреационную деятельность или даже под предпринимательство (если это допускает ПЗЗ).
✔ Практика:
большинство администраций регионов допускают собственнику самостоятельно выбирать основной ВРИ из тех, что разрешены для этой территориальной зоны.
Если ВРИ подходит под более востребованные виды деятельности, это делает участок интереснее для покупателей:
→ можно строить дом,
→ сдавать в аренду под жильё,
→ открыть мини-бизнес (например, спорт/хобби-объекты),
и т.п.
Как проходит процедура изменения ВРИ
- Изучить ПЗЗ (правила землепользования и застройки) вашего района — там указано, какие виды использования допустимы и какие требуют согласования.
- Выбрать ВРИ, который подходит и интересен рынку.
- Подать заявление в Росреестр (или через МФЦ) на внесение изменений в ЕГРН.
- При необходимости — получить разрешение на условно допустимый ВРИ от местной администрации.
Обычно это занимает от нескольких недель до нескольких месяцев — в зависимости от муниципалитета и вида, который вы хотите установить.
Когда сменить ВРИ невозможно
Есть случаи, когда изменение целевого назначения участка не допускается:
✔ Зона комплексного развития территории (КРТ) — пока действует проект, ВРИ не меняют;
✔ Участки, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются;
✔ Арендованные участки без согласия арендодателя (если правообладатель — публичный орган).
Именно в таких ситуациях частые отказы в ВРИ приводят к низкой ликвидности участка — и его продают очень долго или по низкой цене.
Альтернативы и стратегии для «не продающейся» земли
Если участок стоит годами без покупателя, есть несколько практических путей, которые реально работают:
1. Перепрофилирование в более востребованный сегмент
Как пример:
Участок под ИЖС → смена ВРИ на ЛПХ / рекреацию / предпринимательство (если допустимо ПЗЗ).
Такой участок легче продать либо сдать в аренду.
Конкретно: если участок под дачу долго не продаётся,
иногда выгоднее сменить ВРИ на „рекреация“
и затем предлагать его как объект отдыха, кемпинга, мини-отеля.
2. Разделить участок на части
Иногда большая земля долго не продаётся, а сотку-две на продажу уходят быстро.
Практический приём:
Разбейте участок на несколько мелких лотов — под ИЖС, под ЛПХ, под коммерцию.
Это расширяет круг покупателей и повышает шанс продажи.
Важно: такой план деления нужно согласовать с администрацией и учесть в ЕГРН.
3. Сделать «готовый продукт»
Пустой участок мало кто хочет покупать, а участок с готовой идеей — гораздо легче.
Примеры:
- проект благоустройства;
- готовое согласование коммуникаций;
- утверждённый проект дома;
- подготовленные документы для аренды.
Практика показывает:
участок с проектом и разрешениями продаётся в разы быстрее, чем чистый земельный надел без пакета документов.
4. Долгосрочная аренда или создание бизнеса на своей земле
Если продать не получается — можно зарабатывать прямо сейчас.
→ сдача под хранение,
→ аренда под склады,
→ кемпинг, glamping, рекреация.
Этот вариант особенно актуален для участков у дорог, возле воды или туристических точек.
Заключение: ликвидность — это не случайность
Сам страх «земля не продаётся вообще» возникает только там, где собственник не разобрался с основными факторами ликвидности:
- правильный ВРИ;
- соответствие участка стратегической потребности рынка;
- оформление коммуникаций, доступа и документации.
Если участок долго не продаётся — это сигнал, а не приговор.
Есть инструменты, которые позволяют:
- увеличить спрос,
- расширить круг покупателей,
- повысить стоимость,
- либо использовать участок для генерации дохода, даже не продавая.
🚀Что дальше?
Если вы хотите:
✔ знать, как правильно анализировать ликвидность земли,
✔ разбираться в видах разрешённого использования,
✔ понимать, что делать с «трудными» участками —
👉 получите наш подробный гид
«5 стратегий заработка на земельных участках в 2025 году»
в нашем Telegram-канале.
Он даст пошаговый план, как превратить даже «не продающийся» участок
в источник стабильного дохода — без риска и догадок.