В 2025 году дело «Долиной-Лурье» всколыхнуло рынок вторичной недвижимости. Громкие судебные разбирательства показали незащищенность добросовестных покупателей. Как избежать схем мошенничества и потери квартиры после покупки — в подкасте «Smarent Pro недвижимость» рассказал уголовный адвокат, бывший следователь Антон Тащилин.
Большие последствия «схемы Долиной»
Уголовный адвокат уверен, что после огласки «дела Долиной-Лурье» будут подняты подобные судебные дела за последние 1-3 года. Многие пострадавшие продавцы будут писать иски для признания сделки незаконной. Но вопрос массового «возвращения» квартир покупателям останется открытым.
«Дело Ларисы Долиной, похожие уголовные дела, открыли ящик Пандоры. Общественным резонансом мы можем только сократить количество подобных сделок, но исключить их будет нельзя. По последним искам квартиры могут быть изъяты у покупателей и переданы пенсионерам. А покупатели фактически останутся без всего. Единственный их шанс — дожидаться итоговых решений Верховных судов. Но говорить о том, что практика данных дел будет изменена, и сделки будут массово откатываться, не стоит».
Эксперт по уголовным делам прогнозирует изменение судебной практики дел в скором времени. А также возникновение новых схем мошенничества.
«В течение 2026 года мы увидим устоявшуюся практику. Если экспертиза доказывает, что продавец не понимал, что он делает — квартира будет ему возвращаться. В этом случае покупателям останется только обращаться за компенсацией потраченных средств. Могут возникнуть группы лиц, которые в целях получения компенсации (от Министерства финансов) могут организовать примерно-подобную схему получения денег».
Бывший следователь утверждает, что целью мошенников становится не только получение денег, но и ослабление россиян. В цепочке обмана оказываются пенсионеры, дропперы и покупатели недвижимости. Антон Тащилин, отмечает, что в схемах обмана с недвижимостью следствие выявляет влияние западных стран.
Вернут ли квартиры обманутым покупателям
Дело Долиной-Лурье только «подсветило» мошеннические схемы с недвижимостью: последние годы они осуществлялись в большом количестве. Верховный суд РФ уже принял решение по кейсу «Долиной-Лурье» в пользу покупательницы. Как отмечает Антон Тащилин, это не гарантирует массовое разрешение подобных дел в пользу покупателей.
«Сейчас практика судов изменилась, количество дел по недвижимости будет только увеличиваться. На мой взгляд, дела по «схеме Долиной» могут остаться в текущем виде. Добросовестные покупатели, которые приобрели недвижимость и передали деньги продавцу, после оспаривания сделки утратят право собственности. Однако у них — покупателей — есть право требовать компенсацию».
Согласно статье 68.1 Федерального закона № 218-ФЗ, государство компенсирует убытки добросовестному приобретателю, если его лишают права собственности на купленную недвижимость. Если покупатель соблюдал все правила сделки и не мог знать о нарушениях со стороны продавца, он имеет право через суд потребовать компенсацию от Министерство финансов РФ. Выплата рассчитывается по уплаченной сумме, либо из кадастровой стоимости объекта.
«Если у продавца изъяли квартиру, то пенсионер должен вернуть деньги. Если средства не возвращают — по решению суда возбуждается исполнительное производство на 6 месяцев. В случае, если судебные приставы приходят к выводу о невозможности взыскания средств с пенсионера — покупатель обращается к государству, и средства должны быть компенсированы из казны.
Юрист отмечает, что практика компенсации денежных средств покупателем уже действует. В ближайший год — она будет расширяться.
«Такая практика уже есть, и достаточно положительная. Она небольшая, из расчета количество таких случаев, но в ближайшее время она будет активно формироваться. Это действительно рабочий инструмент защиты прав покупателей, обманутых добросовестных приобретателей недвижимости».
Как обезопасить себя при покупке вторичной недвижимости
Для оценки безопасности сделки важно учитывать признаки возможного внешнего влияния на продавца. Адвокат отмечает, что « схемы Долиной» часто связаны с полностью оплаченными квартирами без ипотеки: объекты с долгом злоумышленникам невыгодны. Дополнительный риском становятся кредиты и займы продавца. Их наличие, резкое погашение может указывать на давление со стороны третьих лиц, вовлечение в мошенническую схему.
В ситуации высоких рисков покупателям вторичной недвижимости стоит принимать меры безопасности. Приобретение квартир стоит оформлять при помощи нотариусов: специалисты смогут защитить ваши интересы и помогут оформить покупку юридически грамотно.
Адвокат советует соблюдать правила оформления сделок купли-продажи. Они основаны на рекомендациях нотариусов:
1. Оформлять нотариальную форму сделки. Нотариус будет на вашей стороне, и, как ответственное лицо с материальной ответственностью, поможет отстоять договор.
2. Вести видеофиксацию хода сделки. В процессе записи стоит задать продавцу вопросы: в связи с чем он продает квартиру, по каким мотивам он действует.
3. Составлять протокол о намерениях с фиксацией мотивов продажи, целей и расходования денежных средств. В документе стоит зафиксировать, куда намерен продавец направить деньги: чтобы исключить передачу средств третьим лицам.
4. Совершить медицинское освидетельствование в день сделки. Следует провести проверку состояния продавца, с его согласия, с помощью специалиста из государственного учреждения.
5. Подготовить документ о полной ответственности продавца за продажу. Его стоит оформлять отдельно, помимо указаний в договоре о купле-продаже.
6. Подписать соглашение об отступном, в качестве дополнительной меры защиты. Предусматривает выплату значительной суммы в случае отказа от сделки по вине продавца.
«Данные действия помогут продавцу подумать о том, стоит ли ему продавать квартиру, если он находится под сторонним влиянием.
Одним из вариантов является соглашение об отступном (двусторонняя сделка по ст. 409 ГК РФ}: как в основном договоре, так и отдельно. В случае отказа от сделки по вине продавца, он будет должен выплатить отступное в 2-3 раза больше стоимости квартиры».
Для устранения последствий уже совершенной мошеннической сделки важен фактор времени. Обманутым покупателям стоит оперативно обратиться в правоохранительные органы, чтобы остановить передачу денег мошенникам.
«Если вас обманули — стоит бежать в правоохранительные органы и писать заявление: изложить все факты и последовательность происходящего, предоставить документы. Это поможет оперативно отследить, на какой расчетный счет были переведены деньги, чтобы их вернуть. Остальные действия в расследовании — уже вторичны».
***
Рынок вторичного жилья находится под давлением схем обмана и правовой неопределенности. Риски для покупателей повышаются, а сделки приводят к разбирательствам. Как отстоять свое право при покупке недвижимости — в подкасте «Smarent Pro недвижимость» объясняет уголовный адвокат, бывший следователь Антон Тащилин.
О подкасте
Smarent Pro недвижимость — авторский проект Виктора Зубика, основателя компании Smarent. Гости подкаста — выдающиеся личности, эксперты — рассказывают о тенденциях на рынке недвижимости России, изменениях в практике инвестиций в эпоху перемен.