🔥 Магия оценки объектов для инвестиций

🔥 Магия оценки объектов для инвестиций

Часть 1: ROI — красивая цифра, которая скрывает правду

ROI — самый популярный показатель при выборе объекта для сдачи в аренду. Формула элементарная: чистый (а многие и грязный / валовый) доход за год делят на цену объекта, умножают на 100%. Можно ли ориентироваться на эту цифру — да. А принимать решение — нет!

Недвижимость — это не банковский вклад, где есть только сложный процент.

Она живет циклами: стройка, рассрочка, ввод, отделка, аренда, продажа. Каждый этап съедает время и требует капитала. А ROI делает вид, что всего этого не существует.

Что ROI не учитывает:

📌 Паузу до ввода объекта в эксплуатацию

📌 Условия оплаты (100%, рассрочка или кредит)

📌 Расходы на отделку в будущем

📌 Капитализацию актива за время строительства и владения

📌 Ценность денег во времени

Видите объект с ROI 12% — кажется отличной инвестицией. Но с учетом времени ожидания, задержки по стройке, расходов на налоги, комиссии может и потеря ценности денег из-за инфляции выходит, что реальная приведенная стоимость ваших вложенных денег находится в минусе.

Как правильно проводить оценку?

1️⃣ Использовать дополнительные метрики: NPV (чистая приведенная стоимость), Project IRR (доходность проекта), Rent IRR (доходность от аренды), Equity IRR (доходность на вложенный капитал).

2️⃣ Оценивать не точку входа, а весь жизненный цикл инвестиции.

3️⃣ Считать только в сегодняшней ценности денег

💬 В следующих постах разберем другие метрики, которые показывают настоящую картину.

📲 Если вы задумываетесь о покупке офиса, строительстве бизнес-центра или инвестициях в коммерческую недвижимость — напишите нам.

🟠Коммерческая недвижимость в Telegram | Youtube | WEWALL AI

#фин_анализ