Ноябрь не стал для девелоперов Казани месяцем роста — продажи квартир сократились на 8%, а общая выручка упала на 1,3 млрд рублей. Эксперты связывают это с ростом цен, ужесточением банковских требований и переносом сделок на декабрь. Кто стал новым лидером рынка и чего ждать от финала года — разбираемся с экспертами.
Самую дорогую квартиру купили в ЖК «Променад»
Прогнозы аналитиков по поводу роста продаж квартир в ноябре в Казанской агломерации не оправдались. Застройщики реализовали 1351 лот, что на 8% или 112 квартир меньше, чем в октябре. Площадь проданных объектов снизилась еще заметнее — с 58,6 до 51,9 тыс. кв.м (-11%). Добавим, что прирост в количестве сделок за год составил 65%. Но рынок по-прежнему отстает от показателей рекордного 2023-го, когда в последний осенний месяц в новостройках Казани купили 2075 квартир.
Тем не менее, специалисты рынка недвижимости оценили ноябрьское снижение как незначительное и объяснимое. Аналитик Урбан Медиа, руководитель компании DyVa Марат Идиатуллин напоминает, что отклонения до 10% — это норма. По его мнению, на статистику повлиял целый ряд факторов, в том числе повышение цены в отдельных ЖК. Эксперт по недвижимости Эрнст Мусин также не видит признаков спада на рынке. По его словам, был период неопределенности, связанный с ожиданием изменений, а также сказалась специфика месяца. «В ноябре в этом году было меньше рабочих дней. Банки работают по календарю, поэтому были сложности. Возможно, какие-то сделки не успели назначить в прошлом месяце и перенесли на декабрь», — пояснил он.
Заместитель директора по работе с партнерами АН «Флэт» Елена Гнедкова, комментируя ситуацию, заявила: «Мы не наблюдаем спад. Скорее, это чуть более длительный срок принятия решения со стороны покупателя». Она отметила, что клиенты стали более избирательны и тщательнее анализируют предложения, а банки ужесточили проверки. Все это могло привести к тому, что сделки, инициированные в ноябре, будут оформлены позже.
Спад объемов продаж потянул за собой снижение выручки застройщиков — в результате они заработали 12,3 млрд рублей, что на 1,3 млрд меньше показателей октября. Сдержать прибыль не помог рост стоимости квадратного метра — цена увеличилась с 232 до 238 тыс. рублей. А вот средняя стоимость квартиры опустилась примерно на 80,6 тыс. рублей, достигнув 9,9 млн при средней площади 41,9 кв.м. Добавим, что стоимость квартиры в новостройках Казани падает не первый месяц — в октябре цена упала на 400 тыс. рублей.
Рекордсменом по стоимости квадратного метра третий месяц подряд остается ЖК «Заря» с показателем 661 тыс. рублей. Это все еще в два раза ниже рекордной цены в ЖК «Заман» — летом здесь купили квартиру со стоимостью «квадрата» 1,2 млн рублей.
Самим дорогим объектом оказалась квартира в ЖК «Променад». В ноябре здесь купили лот площадью 135 кв.м за 73,3 млн рублей. «Квадрат» в элитном проекте в центре города стоил 542,5 тыс. рублей.
Снижение ключевой ставки не помогло
По словам экспертов, октябрьское снижение «ключа» на 0,5 п.п. не повлияло на покупательскую активность. Марат Идиатуллин констатирует, что на ипотечных кредитах снижение не отразилось. Это подтверждает и Эрнст Мусин: «Есть банки, которые дают ипотеку от 17,9%, но чтобы получить такую ставку, нужно получать зарплату на карту организации и купить дополнительные услуги. Средняя ставка остается 19,9-21%, она была такой до изменения ключа».
В начале ноября банки временно приостанавливали выдачу льготных ипотечных кредитов из-за перераспределения лимитов. Это могло отразиться на покупке недвижимости, говорит руководитель отдела продаж АН «Владис» Марина Степанова. В это же время кредитные организации увеличили первоначальный взнос, что повлияло на покупательскую способность. Дополнительно они рассматривали заявки чуть дольше обычного. Но в целом, добавляет Эрнст Мусин, те, кто хотел купить, сделали это в декабре, а не в ноябре.
Одновременно рынок столкнулся с ростом стоимости квадратного метра — собеседники Урбан Медиа объяснили это действиями некоторых застройщиков, которые убрали акции или подняли цены.
«Что касаемо стоимости объектов, то действительно есть рост, который мы связываем с достаточно дорогими строительным материалами и логистикой. Также сыграли роль изменения в бонусных системах застройщиков, программах покупки на фоне роста покупательской активности», — поясняет Елена Гнедкова. О плановом повышении цен на этапе строительства объектов упомянула и Марина Степанова.
На спрос продолжают влиять новости об ужесточении семейной ипотеки. Напомним, с 1 февраля 2026 года выдачу льготного кредита ограничат — семья больше не сможет оформить две ипотеки на мужа и жену. Поэтому супруги сейчас стараются максимально реализовать свою возможность и воспользоваться льготной ипотекой.
Эрнст Мусин, эксперт по недвижимости:
— Основная причина роста стоимости «квадрата» в том, что покупатели выбирали лоты меньшей площади, а в таких случаях цена квадратного метра выше. Но это не значит, что покупатели переключились на малогабаритное жилье. Многие хотели запрыгнуть в последний вагон и купить квартиру по льготной ипотеке, поэтому ускорялись и выбирали жилье меньшей площади.
В великолепной пятерке произошли изменения
По итогам ноября список топовых застройщиков почти не изменился: «Суварстроит», ПИК, «Ак Барс Дом», «Унистрой», правда, не обошлось без ротации мест в рейтинге, но об этом позже. Неожиданным гостем топ-5 стала компания «ТСИ», которая заняла четвертое место, вытеснив «Тектум-1». Примечательно, что эти пять компаний реализовали 645 тыс. кв.м жилья — это примерно 52% от всего объема продаж.
Лидером рынка по итогам ноября стал «Суварстроит». Несколько месяцев компания уверенно держалась на второй строчке, но наконец вырвалась на первую, продав 203 квартиры площадью 7,4 тыс. кв.м. Это на 25 квартир (или 883 кв.м) больше, чем в середине осени. Застройщик выручил 1,6 млрд рублей (+200 млн), обогнав всех соседей по рейтингу. При этом квартиры от «Суварстроит» оказались самыми компактными в топ-5, их средняя площадь составила 36,5 кв.м. В среднем лоты в проектах местного застройщика обходились покупателям в 8,3 млн рублей при цене «квадрата» 228 тыс. — за месяц квартиры подорожали примерно на 300 тыс.
Впервые за долгое время с первой строчки спустился федеральный девелопер ПИК, который был бессменным лидером рейтинга с начала этого года. Удержать объемы не помог офис продаж, новости об открытии которого появились в октябре. В прошлом месяце ПИК реализовал 148 квартир площадью 5,5 тыс. кв.м. В количественном выражении продажи упали на 72 лота. Выручка застройщика снизилась до 1,3 млрд рублей (-564 млн).
«Все дело в том, что ПИК поднял цены на все свои проекты, произошел переток покупателей, в том числе в проекты «Суварстроит», — объясняет изменения Марат Идиатуллин. «Покупатели выбирали выгодные акции и ближайшие сроки сдачи — по всем жилым комплексам «Суварстроит» были интересные предложения, включая субсидии первоначального взноса, рассрочки», — дополняет аналитика Эрнст Мусин.
Квартиры девелопера покупатели брали в среднем за 8,9 млн рублей при площади 37,4 кв.м. За месяц объекты выросли в цене на 354 тыс., но уменьшились по метражу на 2,8 кв.м. Средняя цена «квадрата» в новостройках ПИКа составила 238,5 тыс. рублей, это на 25,4 тыс. больше, чем месяцем ранее.
На третьем месте оказался «Ак Барс Дом», поднявшись за месяц на одну строчку. У местного девелопера купили 111 квартир площадью 5,1 тыс. кв.м. Объемы продаж выросли незначительно — на 9 лотов, как и выручка — компания заработала 1,1 млрд рублей. Это можно объяснить снижением средней стоимости квартир — с 10,7 до 10,1 млн рублей при площади 46 кв.м. Добавим, что объекты у татарстанского девелопера одни из самых просторных и дорогих среди компаний-лидеров. В среднем «квадрат» жилья в проектах «Ак Барс Дом» стоил 220 тыс. рублей. Своим положением в рейтинге «Ак Барс Дом» обязан проекту «Новый Свет», который в ноябре неожиданно выбился в число популярных жилых комплексов.
Четвертое место досталось еще одному татарстанскому девелоперу — «ТСИ». Компания реализовала 107 квартир площадью 4,2 тыс. кв.м. За месяц продажи выросли почти в два раза, благодаря чему застройщик заработал 926 млн рублей. У девелопера чаще всего покупали квартиры площадью 39 кв.м, которые стоили 8,6 млн рублей. Показатели существенно снизились — квартиры подешевели на 417 тыс., а средний метраж квартир уменьшился на 2,3 кв.м. Цена «квадрата» в проектах ТСИ составила в среднем 220 тыс. рублей.
Пятерку лидеров замкнул «Унистрой», продав 76 объектов площадью 3,2 тыс. кв.м. Это на 30 объектов меньше, чем в октябре. Существенно уменьшилась выручка местного застройщика — с 1,1 млрд до 767 млн рублей. У «Унистроя» средняя площадь квартир составила 42,2 кв.м (44,6 кв.м в октябре) при стоимости 10 млн рублей (10,8 млн рублей месяцем ранее). Средняя цена «квадрата» составила 239 тыс. рублей — самый высокий показатель среди топ-5 компаний.
Декабрь без ажиотажа, но с надеждой
Прогнозы экспертов на декабрь осторожные — значительного скачка в продажах ждать не стоит, но спрос будет расти. Этому будут способствовать желание покупателей закрыть сделки до конца года и изменения в программе семейной ипотеки, говорит Марат Идиатуллин. Аналитик Урбан Медиа обращает внимание на критическую роль банков: «Уже есть новости, что Сбербанк перестал выдавать льготные кредиты с 15 декабря. Если другие банки поступят так же, то продажи встанут, потому что ипотека остается основным способом покупки квартиры».
Более оптимистичное мнение высказывает Эрнст Мусин. Он прогнозирует, что декабрь может оказаться «жарче» ноября, если все, кто намерен приобрести квартиру, успеют выйти на сделки. Эксперт связывает активность покупателей с желанием многих успеть оформить «семейку» до новогодних праздников, а также выгодными акциями застройщиков. Однако он признает, что процесс одобрения льготных кредитов и поиск доступных лотов стал сложнее.
Елена Гнедкова также ожидает небольшого прироста сделок на фоне приближающегося изменения условий льготной программы. Но ситуацию может осложнить ужесточение анализа со стороны банков. Что касается цен, то, по мнению замдиректора по работе с партнерами АН «Флэт», тренд на повышение стоимости квадратного метра продолжится. Это связано с сокращением объемов нового строительства и предложения. При этом застройщики продолжат использовать акции как проверенный инструмент стимулирования спроса.
Марат Идиатуллин, в свою очередь, считает, что роста цен в декабре ждать не стоит, более того, в январе возможен спад на фоне «мертвого сезона». «Пока застройщики не могут конкурировать продуктовыми вещами — проекты плюс-минус похожи, компании предлагают одни и те же условия, поэтому конкурируют по акциям. Декабрь обычно ажиотажный месяц, не думаю, что застройщики будут поднимать цены — они хотят заработать, поэтому будут держаться прежних стратегий», — отмечает руководитель компании DyVa.