Сектор индивидуального жилищного строительства (ИЖС) демонстрирует признаки оживления: второй месяц подряд фиксируется рост годовых показателей по ипотечному кредитованию. Однако аналитики предупреждают — позитивная динамика во многом объясняется эффектом низкой базы прошлого года.
Ипотечные выдачи: рост на фоне прошлогоднего спада
Об оживлении рынка продаж частных, загородных домов и индивидуального жилищного строительства (ИЖС) свидетельствует рост выдачи кредитов в данном сегменте. В частности, за ноябрь 2025 года, согласно статистике ДОМ.РФ, банки оформили:
• 9 тыс. новых кредитов на ИЖС и покупку готовых домов (+35 % в годовом выражении);
• общий объём кредитования — 48 млрд рублей (+8 % год к году).
При этом итоги 11 месяцев выглядят сдержаннее:
• выдано 87 тыс. кредитов (–56 % к аналогичному периоду 2024 года);
• суммарный объём — 466 млрд рублей (–52 % год к году).
Это говорит о том, что ноябрьский рост пока не компенсирует масштабного падения, наблюдавшегося в начале года.
Подрядчики: расширение присутствия и адаптация к новым правилам
Во втором полугодии 2025 года сектор ИЖС показал заметное оживление в части подрядных организаций. Число компаний, специализирующихся на строительстве индивидуальных домов, выросло на 33 % — с 7,4 тыс. во II квартале до 9,8 тыс. к концу III квартала. Количество подрядчиков в сфере ИЖС, работающих с эскроу счетами, увеличилось на 50 % — с 4,1 тыс. до 6,3 тысяч. Из них 3,2 тыс. уже ведут строительство с использованием эскроу (в II квартале их было 1,3 тыс.).
Особенно показательно, что 28 % подрядчиков, применяющих эскроу, реализовали или реализуют 6 и более проектов по новой схеме. Это свидетельствует о постепенном освоении механизма и его внедрении в повседневную практику.
Эскроу финансирование: первые итоги
Напомним, в марте 2025 года рынок ИЖС по примеру рынка многоквартирного строительства начал переход на работу через эскроу. То есть, когда деньги за жилье передаются застройщику не напрямую, а хранятся на специальном эскроу-счете до ввода объекта. Эти средства застройщик получает только после передачи жилья покупателю. Данная схема успешно реализуется на рынке многоквартирных новостроек, теперь она активно внедряется и в сегменте ИЖС. С момента запуска обязательной модели эскроу для ИЖС (1 марта 2025 года) достигнуты следующие результаты за 9 месяцев:
• заключено 16,5 тыс. договоров подряда;
• общая площадь строящегося жилья — 1,8 млн кв. м;
• завершено строительство 5,3 тыс. домов (треть от общего числа проектов).
Эти цифры подтверждают: несмотря на первоначальные сложности, механизм эскроу постепенно становится рабочим инструментом рынка.
Что это значит для рынка?
1. Ипотечный сегмент
Ноябрьский рост выдач ипотеки — позитивный сигнал, но его устойчивость требует подтверждения. Ключевой вопрос — сохранится ли динамика в условиях высокой ключевой ставки и жёстких требований к заёмщикам.
2. Подрядная база
Увеличение числа подрядчиков и их адаптация к эскроу говорят о:
• росте доверия к новой финансовой модели;
• расширении конкуренции среди строительных компаний;
• повышении прозрачности рынка за счёт защиты средств дольщиков.
3. Перспективы ИЖС
Завершение трети проектов с эскроу за 9 месяцев демонстрирует:
• работоспособность механизма;
• потенциал для масштабирования;
• возможность снижения рисков для покупателей.
Таким образом, несмотря на сохраняющиеся вызовы, вторая половина 2025 года показала — сектор ИЖС постепенно адаптируется к новым условиям, а рост ипотечных выдач и активности подрядчиков даёт надежду на восстановление рынка в ближайшие годы.