Не едиными рынком новостроек или вторички, ценами и предложениями, новостями или скандалами живет недвижимость. За этим всем мы часто забываем о простом – как она выглядит теперь или проще говоря об архитектуре. Москва собрала в себе по истине уникальную сборную «солянку» стилей. На любой «цвет и вкус» - от дореволюционных дней до нынешнего времени. Почему мне кажется актуально об этом писать и в этом разбираться – это даст понимание, что будет актуально и востребованно через десятилетия. Где будут стремиться жить люди, а на что ждать «разворота тренда».
Я очень люблю гулять по Москве, в том числе и с целью разглядеть повнимательней жилые дома. Понятно, что это еще и моя проф. деформация и мое мнение и вкус могут отличаться от вашего, тем не менее решила завести новую рубрику «ПРО архитектуру». Постараюсь в ней писать по пятницам. Как вам идея, будет вам это интересно?
Москва - отличный пример того, как на одной карте уживаются почти все возможные типы жилой архитектуры: от сталинских «дворцов» до сверхплотных башен комплексной застройки 2020‑х. Для покупателя и инвестора это не фон, а прямое влияние на комфорт, ликвидность и риски объекта.
Условно всю архитектуру Москвы можно разделить на 3 главные эпохи.
1 эпоха. До 1917 года: кирпич, лепнина и «Москва, которую мы потеряли».
Когда говорим о дореволюционной Москве, у многих сразу всплывают в голове старые доходные дома с высокими потолками, лепниной, коваными воротами, «московский модерн», купечество, особняки. Это та архитектура, которую сегодня принято романтизировать и за которую готовы переплачивать в сделках.
Что визуально и эмоционально отличает эту эпоху:
- Натуральные материалы: кирпич, камень, дерево. Даже старый, обветшавший дом выглядит «честно», он красиво стареет.
- Пропорции и детали: арки, эркеры, витражи, камины, парадные лестницы, мозаики. Город делался не под норматив, а под красоту и статус.
- Высокие потолки и большие окна: это свет, воздух, ощущение пространства, которое сейчас часто не хватает в новостройках.
- Улицы человеческого масштаба: дома формируют уютные улицы и дворики, а не «коридоры из свечек».
Минус этой красоты практический: коммуникации, износ, отсутствие лифтов и парковок, планировки «на прислугу», а не на современную семью с машинами, колясками, велосипедами и зумами из дома. Реставрация таких домов – дорогое удовольствие.
Но если говорить про «милее взгляду и душе» – дореволюционный фонд почти всегда выигрывает у большинства людей. Не случайно:
- тут любят снимать кино;
- тут стараются покупать квартиры как «семейную историю»;
- такие локации хорошо держат цену даже в кризисы.
Спросом это подтверждается: нормальный дореволюционный дом в хорошем состоянии – почти всегда ликвиден. Люди покупают не только метры, а историю, атмосферу и картинку за окном.
2 эпоха. Советская Москва: от «сталинок» до «панелек».
Советский период – это гигантский пласт жилья, в котором до сих пор живет Москва. И очень разная архитектура: от парадных сталинок до безликих панельных массивов.
Я бы условно разделила советскую эпоху на три визуально и эмоционально разных слоя.
2.1. Сталинки: советский аристократизм.
Сталинская архитектура – это продолжение идеи «представительного города», только уже в духе империи и идеологии.
Что в них любят:
- Высокие потолки, широкие подоконники, большие комнаты.
- Фасады с колоннами, пилястрами, лепниной, башенками – всё «по‑богатому» и монументально.
- Толстые стены, хорошая звукоизоляция, ощущение основательности.
Сталинки до сих пор считаются престижным жильем, особенно в центре и вдоль магистралей с хорошими видами. По ликвидности это почти всегда уверенный класс «комфорт+», а то и «бизнес» после грамотного ремонта.
По «милее душе» сталинки у многих делят первое место с дореволюционными домами. Они более рациональны по планировкам, чем старый фонд, но при этом всё еще «про красоту».
Сталинки - это моя большая слабость и любовь.
2.2. Хрущевки: социальная революция без эстетики.
Хрущевки – это про другое: не про архитектуру, а про массовое расселение коммуналок и бараков. Визуально они, мягко говоря, не про эстетику.
Ассоциации:
- Низкая этажность (5-9 этажей), маленькие квартиры, скромные фасады.
- Отсутствие выразительных деталей, все дома похожи друг на друга.
- Внутри – тесно, по нынешним меркам, но при этом много зелени вокруг, дворы, человеческий масштаб, мало машин.
Интересно, что по ощущениям «жить» в старых хрущевских кварталах порой приятнее, чем в плотных новостройках:
воздух, деревья, школы/садики под боком, небо над головой. Внешний вид домов – слабое место, но среда вокруг них часто очень комфортна.
С точки зрения будущего: значительная часть хрущевок – кандидаты на реновацию. Их судьба – быть разобранными, а территория – уплотненной. Ликвидность сейчас держится за счет «входного билета по минималке» и надежды на реновацию.
2.3. Поздний СССР: панельные микрорайоны.
Когда говорим «спальные районы», чаще всего имеем в виду именно позднесоветские панельки:
- 9, 12, 16 этажей, длинные корпуса, повторяемость серий.
- Дома стоят «коробками» посреди дворов‑парков, с расстояниями между ними, деревьями, детскими площадками.
- Визуально – серо и однообразно, но функционально для своего времени это был шаг вперед.
С точки зрения архитектуры это не шедевры. Но с точки зрения комфорта жизни многие такие кварталы при минимальной доработке благоустройства выигрывают у новых «муравейников».
Спросом они по‑прежнему пользуются за счет баланса «цена–локация–метро–зеленый двор».
3 эпоха. Современная Москва: ЖК‑конструктор и борьба за «лицо».
Продолжим в следующую пятницу. Напишите, пожалуйста, интересно все это вам или нет?