И что нужно взять на заметку каждому покупателю
История с квартирой Ларисы Долиной вызвала сильный резонанс.
На первых этапах в интернете появилось много тревоги и паники.
Я видел много комментариев примерно такого содержания:
— «Проверка квартиры не имеет смысла»
— «Квартиру всё равно отнимут»
— «Какая разница, по какой цене покупать»
— «Если продавца обманули — покупатель всегда проигрывает»
Люди действительно испугались.
А паника в вопросах недвижимости опасна — она подталкивает к неправильным решениям.
Поэтому давайте разберёмся:
- почему Верховный суд в итоге встал на сторону покупателя — Полины Лурье;
- какие конкретные триггеры повлияли на выигрыш в суде;
- и какие уроки из этого дела важно вынести обычным покупателям квартир.
Что именно рассматривал Верховный суд
Важно сразу обозначить:
мы опираемся не на заголовки СМИ и не на эмоции,
а на определение Верховного суда РФ.
Это принципиально, потому что:
- именно Верховный суд формирует судебную практику;
- именно на его позицию потом ориентируются нижестоящие суды;
- именно в таких решениях видно, какие действия покупателя реально имеют значение.
Главный вопрос, который решал суд
Суд рассматривал:
- не личность Ларисы Долиной;
- не масштаб трагедии и не сам факт мошенничества.
Главный вопрос был другой:
Действовала ли покупательница добросовестно и разумно при покупке квартиры?
Если совсем коротко, логика суда выглядит так:
- если покупатель признан добросовестным — сделка сохраняется;
- если нет — сделку признают недействительной.
Именно поэтому, кстати, ряд судебных инстанций сначала вставал на сторону продавца,
но Верховный суд занял иную позицию.
Почему Верховный суд признал покупателя добросовестным
Важно понимать:
не существует чек-листа или закрытого списка признаков добросовестного покупателя.
Каждую подобную ситуацию суд разбирает индивидуально, в комплексе.
И данное дело как раз показательное.
Здесь можно выделить несколько ключевых факторов.
1. Сделка готовилась не быстро и не одномоментно
Квартира приобреталась с заключением предварительного договора.
Это означает, что:
- сделка не происходила в один день;
- продавец не «подписал что-то не глядя»;
- у него было время осознать суть происходящего.
Для суда это важный сигнал:
продавец понимал, что именно он продаёт и на каких условиях.
А ведь нередко встречаются покупатели, которые не понимают, зачем вообще вносить аванс или задаток. Часто можно услышать: «А зачем авансировать квартиру? Я хочу купить без аванса».
И как раз это — опасное заблуждение.
2. Переговоры велись поэтапно и фиксировались
Обсуждение условий сделки:
- происходило детально;
- длилось во времени;
- многие моменты фиксировались.
Это подтверждает, что:
- подготовка к сделке была поэтапной;
- это не было одномоментным событием, которое продавец мог «не уловить».
3. Цена квартиры находилась в рыночных пределах
Это один из ключевых триггеров для суда.
Перед сделкой была проведена независимая оценка:
- рыночная стоимость квартиры — 138 млн рублей;
- цена сделки — 112 млн рублей.
Скидка в 26 млн рублей была чётко обоснована:
- необходимостью ремонта примерно на 40 млн рублей;
- отсутствие детской площадки и машиноместа;
- статусом продавца как публичной личности (медийность, внимание СМИ, дополнительные риски);
- кадастровая стоимость квартиры составляла 123 млн рублей.
Для суда это выглядело так: цена не случайная, не «с потолка» и не кабальная, как пытались заявлять изначально.
Если бы квартира была продана, условно, за 60 млн рублей, то тогда бы вероятность отмены сделки была бы крайне высокой.
В этом случае сделка выглядела бы явно невыгодной для продавца, особенно с учётом сложной жизненной ситуации.
4. Проверка квартиры и продавца была подтверждена документально
Суд увидел:
- факт проверки объекта;
- анализ документов;
- участие профессионалов.
Это была не формальная проверка «для галочки» с помощью онлайн сервиса, а системная подготовка к сделке.
5. Видеофиксация важных этапов сделки
Суд учёл:
• видеофиксацию обсуждения условий;
• фиксацию этапов сделки;
• дополнительные подтверждения осознанности действий сторон.
Это усиливало позицию покупателя как добросовестной стороны.
6. Подтверждение оплаты
И здесь мы подходим к самому опасному моменту сделки.
Денежные расчёты: слабое место сделки
Расчёты проводились наличными средствами через банковскую ячейку.
Это крайне неблагоприятный способ расчёта для покупателя, хотя это и не было инициативой самого покупателя.
На ячейке настаивала продавец квартиры. Но в том числе и на этом строилась недействительность сделки в судах предыдущих инстанций.
Почему?
• деньги в пачках;
• никто не знает, какая сумма реально была заложена;
• никто не пересчитывал;
• всегда остаётся пространство для сомнений.
В обычных, рядовых случаях покупатели в таких ситуациях проигрывают.
Здесь можно прямо сказать: покупателю отчасти повезло, что Верховный суд принял видеозапись и расписку как подтверждение оплаты.
Важно понимать:
наличные расчёты пока не запрещены, но они максимально рискованны.
Я не раз говорил в своих видео:
если в сделке используется банковская ячейка, почти всегда есть причины —
• скрытие реальной цены;
• уход от налогов;
• серые договорённости;
• либо мошенничество.
Когда всё чисто, используют безнал.
Повторять такую схему — плохая идея.
Аккредитив и безналичные расчёты намного безопаснее.
Роль публичности дела
Нельзя исключать и ещё один фактор.
Это дело было резонансным.
Оно могло перевернуть весь рынок жилья.
На протяжении уже нескольких лет существовала подобная практика,
когда сделки признавались недействительными только потому, что продавец заявлял:
«Я не осознавал происходящее, деньги отдал мошенникам».
В результате покупатели, в том числе семьи с ипотекой, оставались у разбитого корыта.
Юридическое сообщество находилось в замешательстве, т.к. не было понятно,
• как проверять квартиры;
• как проводить сделки,
если никакие меры не спасают, а продавцу достаточно заявить, что его обманули.
В этом смысле дело Долина — Лурье должно было получить взвешенное решение.
Но важно помнить:
в обычных, не публичных случаях покупателям может быть намного тяжелее, особенно если сделка проведена формально и без внимания к деталям.
Что важно делать покупателю на практике
1. Детально опрашивайте продавца и фиксируйте переговоры ещё до внесения предоплаты: мотивы продажи, историю квартиры, ситуацию продавца.
2. Правильно вносите предоплату. Опасно покупать квартиру вообще без аванса или задатка. Важно зафиксировать начало подготовки сделки.
3. Используйте глубокие экспертизы. Поверхностные проверки с типовыми справками (ЕГРН, домовая книга, медсправки) не выявляют всех рисков.
4. Грамотно составляйте договор купли-продажи. Типовые договоры из онлайн-сервисов и шаблоны из интернета не защищают вашу сделку.
5. Фиксируйте психическое состояние продавца на момент сделки и в целом подтверждайте его психическое здоровье.
6. Проводите расчёты только безналичным способом, корректно оформляя все документы.
7. Храните весь пакет документов по сделке: расписки, акты, соглашения, электронные документы. Сделки могут оспариваться даже спустя 10 лет — такие прецеденты есть.
Итог
Нашумевшее дело показало главное:
Добросовестность покупателя — это не слова, а совокупность действий.
Глубокая проверка, правильная цена, фиксация этапов сделки, грамотные расчёты и умение договариваться с продавцом реально работают и могут защитить покупателя даже в самых сложных ситуациях.
Автор канала Сергей Заводских.
Эксперт по недвижимости. Специалист в области права.
● Подписывайтесь на канал: в Телеграм https://t.me/STUDY_REAL_ESTATE
🌐 https://trustcodex.ru/